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29 mars 2019

1074.2 C.c.Q : Le ministre Leitão avait déjà annoncé ses couleurs en 2017

Vous ne le savez peut-être pas, mais les discussions en ce qui a trait à la refonte du Code civil du Québec en matière d’assurance copropriété datent de 2017. En fait, il y a eu une première consultation du 14 juillet au 29 août 2017. Il est alors intéressant de retourner au texte de la consultation pour lire le point 3, lequel ressemble étrangement à ce que cause l’article 1074.2, finalement adopté en juin 2018.

“3. Inscrire dans la loi que le montant de la franchise et les sommes requises en cas d’insuffisance d’assurance sont la responsabilité du syndicat, puisque ce sont des charges communes, et qu’ils devraient donc être répartis, conformément à l’article 1064 du Code civil, en proportion de la valeur relative de la fraction de chacun, sans toutefois qu’il y ait renonciation à recours ultérieurs. Cette mesure éviterait de faire supporter ces coûts uniquement aux copropriétaires dont les unités sont touchées ou que le syndicat juge responsables d’un sinistre.

Les règles qui seraient ainsi introduites le seraient à titre de règles d’ordre public, et il serait donc interdit d’y déroger par règlement de copropriété. “

Lors de cette consultation, un mémoire du RGCQ a été produit, lequel comprend des commentaires sur tous les points sauf sur celui qui est le plus préjudiciable aux copropriétaires, soit le point 3. 

Il est intéressant de savoir que le conseil d’administration du RGCQ n’a jamais été informé de cette consultation au moment de la rédaction du mémoire et encore moins consulté pour connaître ses opinions. Une copie du mémoire a uniquement été transmise au conseil en septembre 2017, après qu’il eut déjà été remis au gouvernement dans le courant du mois d’août 2017.  Il est d’ailleurs intéressant de lire tous les mémoires transmis lors de cette consultation pour voir l’opinion des différents groupes relativement au point 3.

Ainsi, ce qui nous arrive maintenant avec 1074.2 nous guettait donc déjà en 2017 et même des copropriétaires l’avaient soulevé dans leur propre mémoire. En effet, il est intéressant de lire les 2 mémoires en provenance de syndicats (même texte pour les 2 syndicats), car ils résument bien ce qu’on entend actuellement sur le terrain et probablement la position de bien des membres du RGCQ s’ils avaient été consultés à ce moment. 

Il est vrai que la première mouture du projet de loi 150 qui a finalement été publiée, suite à la première consultation, était moins problématique que la version aujourd’hui en vigueur. Était-ce un stratagème pour détourner l’attention du public sur ce que le gouvernement voulait réellement faire que d’introduire un texte acceptable au départ et d’ensuite le modifier à la toute dernière minute pour nous passer un sapin…oups non un Baobab ?

Voici les différences entre les 2 textes :

1ère mouture du texte : projet de loi 150

Ce code est modifié par l’insertion, après l’article 1074, des suivants :

« 1074.1. Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et qu’il décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, celui-ci doit sans tarder voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.

     Les sommes engagées par le syndicat pour la réparation de ces dommages sont des charges communes. Il en est de même du paiement des franchises prévues par les contrats d’assurance souscrits par le syndicat et, le cas échéant, de la différence entre les pertes matérielles qu’il subit et l’indemnité qu’il reçoit d’un assureur.

« 1074.2. Lorsque des assurances contrent les mêmes risques et couvrant les mêmes biens ont été souscrites par le syndicat et un copropriétaire, celles souscrites par le syndicat constituent des assurances en première ligne. »

—————————

Version finale du texte de loi 141

« 1074.1 Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de bien souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés

Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance :

1° un copropriétaire;

2° une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;

3° une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité. »

« 1074.2 Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêt qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute.

Est réputée non-écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. » 

Au moment de la lecture du texte du projet de loi 150, ma compréhension était qu’un conseil d’administration aurait le choix de décider de ne pas réclamer pour un sinistre mettant en jeu la garantie du syndicat et que, s’il faisait ce choix, le coût des réparations devrait être assumé par la collectivité des copropriétaires. Selon moi c’était légitime puisqu’il s’agissait d’un choix de gestion de risque pour le syndicat, mais surtout qu’il s’agirait de situation extrêmement rare.

Par contre, lorsque le texte de 1074.1 a été dissocié en 2 articles distincts et qu’on est venu ajouter « Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa », on a tout changé. Lire aussi Indemnisation suite à 1074.2 C.c.Q : est-il encore possible d’engager la responsabilité d’un copropriétaire en responsabilité civile ? La réponse est oui on peut toujours, mais c’est beaucoup plus difficile et ça prendra probablement des avocats pour démontrer avec succès la faute à un assureur pour qu’il la reconnaisse, car probablement qu’il faudra qu’un juge tranche le tout. À tout le moins, depuis janvier dernier, aucun assureur (du moins très peu) ne reconnaît la faute de ses assurés d’entrée de jeu, même lorsque c’est évident (une toilette bloquée, une laveuse à linge mal branchée, etc.).

Le RGCQ, qui était impliqué alors dans les discussions avec le gouvernement à l’égard de ce projet de loi, aurait alors dû s’y opposer plutôt que de donner son aval à ce texte modifié que le ministre Leitão proposait d’introduire dans le projet de loi 141, probablement sous la pression d’assureurs québécois influents.

Il aurait été temps à ce moment de se mobiliser contre le projet de loi tout comme l’a fait Option consommateur contre le projet de loi 141, mais il semble que certains acteurs du RGCQ aient privilégié d’autres intérêts que ceux des copropriétaires.

Vraiment dommage, car aujourd’hui, le travail pour renverser 1074.2 sera immense puisque la loi est en vigueur.

Pour nous donner une chance de réussir à abolir 1074.2, je vous invite à vous mobiliser avec nous et à signer la pétition ensemblecontre1074.com.

Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
SolutionCondo

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