Plusieurs lecteurs de ce blogue savent que je suis en faveur de la professionnalisation du métier de gestionnaire professionnel. Pourquoi ? Simplement pour faire en sorte que tous les acteurs soient dans l’obligation de travailler avec les mêmes règles et d’agir selon un code d’éthique et de déontologie. C’est pour moi une question de crédibilité pour notre métier.
Les codes d’éthique et de déontologie de toutes les professions établissent des règles permettant de préserver l’intégrité et l’objectivité du professionnel. Le fait d’éviter et d’empêcher les situations pouvant donner lieu à un conflit d’intérêts ou à l’apparence d’un conflit, est l’un des principaux moyens grâce auxquels les professionnels peuvent conserver la confiance du public.
En 2010, lors des débuts de SolutionCondo, nous avions été choqués de certaines pratiques s’opérant dans l’industrie, ce qui avait mené à notre article “Les ristournes : atteinte à l’indépendance”. Dix ans plus tard, je pense qu’il y a lieu de revenir sur les concepts de conflit d’intérêts et de ristourne.
Voici une liste de quelques exemples pouvant être source de conflit d’intérêts :
Tout professionnel peut se trouver en situation de conflit d’intérêts et cela n’est pas nécessairement un empêchement d’opérer, mais il est alors important de le divulguer à notre client et de mettre en place des sauvegardes pour préserver notre indépendance. La communication dudit conflit d’intérêts et l’obtention de l’accord du client sur la manière d’opérer dans les circonstances est l’une des sauvegardes à privilégier. La transparence permet de préserver le lien de confiance avec le client.
Quant aux ristournes et cadeaux, je suis d’avis qu’on devrait les refuser systématiquement. Toute rémunération reçue devrait être proportionnelle au travail réalisé.
Lorsqu’un fournisseur propose au gestionnaire une rémunération pour retenir ses services, c’est donc dire que le gestionnaire ne sera plus entièrement objectif dans ses recommandations à son client. Les fournisseurs peuvent présenter d’éventuelles ristournes sous diverses formes (frais de référencement, frais de coordination, etc.) , mais en substance, il s’agit d’une rémunération qui vise à favoriser le choix de leurs services. J’invite donc tout le monde à rester loin de ces rémunérations, peu importe sous quelle forme elles sont présentées.
Si une telle rémunération peut paraitre acceptable dans le contexte spécifique d’un projet, alors sachez que pour préserver son indépendance, le gestionnaire doit en informer le conseil d’administration par écrit. Afin d’éviter toute inquiétude face aux ristournes, qui ont habituellement une connotation négative, il est donc largement préférable d’encourager les fournisseurs à présenter leurs meilleurs tarifs lors des appels d’offres et présenter les escomptes de volume négociées directement sur leurs factures. Du côté du gestionnaire, il ne lui restera qu’à facturer le juste tarif pour les services rendus, ce que tout contrat de gestion devrait prévoir pour des services qui ne relèvent pas de la gestion courante des parties communes d’un immeuble.
L’usage de rémunération telles que les ristournes, sans les divulguer au client, sous-tend souvent d’autres problématiques. Les justificatifs qu’une personne peut se donner pour accepter une telle rémunération illicite peuvent être diverses :
Les motifs pour justifier ce comportement peuvent être multiples. Seule une éthique et une intégrité forte permettent de garder le droit chemin lorsque l’opportunité se présente. Le domaine de la construction étant ce qu’il est, vous pouvez être assurés que les occasions se présentent dans le domaine de la gestion de copropriété, notamment lorsqu’on parle de travaux majeurs ou de l’octroi de contrats d’une valeur importante.
Bien que plusieurs industries soient régies par des règles à l’égard des conflits d’intérêts, des situations malheureuses peuvent malgré tout émerger. “Où il y a de l’homme il y a de l’hommerie” (sans égard au genre) et ce n’est pas pour rien qu’il faille se doter de moyens pour protéger le public des conflits d’intérêts. Voyez quelques cas documentés dans le secteur pharmaceutique, celui des franchises ou encore dans le domaine de l’éducation où il y a eu des dérives. Même le Gouvernement du Canada s’est doté d’une Loi sur le conflit d’intérêts. Par contre, une fois les règles établies, il faut un moyen de les appliquer, d’effectuer une surveillance et qu’il y ait des conséquences à ne pas les respecter. C’est là que l’encadrement par un ordre professionnel avec un acte réservé devient pertinent, car la perte de son titre deviendrait alors synonyme d’incapacité d’exercer le métier de gestionnaire professionnel de copropriétés.
Dans sa réforme 2019 du droit de la copropriété, le Gouvernement du Québec a choisi de laisser de côté le fait d’obliger les gestionnaires professionnels à être membre d’un ordre professionnel. Il n’a cependant pas fermé la porte à double tour, mais il jugeait que cela devait faire partie d’un prochain débat. J’avais exposé à cette époque la nécessité de cette professionnalisation dans l’article “Il est impératif de professionnaliser le métier de gestionnaire” et je demeure toujours du même avis aujourd’hui. Il est vrai que d’être un professionnel implique du travail supplémentaire, mais cela vient également avec une crédibilité, ce que notre industrie a besoin.
Puisque nous sommes au début d’une nouvelle année et que le Gouvernement sera à l’élaboration de nombreux règlements en lien avec sa réforme 2019, je garde l’espoir qu’il viendra à évaluer plus concrètement la possibilité de professionnaliser le métier de gestionnaire de copropriétés. L’ordre des administrateurs agréés (Adm.A) a déjà plusieurs gestionnaires professionnels parmi ses rangs et pourrait encadrer l’ensemble de ces professionnels. L’ordre des Adm.A a déjà fait une demande d’acte réservé à l’office des professions en octobre 2014 et elle a réitéré son intérêt en juin 2018, puis en avril 2019, en mai 2019 et en août 2019. Dans son communiqué de mai 2019, l’Ordre des CPA semble également du même avis qu’il faille encadrer la profession. Ainsi, je pense que nous sommes rendus à agir en ce sens.
Puisqu’il est parfois intéressant de remonter aux sources, voici des extraits de quelques codes de déontologie à titre de référence :
CODE DÉONTOLOGIE ADM.A : voir articles 28 à 34
CODE DÉONTOLOGIE CPA : voir articles 36.12 à 38
CODE DÉONTOLOGIE BARREAU : voir articles 3.05.13 à 3.06.08
Entre temps, certains gestionnaires sont actuellement membres d’ordres professionnels et bien qu’il n’y ait pas encore d’acte réservé pour la profession de gestionnaire de copropriété, sachez que tous ces professionnels sont déjà soumis à des codes d’éthique et de déontologie. C’est un point de départ. Souhaitons-nous pour 2021, que cela devienne une obligation pour tous.
Bonne Année 2021 à tous !
Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
SolutionCondo
Bien qu’il ne soit aucunement recommandé d’opter pour un sapin de Noël naturel en copropriété (et que certains règlements d’immeuble l’interdise même), il arrive que certains d’entre vous auront opté pour cette option.
Le temps des Fêtes tire maintenant à sa fin et vous devrez inévitablement vous départir de votre sapin.
Heureusement, les municipalités organisent des collectes de sapin pour les réduire en copeaux et les réutiliser. Ainsi, votre sapin servira pour des matériaux de construction, de la litière d’animaux et du paillis de jardinage.
Les décorations doivent avant tout avoir été retirées y compris les crochets qui servent à suspendre les boules. Le sapin doit être placé sur le trottoir au bord de la rue devant chez vous (évitez les ruelles) entre 21h la veille de la collecte et 7h le matin de la collecte.
Le sapin ne doit pas être couvert ni dans un sac pour ne pas être confondu avec les ordures.
Cela dit, nous vous suggérons très fortement de l’emballer convenablement pour le sortir, question qu’il ne perde pas ses épines dans le corridor ni dans l’ascenseur. Vous demeurez responsable des dommages et dégradations que vous occasionnez aux parties communes de la copropriété. Donc services de conciergerie ou non, si vous salissez le sol en sortant votre sapin, vous êtes responsable de passer l’aspirateur pour remettre le tout en état.
Pour la région de Montréal, les cueillettes seront réalisées entre le 4 et le 29 janvier, aux dates prévues usuellement pour la cueillette des résidus verts. Consultez le site web de la Ville en y entrant votre code postal pour savoir les dates de votre secteur.
Pour la région de Laval, les collectes se feront entre le 4 et le 15 janvier en même temps que les cueillettes du recyclage.
Si vous habitez une autre ville, nous vous suggérons d’appeler votre municipalité pour avoir les détails.
Samanta Pilon-Langlois
SolutionCondo
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