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17 février 2019

Cessons les lois coûteuses et envisageons une administration efficiente

La copropriété québécoise évolue dans un cadre de plus en plus réglementé.  Loi R-20, loi 122, loi 141, projet de loi 401, etc.  C’est comme s’il fallait protéger les gens d’eux-mêmes.  Je peux envisager que dans un contexte d’entreprises à but lucratif (ex : immobilier locatif et commercial) que l’argument du « biais quant à l’augmentation de profitabilité » puisse être mentionné, mais je dois vous avouer qu’en copropriété, où l’immobilier résidentiel est détenu collectivement par des propriétaires, je doute fort qu’une majorité de gens laissent volontairement leur bien se détériorer en lésinant sur l’entretien.  D’autres diront qu’avec le nombre de copropriétaires-investisseurs qui achètent en copropriété dans les dernières années que le biais de l’appât du gain tient aussi pour le condo. Je vous dirai, par expériences, qu’habituellement les copropriétaires-résidents sont beaucoup plus présents aux assemblées annuelles afin de faire valoir leurs positions et que ceux-ci ont une vision beaucoup plus à long terme qu’on ne le laisse entendre.

D’autres diront que les administrateurs de copropriété ne sont pas assez informés et que c’est pour cette raison qu’il faut légiférer.  Pour protéger le bien collectif de ceux qui ne sont pas sur le conseil d’administration. Bien léger argument à mon avis puisqu’une personne qui n’est pas curieuse ne s’informera pas plus sur les nouvelles lois. Il faut plutôt trouver des solutions pour que les personnes curieuses et qui ont un bon jugement veuillent venir siéger au conseil de leur immeuble.  En plus, plusieurs regroupements associatifs font un travail remarquable dans les dernières années pour informer les copropriétaires et administrateurs sur les bonnes pratiques de gestion.  Sans compter que plusieurs immeubles de moyenne et grande taille sont administrés par un gestionnaire externe qui devrait être qualifié pour conseiller adéquatement le conseil d’administration, lequel est celui qui est ultimement chargé de prendre les décisions importantes quant à la copropriété.

Évidemment, pour qu’un immeuble fonctionne bien, il faut un conseil d’administration qualifié ou du moins avec un bon jugement.  Une conséquence bien réelle de ces nouvelles lois est que plusieurs gens très qualifiés ne voudront plus prendre la chance de siéger sur un conseil d’administration de copropriété, ne voulant pas engager leur responsabilité civile et ne voulant surtout pas être l’annonceur de mauvaises nouvelles auprès de leurs voisins. En effet, toutes ces lois viennent avec des coûts, donc des augmentations de frais de condo.  

Quels sont ces nouveaux coûts apparus dans les dernières années ?  En voici une brève liste non-exaustive qui concerne bon nombre d’immeubles :

  • Inspection de façade à la 10e année puis aux 5 ans (loi 122)
  • Inspection de stationnements étagés avant 18 mois puis aux 5 ans (loi 122)
  • Fonds d’autoassurance (loi 141)
  • Évaluation de valeur de reconstruction aux 5 ans (loi 141)
  • Étude du fonds de prévoyance révisé aux 5 ans (projet de loi 401)
  • Forcer les contributions au fonds de prévoyance à la hauteur de ce que dicte l’étude du fonds de prévoyance (projet de loi 401)
  • Carnet d’entretien révisé aux 5 ans (projet de loi 401)

Nul doute que plusieurs de ces inspections ou documents sont utiles à la bonne administration d’un immeuble, toutefois, pourquoi obliger des fréquences aussi rapprochées que 5 ans, sans égard à la taille ou l’âge d’un bâtiment ?

Par ailleurs, n’oublions pas que tous les coûts causés par ces nouvelles lois ne sont pas déductibles d’impôts pour les copropriétaires et que toutes ces obligations commencent à coûter très cher lorsque les mesures sont cumulées.  Est-ce que vraiment nous allons améliorer ainsi le parc immobilier ou est-ce qu’on est en train de mettre tout l’argent disponible en expertises jusqu’au point où il n’en restera plus pour l’entretien des bâtiments ou pour contribuer adéquatement au fonds de prévoyance.  N’oublions pas que plusieurs copropriétaires n’ont pas des moyens financiers illimités et que la pression sera forte sur les coupures de dépenses pour balancer le budget annuel.

Je ne suis pas trop inquiète pour la copropriété haut de gamme qui représente souvent des immeubles de grande taille qui sauront absorber ces coûts.  Ce qui m’inquiète c’est pour les immeubles de milieu et d’entrée de gamme formés de premiers acheteurs ou de retraités à revenus fixes, lesquels n’ont pas la capacité financière d’absorber de forte hausse de frais de condo.  Est-ce qu’on les pousse hors de leur logis pour des motifs réellement valables ? 

Par ailleurs, est-ce qu’on ne va pas créer toute une bisbille dans les immeubles ?  Par le passé, il y avait parfois des débats plus colorés lorsque venait le temps de parler de l’augmentation des contributions au fonds de prévoyance, tous les copropriétaires n’étant pas du même avis sur cette question.  Par contre, avec ces nouvelles lois, il n’y a plus de débat, puisque ce sont des lois et qu’il faut les respecter.  Les gens qui n’auront pas la capacité d’assumer les augmentations de coûts se sentiront assurément très frustrés puisqu’ils devront soit se serrer la ceinture ou vendre et envisager un autre mode d’habitation.  Il est difficile de déterminer comment cela se traduira durant la période où le marché s’adaptera : plus de cas d’hypothèque légale pour retard de paiement des charges communes, vente de plusieurs condos à moindre prix, etc.

Est-ce que par toutes ces lois nous ne sommes pas en train de rendre beaucoup moins intéressant ce mode d’habitation qu’est la copropriété ?  Serait-ce pour cela que bon nombre de promoteurs immobiliers se tournent dorénavant vers le logement locatif.  Ces lois seraient-elles en train de nuire aux bassins d’acheteurs potentiels qui se voient complexifier l’accès à la propriété ?

Je crois effectivement qu’on regarde le problème sous un mauvais angle et qu’il y aurait des manières bien plus efficaces d’assurer une administration efficace des immeubles en copropriété, sans augmenter les coûts de cette façon.  Par ailleurs, il faut mobiliser les gens qualifiés à s’intéresser à ce mode d’habitation et non pas le contraire. Cela est vrai, tant pour les gestionnaires immobiliers que pour les administrateurs qui sont ceux qui ultimement prendront les décisions importantes pour la pérennité du parc immobilier en copropriété.

Puisque je suis une éternelle optimiste et que j’ai espoir que le projet de loi 401 pourra encore changer pour apporter un peu de logique et d’efficience dans les pratiques de gestion, dans les prochaines semaines, je ferai une série d’articles sur diverses idées qui sont issues de mes réflexions sur comment maintenir l’industrie de la copropriété attrayante en faisant en sorte qu’on puisse administrer les immeubles à des coûts acceptables.  La clé du succès est évidemment de faire preuve d’efficience dans l’utilisation des ressources (temps et argents) et de maintenir le cadre législatif relativement simple.

 Voici donc les thématiques de quelques-uns des prochains articles à venir :

N’hésitez pas à commenter ou à me partager vos idées, car elles pourront alimenter le contenu des prochains articles.  

Au plaisir de vous entendre également.

Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée fondatrice
SolutionCondo
514-935-6999

Commentaires

  • Elise Beauchesne dit :

    20 février 2019 À 20 H 55 MIN

    Bonjour, Merci de votre commentaire. Pour les potentielles poursuites pour non respect de la loi, j'imagine que ce sera un risque. Pour ce qui est de récupérer l'argent du fonds de prévoyance à la vente, cela n'est pas possible, pas plus que cela ne sera possible avec le fonds d'autoassurance. Elise

    Répondre
  • Yann Nguyen dit :

    20 février 2019 À 8 H 10 MIN

    Je suis administrateur d’un bâtiment de 58 unités et justement, un de mes collègues nous parlait de notre obligation de faire évaluer le fonds de prévoyance a un coût exhorbitant de 6000$ à 8000$, alors que nous venons tout juste de le faire approuver à la hausse à notre dernière assemblée générale (soit 13% du budget prévisionnel). Tout comme votre article le mentionne, je me rends compte qu’il y a tellement de règles que tout l’argent qui pourrait allé dans notre fonds de prévoyance est dilapider par ses inspections et évaluations qui reviennent sans cesse nous hanter. Mon collègue mentionnait que suite à cette évaluation, il serait à parier qu’il faudrait encore augmenter les frais de condos et qu’un professionnel mentionnerait que le taux idéal se situait plutôt aux alentours de 30-40% du budget prévisionnel! Notre bâtisse est neuve depuis 2017 et je m’objecte à cette pratique. Aucun de mes voisins ne pourra payer des frais de condos aussi élevé et j’ai même une autre administratrice qui pense être obligé de vendre si cela venait à arriver. Que ce passerait-il, si nous décidons de ne pas nous fier à cette règle? Est-ce que notre responsabilité d’administration serait en jeu et pourrions-nous faire poursuivre? Finalement, est-ce vrai qu’un copropriétaire a le droit de récupérer les frais de condo qu’il aurait payé s’il venait à vendre son unité? Merci

    Répondre
  1. Yann Nguyen dit :

    Je suis administrateur d’un bâtiment de 58 unités et justement, un de mes collègues nous parlait de notre obligation de faire évaluer le fonds de prévoyance a un coût exhorbitant de 6000$ à 8000$, alors que nous venons tout juste de le faire approuver à la hausse à notre dernière assemblée générale (soit 13% du budget prévisionnel).

    Tout comme votre article le mentionne, je me rends compte qu’il y a tellement de règles que tout l’argent qui pourrait allé dans notre fonds de prévoyance est dilapider par ses inspections et évaluations qui reviennent sans cesse nous hanter.

    Mon collègue mentionnait que suite à cette évaluation, il serait à parier qu’il faudrait encore augmenter les frais de condos et qu’un professionnel mentionnerait que le taux idéal se situait plutôt aux alentours de 30-40% du budget prévisionnel!

    Notre bâtisse est neuve depuis 2017 et je m’objecte à cette pratique. Aucun de mes voisins ne pourra payer des frais de condos aussi élevé et j’ai même une autre administratrice qui pense être obligé de vendre si cela venait à arriver.

    Que ce passerait-il, si nous décidons de ne pas nous fier à cette règle? Est-ce que notre responsabilité d’administration serait en jeu et pourrions-nous faire poursuivre?

    Finalement, est-ce vrai qu’un copropriétaire a le droit de récupérer les frais de condo qu’il aurait payé s’il venait à vendre son unité?

    Merci

    • Bonjour,

      Merci de votre commentaire. Pour les potentielles poursuites pour non respect de la loi, j’imagine que ce sera un risque. Pour ce qui est de récupérer l’argent du fonds de prévoyance à la vente, cela n’est pas possible, pas plus que cela ne sera possible avec le fonds d’autoassurance.

      Elise

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