Lundi 21 novembre 2022

Encombrement et/ou insalubrité dans les condos, que faire ?

Plusieurs syndicats ont été confrontés dernièrement à des cas d’encombrement ou d’insalubrité dans des condos. Ces situations peuvent faire courir des risques à votre copropriété, risque de sécurité, d’incendie, de prolifération de vermine… Qui prévenir ? Comment intervenir? Quelles sont les ressources existantes ?
Voici quelques informations pour tenter de vous accompagner dans de telles situations.

Encombrement et insalubrité, c’est quoi ? Rappels et définition 

Certains troubles du comportement peuvent conduire à un encombrement ou un état d’insalubrité et entraîner des risques pour la santé et  la sécurité pour la personne atteinte mais aussi pour les résidents avoisinants.
Ces risques dépendent bien sûr de la nature des objets entassés dans le condo.
Il peut s’agir d’objets « propres » (amoncellements de vêtements, de journaux et de magazines, cartons, boîtes de conserve, vaisselle, ustensiles, objets en tous genres…) mais dans le pire des cas, on peut être confronté à un état de saleté extrême, une odeur nauséabonde, des dépôts d’ordures ménagères, des aliments avariés ou en état de décomposition, des ordures, des excréments humains… mais aussi de présence d’animaux, de vermine, d’excréments d’animaux, d’accumulation d’objets divers usagés, boîtes de conserve, vaisselle sale, nourriture avariée, de bouteilles ou de cannettes de bière, de produits de nettoyage en grand nombre, amoncellement de divers objets….

Ce qui est à vérifier, dans ces situations extrêmes, c’est l’encombrement ou non des moyens d’évacuation (des objets empêchant la fermeture et l’enclenchement d’une porte dans une séparation coupe-feu), ou dans le condo l’encombrement devant les systèmes de chauffage ou obstruction des avertisseurs…

La salubrité regroupe l’ensemble des conditions qui font d’un logement ou d’une résidence un endroit convenable pour y habiter. La ville de Montréal a établi des normes en matière de salubrité résidentielle. On peut s’y référer sur ce lien. 

Normes de salubrité des logements et des résidences de la Ville de Montréal

Ces normes visent également à éradiquer tout problème comme :

• la malpropreté, la détérioration d’un logement ou d’un balcon;
• la présence d’animaux morts;
• l’entreposage ou l’utilisation de produits ou matières qui dégagent une odeur nauséabonde ou des vapeurs toxiques;
• l’encombrement d’un moyen d’évacuation;
• la présence de glace ou de condensation sur une surface intérieure autre qu’une fenêtre;
• la présence de vermine, de rongeurs, d’insectes ou de moisissures visibles, ainsi que les conditions qui favorisent leur prolifération.

Conseils d’entretien

La ville de Montréal rappelle plusieurs éléments à connaître pour vous assurer d’un milieu de vie sain et sécuritaire, les éléments à surveiller dans votre bâtiment ou dans les logements, et comment prévenir les problèmes et les corriger :

• Habitation – Un logement sain
• Habitation – Un bâtiment sain

Dispositions pénales

Le règlement de la Ville précise que quiconque contrevient à l’une ou l’autre des dispositions de son règlement commet une infraction et est passible d’amendes pouvant aller de 200 à 20 000$ (en cas de récidive): cf pages 8 et 9 du règlement.

Comment être au fait des situations d’insalubrité ou d’encombrement et qui prévenir ?

Les visites annuelles d’inspection alarme incendie peuvent vous permettre de découvrir des cas d’encombrement ou d’insalubrité, puisqu’à cette occasion il est permis, dans le respect du règlement de copropriété, à un prestataire autorisé de rentrer dans le condo.

Témoignage d’un gestionnaire

Voici le retour d’expérience d’un gestionnaire immobilier de SolutionCondo, qui a été confronté récemment à un cas d’insalubrité : « On s’est aperçu, lors d’une inspection du système d’alarme incendie, en entrant dans des condos avec notre fournisseur, qu’il y avait beaucoup d’objets accumulés, dont certains tendaient vers de l’insalubrité, car il y avait de l’urine d’animaux, des excréments au sol, des sacs-poubelle partout avec des déchets. »

Lorsqu’on se retrouve dans une telle situation : « Il faut absolument penser à documenter au maximum, prendre si possible des photos de l’état d’encombrement, cela vous permettra d’illustrer les risques possible d’incendie, comme par exemple un amoncellement devant les convecteurs…» 

Le gestionnaire nous précise que par la suite, il y a eu plusieurs appels à la ville et aux services de sécurité incendie : « Un inspecteur des pompiers a tenté de se rendre dans un premier temps au condo pour le visiter, mais il n’a pu avoir accès. Les inspecteurs de l’arrondissement ont donc été contactés et nous avons pu obtenir la visite de l’un d’eux, programmée et organisée sur une date précise.
Nous avons donc mentionné aux copropriétaires la nécessité d’accéder au condo pour des vérifications de sécurité de l’immeuble, un membre du Conseil d’Administration a accompagné l’inspecteur lors de ce rendez-vous, pour prendre des photos et continuer ainsi la documentation.
Nous avons ensuite reçu un rapport avec un avis de correction de la part de la Ville (uniquement pour nous aider dans notre dossier, mais sans sanction si nous devions être retardés dans la correction).
Par la suite, si les occupants ne coopèrent pas et ne prennent pas action pour désencombrer le condo suivant l’avis reçu de la ville, alors il s’agit d’envoyer une mise en demeure aux copropriétaires, et sinon de prendre action selon la déclaration de copropriété. »

Obtenir l’aide de la Ville

Nous avons contacté la Ville de Montréal afin de confirmer la marche à suivre lorsqu’une copropriété est confrontée à ce genre de découverte.

La Ville de Montréal nous a expliqué que « les questions de salubrité et d’encombrement des immeubles sont traitées par les arrondissements. Les plaintes sont traitées en privilégiant une approche humaine et la grande majorité des cas d’encombrement sont résolus sans avoir à judiciariser le dossier. Autant que possible, l’inspecteur du cadre bâti favorise le maintien de la collaboration avec les résidents ayant des situations problématiques et les dirige vers les ressources qu’il juge appropriées selon la situation. »

Le service 311 de la ville de Montréal est donc la porte d’entrée des citoyens qui veulent déposer une requête ou une plainte. Il convient donc en premier de contacter le 311 et d’expliquer la situation que vous connaissez.

Lorsque la ville reçoit une plainte ou un signalement pour l’encombrement d’un logement :

« nous prenons contact avec le plaignant. Un avis informel est envoyé afin de prévenir le présumé contrevenant de la réception d’une plainte et que celui-ci doit corriger la situation. Dans un délai de 30 jours, le plaignant doit confirmer si la situation est corrigée ou non. Si la situation n’est pas corrigée, une inspection est réalisée.

S’il y a infraction, un avis de correction est remis et un délai de 15 jours est accordé pour corriger la situation. À la fin du délai de 15 jours, une inspection est planifiée afin de constater l’amélioration. Un délai supplémentaire de 15 jours est accordé pour corriger la situation.

Des inspections régulières seront effectuées jusqu’à la correction complète de la situation. Si le résident ne collabore pas, un constat d’infraction sera donné. Si le contrevenant est une personne vulnérable, de l’aide d’un organisme partenaire lui sera proposée. »

En effet, la Ville de Montréal nous a précisé que plusieurs partenaires peuvent les aider à intervenir auprès des résidents qui ont un problème d’encombrement: Diogène, Comité logement, CIUSSS, les agents de liaison en intervention sociale du Service de l’habitation peuvent, au besoin, assister les inspecteurs du cadre bâti dans leurs interventions, UPS-Justice… »

La Ville de Montréal travaille aussi en étroite collaboration avec le Service de sécurité incendie de Montréal (SIM). Le SIM a un rôle de prévention important, les équipes sont très attentives à ces situations.

Effectivement, les pompiers peuvent intervenir en appui avec les inspecteurs de la Ville, ils peuvent rentrer dans le condo et vérifient alors si l’avertisseur de fumée est fonctionnel, ils vérifient les éléments de cuisson, qu’ils sont dégagés, et s’il n’y a rien devant les plinthes électriques.

Le gestionnaire nous rappelle qu’il est important de bien faire le suivi de chacune des étapes et de maintenir le CA informé de l’évolution de la situation.

Le SIM nous a transmis des recommandations en ce qui concerne les mesures liées à la prévention des incendies:

• L’accumulation dans un logis représente un risque accru pour la sécurité des citoyens et des intervenants en cas d’urgence, tels que les pompiers, ambulanciers ou policiers.
• Les citoyens doivent prendre conscience que lorsque des objets sont placés dans les issues (corridors et cages d’escaliers), ceux-ci auront de la difficulté à évacuer rapidement en cas d’incendie. Il est donc important de maintenir dégagé en tout temps les issues du logis et du bâtiment.
• Si le bâtiment comporte des cages d’escaliers, les portes de celles-ci doivent être maintenues fermées en tout temps afin de ne pas contaminer les cages par la fumée en cas d’incendie.
• L’utilisation de la cuisinière, de bougies, d’unité de chauffage ou d’un chauffage permanent n’est pas recommandé lorsqu’un logis est encombré. Il faut s’assurer de maintenir ces appareils dégagés de tous matériaux combustibles tels que boîtes, emballages, livres, vêtements etc.
• Assurez-vous que votre avertisseur de fumée est fonctionnel tous les mois en appuyant sur le bouton d’essai.
• Si vous avez des proches ayant un trouble d’accumulation, contactez votre municipalité afin qu’une personne puisse vous aider dans votre démarche pour assurer la sécurité des lieux.

Dans le cas où un constat d’infraction est émis, le résident n’ayant pas collaboré malgré les inspections et les mises en demeure de la ville, alors le responsable du Syndicat de copropriété a la charge de faire appliquer les règlements et de prendre les mesures pour que le condo redevienne propre à l’habitation et ne cause pas de risques pour les autres résidents de l’immeuble.

Quels sont les recours en cas de non-coopération?

Le Syndicat peut avoir recours aux services d’un cabinet d’avocat qui va se charger d’engager une procédure afin de s’assurer que l’encombrement n’aggrave pas le risque incendie de l’immeuble, ce qui pourrait poser problème à votre assureur.

Sources d’information 

• Ville de Montréal
• Service de sécurité incendie de Montréal (SIM)