Fonds d’autoassurance : avez-vous prévu le coup (ou le coût) ?

Rappelons-nous qu’à l’adoption de la loi 141 en 2018, le fonds d’autoassurance faisait son apparition dans le jargon de la gestion de copropriété. Depuis, nous vous avons communiqué un bon nombre d’informations sur le sujet, notamment en vous résumant les nouvelles règlementations en matière d’assurance pour les copropriétés et en vous aidant à identifier le montant à cotiser à votre fonds d’autoassurance.

Maintenant que le fonds d’autoassurance est devenu une obligation, depuis le 15 avril dernier, la question se pose. Avez-vous prévu le coup ? Si vous avez répondu non, ce qui suit pourrait vous être très utile.

Résumé éclair du fonds d’autoassurance

Il a fait son apparition lors de l’adoption du projet de loi 141 en 2018. Par contre, il est entré en vigueur plus récemment, soit le 15 avril 2022.

À quoi sert-il ?

Le fonds d’autoassurance sert à couvrir les dépenses des syndicats de copropriété qui deviennent nécessaires lorsqu’un sinistre survient.

Ainsi, il sert autant à couvrir le paiement d’une franchise d’assurance que les coûts engendrés par un sinistre qui ne peut pas être réclamé, par exemple, lorsqu’il est en dessous de la franchise d’assurance du syndicat.

Valeur du fonds d’autoassurance

Sa valeur doit égaler la somme de la franchise d’assurance du syndicat la plus élevée, à l’exception des franchises pour tremblement de terre et en cas d’inondation. Il s’agit généralement de la franchise pour les dégâts d’eau ou les refoulements. Pour alléger ce qui suit, appelons-la, la franchise.

Contribution

Combien ?

Il est prévu que la contribution minimale à verser annuellement à ce fonds est de 50 % de la franchise. Évidemment, on y contribue jusqu’à ce que les sommes amassées à ce fonds soient équivalentes à cette fameuse franchise.

Toutefois, rien n’empêche un conseil d’administration ou un syndicat de copropriétaires de constituer en un seul versement son fonds d’autoassurance.

Méthode de contribution

Plusieurs manières de contribuer à ce fonds sont possibles dont notamment :

Par le budget annuel et donc par les frais de condo
Par un budget spécial et donc par cotisation spéciale
En affectant une partie de vos actifs nets non affectés (avoirs nets / bénéfices nets) à ce fonds

La méthode de contribution retenue doit être choisie en fonction de la situation financière de votre syndicat.

Dépôt des sommes amassées

Comme pour le fonds de prévoyance, les sommes doivent normalement être déposées dans un compte bancaire distinct, souvent un compte épargne.

Prévoir le coup !

Voici quelques étapes à suivre pour prévoir le coup (ou le coût !) :

Consultez votre certificat d’assurance et déterminez le montant du fonds d’autoassurance à constituer.
Déterminez la méthode de contribution de votre syndicat.
1. Budget annuel : Vous devrez ajouter la contribution dans votre budget annuel et le considérer dans le calcul des frais de condo. N’oubliez pas qu’un budget doit être présenté aux fins de consultation des copropriétaires au cours d’une assemblée avant d’être adopté et facturé.
2. Budget spécial : Prévoyez votre budget spécial et n’oubliez pas qu’une consultation est requise comme pour un budget annuel.
3. Affectation des actifs nets non affectés : Assurez-vous d’avoir suffisamment de fonds et d’en conserver suffisamment en cas d’imprévus. Faites-les écritures comptables nécessaires ou voyez-le tout avec votre gestionnaire. Nul besoin de consulter les copropriétaires avant de procéder. Il sera toutefois préférable de les informer de la décision du conseil d’administration au cours de l’assemblée annuelle, lors de la présentation des états financiers.
Recommencez et ajustez

Nouvelle habitude à mettre en place

Il est maintenant primordial d’évaluer les contributions requises à ce fonds à la fin de l’exercice financier de votre syndicat.

Les montants de vos franchises peuvent varier d’un renouvellement à l’autre, principalement lorsque survient un sinistre et donc au renouvellement suivant une réclamation. La valeur de votre fonds sera également affectée par les dépenses que vous devez y imputer si un sinistre venait qu’à survenir dans votre copropriété.

Commentaires

Françoise Guénette dit :

10 juin 2022 À 10 H 22 MIN

Très bon résumé et rappel. Merci. Françoise Guénette, avocate, médiatrice et arbitre.
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Samanta Pilon-Langlois dit :

8 juin 2022 À 7 H 09 MIN

Bonjour Monsieur Levasseur, La loi prévoit un remboursement à hauteur maximale de 50 % de la franchise la plus élevée. Par exemple, si vous franchise est de 50 000 $, il est conforme de mettre 25 000 $ (50 000 $ X 50 %) chaque année jusqu'à ce que votre fonds soit égal à 50 000 $. Toutefois, je crois qu'il faut toujours tenir en compte le contexte de votre copropriété et de vos finances. J'ai rapidement pu observer des situations où des syndicats de copropriété ont des fonds d'autoassurance déficitaires de plusieurs milliers de dollars en raison du nombre de sinistres et de réclamations que les copropriétés doivent assumer (merci à 1074.2 du CcQ -_-). Exemple : Le fonds d'autoassurance d'un syndicat est pleinement cotisé à hauteur de 50 000 $. Il subit 3 dégâts d'eau dans l'année et se retrouve avec un fonds d'autoassurance déficitaire de 100 000 $ (3 sinistres = 3 franchises X 50 000 $). Lorsque le fonds d'autoassurance est déficitaire, c'est évident que ce sont les liquidités des autres fonds, particulièrement le fonds d'administration, qui « prête » temporairement de l'argent au fonds d'autoassurance. Ainsi, dans une telle situation, il faut se demander si le fait de respecter la cotisation maximale de 50 % de la franchise la plus élevée est suffisant pour éviter au syndicat de se retrouver dans une situation financière précaire. La solution est souvent de régler le déficit (en transférant de manière définitive des actifs au fonds d'autoassurance et par charges communes (frais de condo et/ou cotisation spéciale)) ET de commencer à rebâtir le fonds d'autoassurance. Rappelons-nous également que cela devient d'autant plus nécessaire maintenant alors que le syndicat doit prouver la faute (et plus la responsabilité) du propriétaire de l'unité dans laquelle a été causé le sinistre et que l'assurance de ce dernier refusera fort probablement d'indemniser son client pour le remboursement de la franchise du syndicat. Ce qui laisse au syndicat l'option de poursuivre le copropriétaire pour être remboursé en se croisant les doigts pour qu'un juge tranche en faveur du syndicat. Comme Élise Beauchesne, présidente de Solution Condo et présidente de l'AQGC, l'a mentionné à de nombreuses reprises et continue à le faire, l'article 1074.2 du CcQ en fait voir de toutes les couleurs aux copropriétés et nous espérons que le gouvernement interviendra pour éviter que les copropriétés doivent continuer à s'auto-assurer comme c'est actuellement le cas. En résumé, selon la loi, le remboursement se fait à hauteur de 50 % de votre franchise la plus élevée par année, mais il est toujours important de tenir en compte la situation financière de votre syndicat en vous demandant si vous êtes déficitaires et si votre syndicat a les reins assez solides pour étaler le remboursement à hauteur de 50 % de ladite franchise par année. Cordialement, Samanta P. Langlois Directrice des opérations Solution Condo inc.
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Louis Levasseur dit :

7 juin 2022 À 16 H 11 MIN

Quels sont les modalités pour le remboursement du fonds d'autoassurance?
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Louis Levasseur dit :

7 juin 2022 à 16 h 11 min

Quels sont les modalités pour le remboursement du fonds d’autoassurance?

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- Samanta Pilon-Langlois dit :
  
  8 juin 2022 à 7 h 09 min
  
  Bonjour Monsieur Levasseur,
  
  La loi prévoit un remboursement à hauteur maximale de 50 % de la franchise la plus élevée. Par exemple, si vous franchise est de 50 000 $, il est conforme de mettre 25 000 $ (50 000 $ X 50 %) chaque année jusqu’à ce que votre fonds soit égal à 50 000 $.
  
  Toutefois, je crois qu’il faut toujours tenir en compte le contexte de votre copropriété et de vos finances.
  
  J’ai rapidement pu observer des situations où des syndicats de copropriété ont des fonds d’autoassurance déficitaires de plusieurs milliers de dollars en raison du nombre de sinistres et de réclamations que les copropriétés doivent assumer (merci à 1074.2 du CcQ -_-).
  
  Exemple : Le fonds d’autoassurance d’un syndicat est pleinement cotisé à hauteur de 50 000 $. Il subit 3 dégâts d’eau dans l’année et se retrouve avec un fonds d’autoassurance déficitaire de 100 000 $ (3 sinistres = 3 franchises X 50 000 $).
  
  Lorsque le fonds d’autoassurance est déficitaire, c’est évident que ce sont les liquidités des autres fonds, particulièrement le fonds d’administration, qui « prête » temporairement de l’argent au fonds d’autoassurance.
  
  Ainsi, dans une telle situation, il faut se demander si le fait de respecter la cotisation maximale de 50 % de la franchise la plus élevée est suffisant pour éviter au syndicat de se retrouver dans une situation financière précaire. La solution est souvent de régler le déficit (en transférant de manière définitive des actifs au fonds d’autoassurance et par charges communes (frais de condo et/ou cotisation spéciale)) ET de commencer à rebâtir le fonds d’autoassurance.
  
  Rappelons-nous également que cela devient d’autant plus nécessaire maintenant alors que le syndicat doit prouver la faute (et plus la responsabilité) du propriétaire de l’unité dans laquelle a été causé le sinistre et que l’assurance de ce dernier refusera fort probablement d’indemniser son client pour le remboursement de la franchise du syndicat. Ce qui laisse au syndicat l’option de poursuivre le copropriétaire pour être remboursé en se croisant les doigts pour qu’un juge tranche en faveur du syndicat.
  
  Comme Élise Beauchesne, présidente de Solution Condo et présidente de l’AQGC, l’a mentionné à de nombreuses reprises et continue à le faire, l’article 1074.2 du CcQ en fait voir de toutes les couleurs aux copropriétés et nous espérons que le gouvernement interviendra pour éviter que les copropriétés doivent continuer à s’auto-assurer comme c’est actuellement le cas.
  
  En résumé, selon la loi, le remboursement se fait à hauteur de 50 % de votre franchise la plus élevée par année, mais il est toujours important de tenir en compte la situation financière de votre syndicat en vous demandant si vous êtes déficitaires et si votre syndicat a les reins assez solides pour étaler le remboursement à hauteur de 50 % de ladite franchise par année.
  
  Cordialement,
  
  Samanta P. Langlois
  Directrice des opérations
  Solution Condo inc.
  
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Françoise Guénette dit :

10 juin 2022 à 10 h 22 min

Très bon résumé et rappel. Merci. Françoise Guénette, avocate, médiatrice et arbitre.

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