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Hausse de frais de condo : Que faire ?

En copropriété, il n’y a pas d’organisme de protection pour éviter des hausses de frais de condo. La raison des hausses importantes de frais de condo n’est cependant pas nécessairement injustifiée et il vous faut questionner le conseil d’administration sur les raisons de cette hausse importante. Cependant, il faut garder à l’esprit que si vous habitez dans une copropriété nouvellement construite, le promoteur a peut-être volontairement sous-estimé le budget d’opération et les contributions à faire au fonds de prévoyance afin de vous démontrer, lors de l’achat, un budget plus favorable. Bien que ce budget démontre des frais de condo très bas, cela n’est pas viable à long terme. Ainsi, il arrive fréquemment que lorsque les copropriétaires reprennent les rênes de la gestion du syndicat, ils se doivent de procéder à des hausses importantes des frais de condo afin de respecter les législations entourant la copropriété et assurer la préservation de votre immeuble. Le point important à faire attention en copropriété est de s’assurer que les sommes collectées par le syndicat sont dépensées judicieusement. Une copropriété bien gérée est toujours plus facile à revendre, et ce, même si les frais de condo y sont plus élevés. Les acheteurs sont aujourd’hui plus informés qu’autrefois sur l’importance d’avoir un fonds de prévoyance adéquat et sur l’importance d’une gestion responsable de l’immeuble. À long terme, les coûts d’avoir une bonne gestion sont toujours moins importants que ceux de gérer en éteignant des feux. Une gestion responsable implique souvent des frais de condos un peu plus élevé à court terme, mais vous évite d’avoir les mauvaises surprises d’une cotisation spéciale, dès qu’il y a des travaux à faire sur l’immeuble, car les sommes auront été accumulées graduellement dans le fonds de prévoyance. Certaine copropriété préfèrent éviter les mauvaises surprises alors que d’autres préfèrent contribuer au fonds de prévoyance en fonction du minimum requis par la loi, soit 5% des frais d’opération courantes et fonctionner avec les cotisations spéciales à répétition. Les copropriétés haut de gamme fonctionnent souvent par cotisation spéciale afin de ne pas avoir de frais de condo exorbitants, mais leurs copropriétaires sont probablement plus à même de supporter des cotisations spéciales importantes. Si vous êtes dans une copropriété avec une clientèle un peu plus serrée financièrement, les copropriétaires ne seront pas toujours en mesure de payer des cotisations spéciales importantes qui viendraient dérégler leur budget personnel. À ce moment, soit les travaux sont reportés, ce qui cause une plus grande détérioration de l’immeuble, soit le syndicat entâme des recours pour collecter les sommes dues et dépenses inutilement des sommes en frais juridiques. En définitive, le mode de gestion que privilégie votre syndicat est réellement une question de choix et c’est à la majorité des copropriétaires de déterminer quel mode de fonctionnement ils privilégieront. Si les décisions de votre conseil d’administration ne vont pas dans la même direction que ce que désire la majorité des copropriétaires, la seule option possible en copropriété est de ne plus réélire ces administrateurs sur le conseil et d’en choisir de nouveaux qui auront la même vision que la majorité (comme en politique). Cependant, il faut en trouver qui veuillent bien s’impliquer sur le conseil d’administration. photo-elise Elise Beauchesne, CA, Adm.A Gestionnaire de copropriété senior SolutionCondo.com Tel : 514-935-6999 Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com

11 responses to “Hausse de frais de condo : Que faire ?”

  1. Carl legault dit :

    Légalement, en % , de combien un comité de gestion des Condos peuvent augmenter les frais mensuel?

    • Bonjour M. Legault,

      Autant que nécessaire! Le devoir du conseil d’administration est d’assurer l’entretien et la périnité de l’immeuble. Donc si dans votre cas vous avez de gros travaux à réaliser, vous allez probablement avoir de grosses augmentation, à moins que votre syndicat n’ait constitué un fonds de prévoyance suffisant.

  2. Guylaine dit :

    Bonjour,

    Est-ce qu’un syndicat de copropriété a le droit d’augmenter les frais mensuels de plus de 50%, présentement je paie 147$/mois et il veule augmenté de 175$/mois de plus pour un total de 320$/mois ! a part les frais spéciaux de 720$/année, Est-ce légal cette augmentation ?

    Merci

    • Bonjour Guylaine,

      Le syndicat de copropriété peut augmenter vos frais mensuels de 100% si c’est requis pour l’entretien et la pérennité de votre immeuble. Par contre, il faut que le tout soit fait dans les règles de l’art. Théoriquement, vous devriez être convoqué à une assemblée (annuelle ou spéciale) et vous devriez être consulté comme copropriétaire sur ce budget. Si vous êtes en désaccord avec cette augmentation, vous pourrez vous prononcer lors de cette assemblée mais j’imagine que le conseil d’administration a probablement de bonnes raisons d’augmenter vos frais de condo ainsi.

  3. daniel chaput dit :

    immeuble a ete renover en 2011 du a incendi la il a 5000 fond de prevoyance et 10000 dans le compte courant il prevois des depence 2000 superieur au cout reele et garde le reste cest un 8 condo je demande de me justifier les depence a venir il en a pas tout est neuf moi je vend et je naurai jamais benificier de lagent que jai payer en trop je ne comprend pas ce systeme la il mon dis quil avais le droit de prendre comme il veule si il en manque il vont me le demander et je suis oubliger de payer et si il me vole je suis oubliger de payer belle investissement ca merci

    • Bonjour M. Chaput,

      Des dépenses il va y en avoir, que l’immeuble soit neuf ou pas. C’est justement un piège de penser qu’un immeuble neuf ne doit pas mettre d’argent dans son fond de prévoyance. C’est la même chose que si vous me dites j’ai 40 ans, je n’ai pas besoin de cotiser pour ma retraite, je cotiserai quand je serai rendu dans la soixantaine. Bonne chance avec votre retraite!

      Chaque composante de votre immeuble a une durée de vie. Si votre toit à une durée de vie de 25 ans, vous avez déjà utilisé (2017-2011) 6 ans de sa vie utile. Donc c’est tout à fait normal que vous déboursiez (en cotisant au fonds de prévoyance) pour le bénéfice que vous avez tiré.

  4. Julie dit :

    Quand on parle d un 5% obligatoire, est-ce que c est 5% de ce que chacun paie par mois? Donc si on paie 100$ par mois, 5$ par unité devrait être mis de côté?

    • Le calcul se fait dans le budget. Le budget comporte des dépenses d’opération et des cotisations au fonds de prévoyance. Vous lister les dépenses d’opérations que le syndicat prévoit pendant l’année (assurance, déneigement, paysagement, etc) ça donne un montant et vous devez au minimum avoir 5% de ce montant. Exemple: vous avez 100 000$ de dépenses annuellement, vous devrez donc mettre au moins 5000$ annuellement dans votre fonds de prévoyance.

      Mais faites attention au piège de mettre 5% et de penser que tout va bien aller. Pour la plupart des copropriété c’est nettement insuffisant…

  5. daniel chaput dit :

    bien a vous m Deschamps

    oui je comprend quil faut payer pour lutilisation (en 2011 on a du payer 47000 du a une erreur de lingenieur sur la structure poutre de soutiens immeuble pas asser solide possibiliter effondrement de la on est partit a zero dans les fond) meme si ca la jamais ete fais avant et jai deja payer pour tout ca la je paye en double de plus on parle de fond de prevoyance qui est rendu a 5000 et le compte de depence qui est 11000 over plus le fond de prevoyance il prevois des depances 2000 superieur par annee sur un fond depance de6900 reel en haut de 5% il faut quil justifie c est pour quoi quil soutire ca avec des preuve sois facture ou estimer moi je veux vendre et je naurer jamais benificier de renovation futur si tu me parle de la couverture cest 7000 jai deja payer pour ca balcon fenetre alphate et bien plus … et jai personne qui a payer leur devaluationavant donc je paye en double sans facture ou preuve de ce quil rammasse la loi cest quoi au juste 5% en haut de ca il faut quil justifice ce quil ramasse la il rammasse plus que 5% dans le fond prevoyance environs 10% plus 2000 sur un fond de depence de 6900 je leur demande des traveaux a venir il ne save rien C est un 8 condo pas plus dure qu une maison a entretenir pourquoi si il manque d agent il vons me le demander mais si il me vole je n ai rien a dire dite moi les lois la dessus svp

    merci daniel chaput

  6. Manon Bilodeau dit :

    Bonjour,

    Je suis nouvellement mandataire de 4 Condos de construction Octobre 2011. Présentement les frais de Condo S’élèvent à 75$ par mois. Total des dépenses par année pour l’année 2017 2480$. Présentement dans le fond de prévoyance nous avons 4400$.
    Dit moi est-ce bon? De combien dois-je augmenter les frais pour l’année 2018

    • Bonjour Manon,

      C’est vraiment un cas par cas d’un immeuble à l’autre. La meilleure chose pour votre fond de prévoyance, c’est de défaire le lien que les gens font avec les dépenses d’opérations. Une règle du pouce vraiment grossière dit que l’on devrait mettre entre 0.5% et 1% de la valeur de l’immeuble dans le fond de prévoyance.

      Donc si votre immeuble vaut 1M, vous devriez mettre 10k (pour le 1%) ou 5k (0.5%) chaque année.

      C’est peut-être trop pour votre immeuble, peut-être pas suffisant, c’est vraiment du cas par cas comme je vous dit.

      Faites juste regarder ce que vous pouvez acheter avec ce 4000$. D’après moi vous pouvez changer à peu près 2 portes patio. Donc concrètement, vous n’irai pas bien bien loin avec ce montant quand vous allez vous retrouver à changer le toit, changer les fenêtres, rejointer la brique ou refaire l’asphalte du stationnement extérieur, etc.

      En espérant que ça vous aide.

      Bonne journée

      Cédric

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