Mercredi 19 janvier 2022

Les copropriétaires n’en peuvent plus de payer à la place des assureurs

L’article 1074.2 du Code civil du Québec (C.c.Q) est entré en vigueur le 13 décembre 2018.  Depuis, c’est tout un casse-tête en copropriété puisque les assureurs des copropriétaires refusent d’indemniser leurs assurés lorsqu’un sinistre émane de leur unité.  C’est donc la collectivité des copropriétaires qui se retrouve à payer pour les travaux de remise en état des parties privatives et communes affectées, même celle du copropriétaire « responsable » du sinistre, avec très peu d’espoir d’être indemnisée par l’assureur du copropriétaire « fautif ».

Depuis 2018, les copropriétaires paient à la place des assureurs en raison d’une modification législative mal ficelée.

L’AQGC dénonce l’inaction et la lenteur du gouvernement pour apporter les solutions concrètes. Le changement que le ministère des Finances veut apporter dans un projet de règlement [1] qui vise à plafonner la contribution au fonds d’auto-assurance à 100 000$ sera de peu d’utilité pour une vaste majorité des copropriétés du Québec.  

Rappelons-nous que ce nouveau fonds d’auto-assurance doit servir aux syndicats pour provisionner les liquidités suffisantes pour payer les montants des franchises d’assurance de tous les sinistres que les assureurs individuels des copropriétaires refusent d’assumer à la suite du changement législatif mis en place en décembre 2018. Or, ce fonds d’auto-assurance pourrait effectivement être réduit si nous revenions à un régime d’assurance performant.  D’ici là, qu’on plafonne la contribution à ce fonds à 100 000$ ou pas, finalement ce seront toujours les copropriétaires qui paieront la note.

Un tel changement législatif est à toutes fins pratiques inutile, d’autant plus si l’on considère qu’il est susceptible de détourner l’attention et les efforts qui devraient être mis par le législateur sur les vrais enjeux de l’assurance en copropriété, afin de ramener un régime d’assurance performant et équilibré pour tous ses acteurs.

Pour régler la situation de manière durable, il faut se concentrer sur :

• L’obligation d’une inspection obligatoire sur les chantiers de construction du Québec pour limiter les coûteuses déficiences dont sont affectées trop d’immeubles, dont moult vices cachés;
• Une efficacité concrète des plans de garantie, ce qui implique de rendre les promoteurs imputables pour régler efficacement les vices et déficiences affectant l’immeuble, incluant les conséquences onéreuses de ceux-ci lorsque survient un sinistre, ce qui évitera aux syndicats de copropriété de longues et coûteuses procédures judiciaires;
• La correction du libellé de l’article 1074.2 C.c.Q. qui, malgré ses précédentes modifications, demeure mal formulé et cause de très nombreux litiges, les assureurs des copropriétaires refusant systématiquement, depuis 2018, d’indemniser les sinistres en copropriété causés par leurs assurés.

Les assureurs ne veulent plus indemniser pour les sinistres découlant de déficiences 

Le secteur de la copropriété a besoin d’assureurs qui veulent assurer les immeubles. Le changement du contexte législatif en assurance de copropriété depuis 2018, bien qu’il les aide dans l’immédiat puisqu’ils n’indemnisent plus les syndicats, est excessivement dommageable pour l’attrait de ce secteur immobilier et économique que représente la copropriété.   

La situation est insoutenable et devient ridicule

Avec cette réforme du secteur de l’assurance est venue une obligation pour les copropriétaires de souscrire à une police d’assurance responsabilité civile d’un ou deux millions de dollars [2] selon la taille de leur immeuble. Plusieurs copropriétaires en viennent à se demander pourquoi ils paient de telles primes d’assurance puisque les assureurs ne paient jamais lorsque le syndicat tente d’engager la responsabilité d’un copropriétaire suite à un sinistre dans son unité.

De surcroit, les primes d’assurance des syndicats et les franchises qui se pratiquent dans l’industrie ne cessent d’augmenter (allant jusqu’à 500 000 $) et des assureurs ont continué de se retirer du secteur de la copropriété.

Tout ceci est sans compter que le nouveau système en place déresponsabilise l’individu au détriment de la collectivité des copropriétaires.  Actuellement, les syndicats se voient dans l’obligation de réparer les dommages causés à l’immeuble, sans garantie de se faire indemniser autrement qu’en entreprenant des procédures judiciaires longues et coûteuses.

Les copropriétaires n’ont plus la capacité de payer !

Les copropriétaires ont une capacité des payer limitée et ils sont actuellement assiégés de toute part par les augmentations de frais de condo importantes qui découlent des obligations prévues aux nombreux projets de loi entrés en vigueur depuis 2020 (projets de loi 16, 141, 41 etc.). Le dysfonctionnement du secteur de l’assurance est définitivement de trop, un irritant financier important qui doit être réglé rapidement. L’AGGC enjoint le Gouvernement d’y mettre l’énergie requise.

Le 8 novembre dernier, l’Association Québécoise des Gestionnaires de Copropriétés (AQGC) a déposé une pétition auprès de l’Assemblée nationale du Québec. À ce jour, près de 8000 signataires (pétition) ont appuyé la démarche de l’AQGC pour que changent les règles entourant ce nouveau régime d’assurance : les copropriétaires québécois espèrent être entendus!

L’AQGC réitère donc l’importance d’inclure tous les acteurs sur le terrain dans la recherche d’une solution durable aux enjeux et problèmes d’assurance qui touchent la copropriété, tel qu’exposé dans notre mémoire soumis en novembre dernier aux différents ministres et députés.

À propos de l’AQGC

L’AQGC est l’association qui regroupe le plus grand nombre de gestionnaires de copropriétés au Québec et elle a pour but d’établir des standards de gestion de copropriété, de promouvoir la profession de gestionnaire de copropriété, ainsi que d’établir un cadre déontologique.  Pour plus d’information sur l’association, vous pouvez consulter son site web à AQGC.org.

Contacts pour plus d’informations :

Mme Elise Beauchesne : 514-240-4210

Me Stefania Chianetta : 514-281-5100

[1] Règlement modifiant le Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises, GAZETTE OFFICIELLE DU QUÉBEC, 2 février 2022, 154e année, no 5, page 420

[2] L’article 1064.1 C.c.Q  est en vigueur depuis le 15 octobre 2020 et le règlement publié dans la Gazette officielle du Québec est en vigueur depuis le 15 avril 2020