Lundi 19 juillet 2010

Les cotisations spéciales : comment les répartir

Bien que le terme quote-part peut paraître simple et bien compris de tous dans le milieu de la copropriété, il en est tout autrement. Premièrement à quoi sert-elle, qu’est-ce qu’elle représente ? Est-ce qu’elle a un lien avec les frais de condo que vous payez ? Est-ce qu’elle a un lien avec les cotisations spéciales ? Considérant le nombre de questions que nous avons eues dernièrement qui sont liés à une mauvaise répartition des dépenses et surtout des cotisations spéciales, je vais démystifier l’utilisation de la “quote-part” pour vous. Le Code civil du Québec est clair à propos des quotes-parts. L’article 1046 du Code civil du Québec mentionne que «Chaque copropriétaire a, sur les parties communes, un droit de propriété indivis. Sa quote-part dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction.». En fait, cela signifie que votre quote-part représente un pourcentage de la valeur des parties communes de l’immeuble.  Lorsque vous achetez une unité de condo, vous achetez en fait un pourcentage des parties communes, lesquelles devront être entretenues, réparées et éventuellement remplacées. De plus, l’article 1064 du Code civil du Québec mentionne «Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.». C’est clair, précis, net (pour une fois…). Mais où il semble réellement y avoir de la confusion c’est avec les cotisations spéciales. La loi ne spécifie pas directement comment ces cotisations spéciales doivent être réparties. En fait, on peut directement faire un parallèle avec la répartition des charges communes, car une cotisation spéciale est en fait une charge commune. En fait, si votre syndicat a un fonds de prévoyance suffisamment bien cotisé, vous ne devriez pas avoir de cotisation spéciale dans le cas de travaux majeurs. La cotisation spéciale est la résultante d’une sous-évaluation du budget au fil du temps. Il va donc de soit que la répartition des coûts de ces cotisations spéciales soient, au même titre que les frais de condo, en fonction des quotes-parts pour tout ce qui a trait aux parties communes.  On voit encore des copropriétés où des cotisations spéciales pour une toiture par exemple sont répartis selon le nombre d’unités de condo, ce qui est complètement injuste pour les personnes qui ont les plus petites quotes-parts dans l’immeuble.  Une toiture est une partie commune et par conséquent, que ce soit pour l’accumulation des sommes dans le fonds de prévoyance via les frais de condo ou que ce soit pour une cotisation spéciale, la répartition doit se faire en fonction de la quote-part de chaque copropriétaire. Si vous êtes dans l’une de ces copropriétés où la répartition des charges communes est inadéquate, je vous suggère fortement de rectifier le tir le plus rapidement possible. Bien que tout le monde puisse s’entendre de cette façon actuellement, ça ne peut que créer des problèmes dans le futur si des cotisations spéciales importantes surviennent par exemple. Comme on dit, les bons comptes font les bons amis… Cédric Deschamps, Ing. jr. Associé-fondateur SolutionCondo.com Tél : 514-935-6999 Courriel : [email protected]