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23 mai 2021

Les enjeux de l’assurance depuis 1074.2 C.c.Q et la situation des locataires

Depuis les changements législatifs entourant les assurances en copropriété (projet de loi 141 et 41), il arrive de plus en plus de situations faisant en sorte que le syndicat doit débourser pour reconstruire suite aux dégâts causés suite à un sinistre, sans être capable de recouvrer les sommes engagées, puisqu’il est incapable de prouver la faute du propriétaire de l’unité de condo dans lequel le sinistre est survenu.

En effet, les assureurs semblent exiger qu’une faute directe ait été commise pour accepter que la responsabilité civile de leur assuré soit engagée.  Cela fait en sorte que les sinistres d’air climatisé mal raccordé dans le mur, les appareils ménagers défectueux ou mal raccordés par un tiers, les sinistres causés par un tiers qui n’est pas le copropriétaire (un locataire, une femme de ménage, un invité) font en sorte de causer bien des maux de tête aux syndicats qui doivent entreprendre moult démarches pour être indemnisés, souvent en vain ou au coût de frais juridiques qui dépassent les sommes réclamées.

Cela est encore plus corsé lorsque le sinistre est causé par un locataire. En effet, une majorité d’assureurs en responsabilité civile des copropriétaires refusent la responsabilité de leurs assurés, car ceux-ci ne sont pas en cause dans le sinistre, et ce, bien que la déclaration de copropriété du syndicat les tienne responsables de leurs locataires. Ne devrait-il pas y avoir une responsabilité des copropriétaires qui louent d’agir avec prudence et diligence pour éviter des sinistres à l’immeuble ? Il me semble qu’investir dans l’immobilier est un investissement actif qui requiert de l’implication. Il me paraît incroyable qu’un propriétaire de condo puisse louer à n’importe qui, encaisser un chèque de loyer et laisser les risques de ses décisions à ses voisins. Voici la réponse usuelle reçue d’un assureur.

Bonjour,
Votre demande a été analysée et voici notre position.
Notre assuré ne peut être tenu responsable des dommages causés par ses locataires.
Dans L’article 1074.2 , la mention faute d’une autre personne ne fait pas référence à un locataire.
Le propriétaire n’a pas à répondre des faits et gestes d’un locataire.
Notre assuré n’a commis aucune faute et n’était pas au courant de la problématique.
Sur ce, nous nions responsabilité dans cette affaire
Nous vous referons à l’Article 1465.
Vous pouvez entamer vos démarches directement auprès des locataires responsables.
Merci

Dans l’immobilier locatif lorsque les propriétaires possèdent l’immeuble dans son ensemble, ils interdisent souvent les animaux, la cigarette, le cannabis, etc., et ont des règlements pour limiter leurs risques face aux comportements à risque de leurs locataires (ils fournissent eux-mêmes les électroménagers et ils en font l’entretien par exemple).  En condo, lorsqu’on veut imposer des règlements pour limiter le droit à la location, on entend des cris aux scandales dans les assemblées.  Selon certains, mettre des contraintes à la location réduira la valeur des condos. En attendant, c’est toute la collectivité des copropriétaires qui paie pour les sinistres occasionnés par les propriétaires-locateurs qui ne sont pas ”responsables” et louent à n’importe qui sans faire de vérifications préalables ou qui ne font aucun suivi avec leur locataire pour voir si le condo est utilisé adéquatement et que les entretiens de base sont réalisés au niveau par exemple du climatiseur et des électroménagers.  Ce n’est pas tout le monde et certains sont prudents, mais certains d’entres eux ternissent la réputation des autres.  

En copropriété divise, alors que le syndicat n’a pas de droit de regard sur le choix des locataires, certains propriétaires semblent se détacher de leurs responsabilités de prévention d’autant plus que la loi les y encourage.  En effet, depuis l’arrivée de 1074.2 C.c.Q (reproduit ci-après), le mécanisme qui rendait les propriétaires louant leur condo imputable (la déclaration de copropriété), n’est plus admise dans le cadre de sinistre.

1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa.

Conséquence, c’est tout le monde qui paye et plus personne ne fait attention. De plus, même lorsqu’un locataire est assuré en responsabilité civile, les dommages en lien avec les animaux ne sont pas toujours couverts. J’ai récemment appris dans le cadre d’un sinistre (un chat a endommagé un plancher en urinant constamment sur celui-ci dans un coin), dans l’un de nos immeubles alors que nous tentions d’engager la responsabilité de la locataire pour que le syndicat soit indemnisé que certaines assurances de locataire contenaient une exemption pour les dommages causés par les animaux.  

Responsabilité civile relative à des lieux qui ne vous appartiennent pas
Nous ne couvrons pas les dommages causés par les animaux et aux animaux, sauf en ce qui concerne les risques couverts suivants, selon les conditions énoncées dans la partie – Garanties pour les dommages aux biens du contrat d’assurance :
– L’incendie;
– L’explosion;
– La fumée;
– Les dommages causés par l’eau.

En conséquence, si les choses ne changent pas sur le plan législatif, je crois que les syndicats devront envisager de créer des règles beaucoup plus contraignantes pour les propriétaires-locateurs afin de s’assurer que ceux-ci soient plus sélectifs dans le choix de leurs locataires et s’impliquent davantage pour limiter le risque de dommages et de sinistres dans leur unité privative.  Les syndicats devront peut-être imposer également des pénalités importantes en cas de non-respect de ces règlements pour contraindre les copropriétaires à les respecter, car une fois un sinistre survenu, ma compréhension est que, comme la déclaration de copropriété ne s’applique plus à cause de 1074.2 C.c.Q, c’est le syndicat et tous ses copropriétaires qui paient…avec une chance de récupération des sommes engagées souvent très limitées.  

Est-ce que c’était ça que le gouvernement souhaitait pour améliorer le mode d’habitation qu’est la copropriété ?  Le fonds d’autoassurance va devoir être renfloué bien plus souvent qu’on ne le pense j’ai bien l’impression…bonjour les chicanes en assemblées !

Entre temps, nous invitons les gens à se renseigner afin de bien faire les choses : 

Formation de DJC ( lundi 31 mai à 16h) : La gestion des locataires en copropriété

Autres articles de blogue pertinents :  

Propriétaires investisseurs les pièges à éviter

Conseils pratiques pour les copropriétaires qui souhaitent louer leur unité

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée-fondatrice
SolutionCondo

Commentaires

  • Elise Beauchesne dit :

    27 mai 2021 À 9 H 39 MIN

    On va l'essayer dans un dossier, car nous sommes du même avis que vous, mais cette loi semble nous réserver, malheureusement, bien des mauvaises surprises.

    Répondre
  • Bougie dit :

    24 mai 2021 À 6 H 19 MIN

    Le syndcat n’a qu’à poursuivre le propriétaire direct. Ce n’est pas la responsabilité du syndicat , si l’assureur du propriétaire ne paie pas. Le propriétaire est seul responsable d’avoir la bonne assurance. Le syndicat ne doit pas subir les effets d’une assurance « cheap «  !!!

    Répondre
  • Dénis Lepage dit :

    23 mai 2021 À 22 H 29 MIN

    Il va falloir changer la loi au plus vite. Car cela n’a pas de sens que c’est les copropriétaires qui paieraient pour les dégâts des copropriétaires. Avant que la loi change on disait qu’il fallait apporter des modifications pour avoir une meilleure gestion de la copropriété comme le budget, fonds de prévoyance mais jamais était parler que les assurance des décharge de tout car cela devient une location plus achat du bien et non un bien comme une maison ou tu as des responsabilités envers l’acheteur et la ville. Mais ici à quoi sert d’avoir une assurance, car avant la loi quand il y avait dégât les assurance s’arrangeaient entre eux mais maintenant les assureurs s’engraisse à nos dépends. Il est urgent de corriger pour un troisième fois cette partie assurance responsabilité, car sinon les condo ne seront plus vendable à cause de leur frais et dans un avenir proche ceux qui vont vendre trouverons pas d’acheteur (c’est mieux pour eux d’aller en loyer sans en plus payé un condo) Ça urge il faut pousser pour que ça change et que cela sois viable pour la copropriété sinon il vont s’étouffer de dette. Merci

    Répondre
  • Jean-Guy Saint-Martin dit :

    23 mai 2021 À 22 H 28 MIN

    Il faut que le gouvernement révise cette loi pour s'assurer que les responsabilités soient adéquatement partagées. La loi ontarienne me semble mieux équilibrée.

    Répondre
  1. Jean-Guy Saint-Martin dit :

    Il faut que le gouvernement révise cette loi pour s’assurer que les responsabilités soient adéquatement partagées.
    La loi ontarienne me semble mieux équilibrée.

  2. Dénis Lepage dit :

    Il va falloir changer la loi au plus vite. Car cela n’a pas de sens que c’est les copropriétaires qui paieraient pour les dégâts des copropriétaires.

    Avant que la loi change on disait qu’il fallait apporter des modifications pour avoir une meilleure gestion de la copropriété comme le budget, fonds de prévoyance mais jamais était parler que les assurance des décharge de tout car cela devient une location plus achat du bien et non un bien comme une maison ou tu as des responsabilités envers l’acheteur et la ville. Mais ici à quoi sert d’avoir une assurance, car avant la loi quand il y avait dégât les assurance s’arrangeaient entre eux mais maintenant les assureurs s’engraisse à nos dépends.

    Il est urgent de corriger pour un troisième fois cette partie assurance responsabilité, car sinon les condo ne seront plus vendable à cause de leur frais et dans un avenir proche ceux qui vont vendre trouverons pas d’acheteur (c’est mieux pour eux d’aller en loyer sans en plus payé un condo)

    Ça urge il faut pousser pour que ça change et que cela sois viable pour la copropriété sinon il vont s’étouffer de dette.

    Merci

  3. Bougie dit :

    Le syndcat n’a qu’à poursuivre le propriétaire direct.
    Ce n’est pas la responsabilité du syndicat , si l’assureur du propriétaire ne paie pas.
    Le propriétaire est seul responsable d’avoir la bonne assurance.
    Le syndicat ne doit pas subir les effets d’une assurance « cheap «  !!!

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