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Frais condo

15 mai 2021

Les médias en parlent : les frais de condo vont augmenter

Plusieurs articles de presse récents reviennent sur l’impact des changements législatifs qui surviennent dans le secteur de la copropriété.

Depuis l’année dernière les copropriétés ont l’obligation de se constituer un fonds d’autoassurance d’ici avril 2022. Sa valeur devra atteindre le montant de sa plus haute franchise en cas de sinistre, exception faites des franchises pour inondation et tremblement de terre. Dans certains immeubles, elle peut atteindre 250 000 $, voire 500 000 $ dans le cas de construction neuve d’envergure. Lorsque le syndicat y aura recours pour des réparations, le fonds devra être de nouveau capitalisé.

Cette mesure est l’une de celle qui fera augmenter les frais de condo, mais ce n’est pas la seule.  Les conséquences du projet de loi 16 fera aussi augmenter la facture, car il faut augmenter significativement les contributions au fonds de prévoyance, rattraper le retard de ces contributions qui a été accumulé par le passé et faire bon nombre d’expertises (rapport d’étude du fonds de prévoyance aux 5 ans, établir un carnet d’entretien avec un professionnel, obtenir un rapport de valeur de reconstruction aux 5 ans et, pour les plus gros immeubles, cela s’ajoute aux inspections de façade aux 5 ans (après la 1ère inspection qui survient à la 10e année de l’immeuble) et aux inspections de stationnements étagés également aux 5 ans).  Vous comprendrez donc que tous ces coûts ont une incidence directe sur la hausse des frais de condo.

Élise Beauchesne, présidente de SolutionCondo, s’est entretenue récemment avec plusieurs médias sur le sujet, notamment Radio Canada, Le Journal de l’Assurance, le Journal de Montréal ou TVA Nouvelles/LCN  afin de revenir sur les conséquences de ces changements législatifs sur la gestion des copropriétés.

Nous vous proposons de retrouver ci-dessous quelques-unes de ces interventions:

“Les frais de condo vont augmenter. Cela n’est pas la faute des conseils d’administration ou des gestionnaires, mais plutôt la conséquence des changements législatifs.”

A relire aussi nos articles précédents qui évoquaient l’anticipation de l’augmentation des frais de condo dans un mémoire déposé au gouvernement dans le cadre du projet de loi 16.  Dommage que nous n’ayons pas été entendu à ce moment !  La surprise des copropriétaires était prévisible, car le coût d’habiter en copropriété ne sera plus jamais le même…et ce, en très peu de temps.

Commentaires

  • Daniel dit :

    23 mai 2021 À 21 H 22 MIN

    Vous me donnez vraiment le goût de Vendre avec toutes ses excellentes nouvelles...!

    Répondre
  • Guy Lapointe dit :

    23 mai 2021 À 20 H 35 MIN

    Mme Beauchesne acceptez le plus resplendissant des remerciements pour ces informations. Je vous en suis reconnaissant.

    Répondre
  • Elise Beauchesne dit :

    19 mai 2021 À 6 H 21 MIN

    Bonjour M. Lapointe, Malheureusement personne n'a diligemment représenté les syndicats de copropriété dans cette affaire, car le RGCQ s'était rallié avec le BAC pour appuyer ces changements dans une lettre du 6 février 2018 (https://bit.ly/33ZQEvH). Le RGCQ avait aussi appuyé le projet de loi du Ministre de l'époque, car dans les débats parlementaires du 5 juin 2018, il parle ainsi : « M. Leitão : Très bien, M. le Président. Donc, nous présentons un bloc d’amendements. Nous présentons notre bloc d’amendements dans le cadre du projet de loi n° 141 sur l’assurance des copropriétés, et ceci reprend les mesures qui avaient été introduites à l’origine dans le projet de loi 150. Ces mesures qui ont fait l’objet d’une ronde de consultations publiques de la part du ministère des Finances et ont fait l’unanimité auprès des acteurs concernés tel que démontré notamment par l’appui qui leur a été donné par le Regroupement des gestionnaires de copropriétés du Québec, le RGCQ, et le Bureau de l’assurance du Canada, le BAC, lors de la journée d’échange sur la copropriété divise que la ministre responsable de l’Habitation et de la Protection du consommateur a tenue à Montréal le 11 mai dernier. De plus, ceux-ci ont fait parvenir une communication écrite à la Commission des finances publiques, le 25 mai dernier, à ce sujet. » En somme, personne n'a parlé pour les syndicats. Pour plus d'information sur le déroulement de tout ceci, vous pouvez consulter le site http://ensemblecontre1074.com/, car je réfère à tous les articles de mon blogue que j'ai écrit sur le sujet pour documenter le dossier. Il est clair que nous sommes dans de mauvais draps puisque la loi ayant changée et le lobby des assureurs étant beaucoup plus fort que les copropriétaires, il sera difficile de revenir en arrière. Clairement, il faudra une instance suffisamment forte pour mobiliser les copropriétaires afin de trouver une solution plus viable à long terme...tant pour les assureurs que pour les copropriétaires. Le scénario actuel gaspille beaucoup d'argent des copropriétaires, argent qui ne pourra pas être mis sur l'entretien des bâtiments, ce qui n'est pas utile pour gérer le risque du côté des assureurs. A la fin de la journée, il faut se rappeler que rien ne se perd et ne se crée et dans cette mesure il faut créer un système qui dépense judicieusement l'argent des copropriétaires. Pourquoi pas de meilleur plan de garantie pour encourager une meilleure qualité dans la construction des immeubles...cela réduirait les sinistres et serait profitable tant pour les assureurs que pour les copropriétaires. Je pense qu'il faudrait que le gouvernement soit plus réceptif à ce genre d'idée. Cordialement, Elise Beauchesne

    Répondre
  • Elise Beauchesne dit :

    19 mai 2021 À 6 H 08 MIN

    Bonjour M. Dubeau, Il est vrai que la reconnaissance et la compréhension des résidents est parfois limité malheureusement. Il faudra user de beaucoup de vulgarisation et informer vos résidents des changements afin qu'ils comprennent mieux. A cet effet, le RGCQ a publié un beau document pour parler des changements apportés par le projet de loi 16 (https://fr.rgcq.org/pl16-guide) que vous pourriez distribuer à vos résidents pour les préparer aux changements et aux coûts additionnels qui viendront avec tout cela. Cordialement, Elise Beauchesne

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  • Elise Beauchesne dit :

    19 mai 2021 À 5 H 59 MIN

    Hi, The additional contribution are not related to an increase in the services, but in some changes in the law. You are now force to contribute more to the contingency funds (savings for future major works on the building) and to contribute to an self insurance funds (to pay for want insurance don't pay anymore because of the new law). Therefore, the global contribution are increasing but the money available to manage the operation of the building remains the same and ofter reduce to be able to fund the other contributions required. This is completely normal you didn't notice any change in the services. Best regards, Elise Beauchesne

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  • Elise Beauchesne dit :

    19 mai 2021 À 5 H 55 MIN

    Bonjour M. Cavaliere, En fait, c'est une question de choix. Par contre, en général ce sera à la même fréquence que pour les frais de condo, car la contribution au fonds de d'autoassurance, tout comme celle au fonds de prévoyance est une charge commune. PAr contre, comme le fonds est là pour les sinistres et que le sinistre n'attendra pas 12 mois que le fonds soit cotisé, plusieurs petits immeubles ont choisit de faire une cotisation unique pour avoir l'argent en cas de besoin. C'est une question de choix de l'administration. Cordialement, Elise Beauchesne

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  • Mario Cavaliere dit :

    13 mai 2021 À 8 H 15 MIN

    Bonjour, J'ai une question plutôt d'un commentaire. Est-ce que la contribution des copropriétaires au fonds d'auto assurance devrait être versée mensuellement (comme la contribution au fonds de prévoyance) ou bien d'un seul paiement? Notre syndicat demande le montant en un seul paiement (le 15 mai). Cordialement, Mario Cavaliere

    Répondre
  • Justine Lacoste dit :

    7 mai 2021 À 7 H 21 MIN

    Il est important d’avoir un gestionnaire competent au fait des changements législatifs et des meilleures pratiques. Solutioncondo selon moi possède ces qualités. Le 5000 est un condo qui doit maintenir un haut standing d’entretien pour garder sa valeur. Bien situe en face du golf, proche d HMR et desservi probablement par le REM, avec 2 piscines ( les nouvelles constructions en ont une seulement) , l’immeuble mérite un entretien de haute qualité. Les frais suivront et la valeur de revente suivra.

    Répondre
  • Michel Hébert dit :

    6 mai 2021 À 19 H 13 MIN

    Quel est la date limite pour avoir son cahier d’entretien loi 16

    Répondre
  • Guy Lapointe dit :

    6 mai 2021 À 17 H 27 MIN

    Bonjour M. Dubeau. J'aimerais apporter une précision concernant les "déductibles". Il fut un temps où l'on pouvait dire que le fait d'augmenter le "déductible" avait pour effet de diminuer le coût de l'assurance, en ce qui concerne les syndicats de copropriété, ce temps est révolu. L'industrie des assurances traitent les immeubles à condos comme des "immeubles à logements", une catégorie de risques "difficile", en langage interne "non profitable" et impose de facto des "déductibles" très élevés. Personnellement, je crois que l'ensemble des administrateurs de syndicats de copropriété est une proie facile pour plusieurs entreprises et profession de services professionnels. À mon avis, il y a un besoin de se regrouper, nous les administrateurs de syndicats. Qui a représenté les administrateurs et les copropriétaires de condos, dans le cheminement prélégislatif au Québec? Vous savez ce à quoi je fais référence, les lois 16 et 141 pour ne nommer que celles-là? Y a-t-il quelqu'un qui puisse m'en dire plus là-dessus?

    Répondre
  • Michrl Dubeau dit :

    6 mai 2021 À 15 H 17 MIN

    Il vous faudra commencer immédiatement à faire votre cabale et vous monter une équipe qui inspire confiance par la compétence de ses membres afin d’être prêt pour l’an prochain. Comme toutes les élections, ça se prépare à l’avance surtout si on veut se débarrasser d’une « clique » Bonne chance dans vos efforts pour mettre la main sur le CA, mais préparez vous à être critiqué. Il faut parfois avoir la couenne dur pour supporter toutes ces critiques, au point de se demander pourquoi on doit vivre cela...

    Répondre
  • Michel Dubeau dit :

    6 mai 2021 À 15 H 08 MIN

    Donc si je comprends bien votre problème c’est la compagnie de gestion qui à été embauché par votre Conseil d’Administration. Dans ce cas, vous avez entièrement raison de chialer après la compagnie de gestion et votre CA Ceci n’as rien a voir avec la nouvelle réglementation concernant les assurances, le livret d’entretien etc... Le gouvernement n’as pas eu le choix de s’impliquer afin de mettre fin à la mauvaise gestion de certains CA et de certaines firme de gestion. C’est toujours frustrant de voir les gouvernements se mêler de nos affaires, mais c’est le prix à payer quand on ne s’en air pas occupé sois même quand c’était le temps. Sauf pour le fond nécessaire pour le déductible d’assurance, vos frais de condo ne devrait pas augmenter si le fond de gestion est garnit comme il se doit. De même, le fond pour paye le déductible, si ce déductible est raisonnable, avec le nombre d’années donné par la loi pour monter ce fond, ça ne devrait pas causer de problème majeur

    Répondre
  • stephane patoprsty dit :

    6 mai 2021 À 11 H 41 MIN

    M.Dubeau vous avez une facilité a critiquer les gens qui chialent comme vous dites mais présentement on a les mains liés par nos gestionnaires , il faut d'abord se débarrasser d'eux pour prendre plein contrôle de nos avoirs ! Et temps que la gestion sera aussi malsaine , on chialera !

    Répondre
  • stephane patoprsty dit :

    6 mai 2021 À 11 H 38 MIN

    Complètement daccord avec vous Mme Lemieux , il est temps qu'on se réveille et que l'on prenne les rennes de Nos avoir , pas le faire faire par le vertical (provincial) et l'horizontal (fédéral) , plus il y a de gestionnaires , plus on se fait avoir !

    Répondre
  • stephane patoprsty dit :

    6 mai 2021 À 11 H 34 MIN

    On veut s'impliquer ! Dernièrement il y a eu des élections bidons avec une poignée de personnes présentes et un paquet de vote acquis d'avance par procuration , plusieurs personnes voulaient s'impliquer et on se limite aux personnes en place alors qu'on aurait qu'à dire oui à tout ceux qui veulent s'impliquer pour donner de leur temps justement pour nous gérer nous-mêmes , on a eu des mamans et des papas pour nous élever , on a pas besoin de quelqu'un de l'extérieur pour nous dire comment ça marche , on le sait et nous ont a à coeur nos intérêts alors que pour les gestionnaires c'est impossible que cela soit pareil , eux bonnes ou mauvaises nouvelles ils ont leurs frais de gestions peu importe !

    Répondre
  • Fatemeh Asadi dit :

    6 mai 2021 À 10 H 19 MIN

    We had a considerable increase last year, and since I haven't noticed any big change in the service, why should it get increased again? I'm not comfortable to pay more just because somebody think I have to,

    Répondre
  • Michel Dubeau dit :

    6 mai 2021 À 10 H 06 MIN

    Nous vivons un problème semblable ou le promoteur change d’avis extrêmement souvent concernant la finition du projet. Il est finalement le seul à savoir ou il s’en va (???) tant qu’il ne demande pas de changement de zonage ou dérogation je ne vois pas comment savoir. C’est dans sa tête... La loi pourrait peut-être exiger de geler le développement au début et que tout les changements soit approuvé par double majorité par les copropriétaires excluant le promoteur.

    Répondre
  • Mariette Lemieux dit :

    6 mai 2021 À 9 H 22 MIN

    Si l'augmentation est justifiée, je l'accepterai. J'ai eu une maison pendant 55 ans et j'ai dû investir régulièrement pour conserver ma maison en excellente condition et respecter toutes les normes qui évoluent au fil des années. Toutefois, tout en étant consciente que ce n'est pas le meilleur forum pour écrire ce qui suit, ce que je n'accepte pas, c'est que vous ne soyez pas capables de nous informer sur ce qui se passe dans notre "extraordinaire" environnement. Jamais, depuis que j'ai acheté mon Condo en 2018, on m'a informée que j'aurais comme paysage devant chez moi, surtout depuis août 2020, un terrain de terre, voire de boue et de trous, entouré de clôtures de métal rouillé peu sécuritaires par endroits, peu d'espaces de stationnement pour nos invités (17 espaces pour près de 500 condos), une rue d'accès remplie de trous (cratères), pas de possibilité de faire un virage en "U" sur le boulevard l'Assomption pour nous permettre un accès à la ruelle qui mène au garage. Au contraire, l'agente des vente que je ne nommerai pas pour l'instant car mon intention n'est pas de faire un procès à qui que ce soit, m'avait dit au moment de mon achat que le terrain de stationnement recouvert d'asphalte serait réaménagé pour devenir un joli parc, les promoteurs n'avaient plus l'intention de construire les deux autres phases prévues pour Cité Nature. Depuis ce temps, on oscille entre construction ou pas, entre l'obligation de la ville de construire vs les coûts des matériaux qui augmentent, etc... Jamais, nos gestionnaires ne nous informent vraiment sur ce qui nous attend. Bien que Solution Condo ne soit pas le "promoteur ou contracteur" des futures phases à venir, je crois que vous êtes probablement mieux informés de ce qui nous attend. Et pour tout ce manque d'informations, lorsqu'il s'agit de nous imposer des charges supplémentaires, on ne se gêne pas. Je m'excuse pour ce long texte et c'est la première fois depuis plus de 3 ans maintenant, que je me permets de "chialer" comme diraient certains. Qui du Syndicat, du ca vertical, du ca horizontal est en mesure de nous informer correctement à ce sujet ?

    Répondre
  • gerald cyr dit :

    6 mai 2021 À 8 H 48 MIN

    Stéphane: Est-ce que tu t'implique bénévolement dans ton syndicat. Combien de copropriétaire dans ton édifice? Nous sommes 33 portes et cela prends en moyenne 12-15 heures semaines de bénévolat pour faire avancer les choses. Il reste plusieurs nouveautés obligatoires qui s'en vienne dont le fond de prévoyance , carnet d'entretien, plan d'urgence et fonds d'assurance etc Tout cela coutera des milliers de dollars supplémentaire à partager.

    Répondre
  • Michel Dubeau dit :

    6 mai 2021 À 8 H 34 MIN

    Il n'est pas question d'auto assurance, mais d'avoir l'argent nécessaire pour payer la franchise de l'assurance en cas de sinistre. Votre commentaire est la preuve que beaucoup de copropriétaires sont excellents pour chialer , même si la majorité ils n’ont absolument aucune idée de ce quoi ils parlent.

    Répondre
  • Justine Lacoste dit :

    6 mai 2021 À 7 H 48 MIN

    Je trouve important d’avoir un gestionnaire competent et au fait de tous les changements législatifs. Je soutiens le fait de confier a SolutionCondo la gestion de notre condo. La sous-capitalisation du fonds de reserve a des conséquences a long terme et influence le prix de revente des condos. Il faut surtout maintenir notre condo selon les meilleures pratiques d’entretien des immeubles de type condo. Notre condo est tres attrayant, 2 piscines ( rare dans les nouvelles constructions) situe avantageusement (REM) et hôpital HMR. Il faut maintenir la valeur de cet immeuble. Les frais courants et les frais d’entretien préserveront la valeur du condo. Il faut dépenser ce qui est requis pour un condo de cette qualité situe à côté d’un immeuble qui sera construit et plus neuf.

    Répondre
  • Ratiba dit :

    6 mai 2021 À 7 H 41 MIN

    Je ne comprends pas que dans ce contexte de maudite pandémie avec les pertes d’emploi que personne au gouvernement n’a pensé freiné cette folie d’augmentation. Ce que je ne comprends pas n’en plus est que si les copropriétaires doivent avoir un fond d’auto-assurance pourquoi les assurances n’ont pas baissé mais au contraire elles ont augmenté. Les assurances des syndic de copropriétés se déchargent avec la loi 1074.2 c’est très inquiétant. Cette loi est une source certaine d’une grande zizanie qui aura un très mauvais impact sur la copropriété. Ils ont mis de l’huile sur le feu.

    Répondre
  • Michel Dubeau dit :

    6 mai 2021 À 7 H 38 MIN

    M Leclerc Voua avez entièrement raison. Le problème est que beaucoup de copropriétaires se croit à l’hôtel et ne veulent absolument pas assumer quelque responsabilité que ce soit. Mais pour chialer ils sont tout là, même si la majorité in’ont absolument aucune idée de ce quoi ils parlent. Dans ma jeunesse, on parlait de grand parleux mais p’tit faiseux...

    Répondre
  • Michel Dubeau dit :

    6 mai 2021 À 7 H 32 MIN

    Les gestionnaires ne font qu’appliquer la loi je ne vois pas le problème. Ceci ne devrait pas augmenter les frais de gestion payés aux gestionnaires externes sauf si vous avez un « mauvais » contrat avec eux.

    Répondre
  • Jean Leclerc dit :

    6 mai 2021 À 7 H 29 MIN

    Allez, vas-y mon grand impliques-toi dans le CA et essaie de faire mieux, mais ca prends beaucoup plus de temps, de courage et de travail que de chialer.

    Répondre
  • Stephane Patoprsty dit :

    6 mai 2021 À 7 H 10 MIN

    Incroyable les gestionnaires se prépare déjà à nous dire que c'est pas leur faute mais regardez bien l'augmentation voir qu'ils ne prendront pas un ratio en même temps ! De plus si notre fonds n'est pas suffisant c'est bien à cause de leurs mauvaises gestions , de se cacher derrière de nouvelles règles est honteux ! On va encore se faire avoir. Depuis le temps que je le dis pourquoi on ne se gère pas nous-mêmes ? Encore une fois cela ne dérange en rien les gestionnaires au contraire ils vont encore nous passer une augmentation des frais de gestions sur le dos de quelqu'un ou quelque chose d'autre, donc une autre bonne nouvelle pour eux et un désastre pour nous !

    Répondre
  • Michel Dubeau dit :

    6 mai 2021 À 7 H 07 MIN

    Un condo est comme une voiture, si on ne l’entretien pas régulièrement on fini par avoir une grosse facture à payer. Concernant les assurances, certains syndicats prennent un déductible très élevé pour diminuer le coût de l’assurance et ainsi diminuer le budget annuel. Quand arrive un sinistre il n’as pas l’argent pour payer le déductible et doit en appel de fond., fond que les copropriétaires n’ont pas toujours. Ces fonds sont des fonds de prévoyance, ici le mot clef est: Prévoyance

    Répondre
  • Michel Dubeau dit :

    6 mai 2021 À 6 H 59 MIN

    Il était temps que le gouvernement se mêle du dossier des condo au Québec. Ayant été président d’un petit syndicat, je peux témoigner de la difficulté à faire comprendre aux copropriétaires la nécessité d’avoir un fond de prévoyance qui représentait la réalité. Le 5% était vraiment un farce. L’édifice de 15 ans avait manqué d’entretien. Quand j’ai présenté un plan de mise à niveau sur 5 ans avec le budget ( assez salé) personne n’as voulu l’accepter. Quand j’ai menacé les anciens conseils d’administration qui au total représentaient plus de 75% des copropriétaires de les poursuites parce qu’ils ne s’étaient pas occupés de s’assurer que le bâtiment restait comme s’il était neuf ( selon la loi ) ils ont tous voté pour. Cinq ans plus tard tout était OK et tout le monde était heureux. Après 10 j’ai vendu et il y avait assez d’argent dans le fond de prévoyance Trop de copropriétaires ont la notion qu’ils sont en appartement donc sans responsabilité financière pour l’entretien des aires communes alors que d’autres n’ont absolument aucune idée du cout d’entretien ou de remplacement de certains équipements. Il faut que les futurs acheteurs soient mieux informés, mais de quelle facon?

    Répondre
  • Paule Rousseau dit :

    6 mai 2021 À 6 H 37 MIN

    Comment peut-on penser augmenter davantage les frais de condo lorsque mes frais de condo ont subi une augmentation de plus de 33% en un an?

    Répondre
  1. Paule Rousseau dit :

    Comment peut-on penser augmenter davantage les frais de condo lorsque mes frais de condo ont subi une augmentation de plus de 33% en un an?

    • Michel Dubeau dit :

      Un condo est comme une voiture, si on ne l’entretien pas régulièrement on fini par avoir une grosse facture à payer.
      Concernant les assurances, certains syndicats prennent un déductible très élevé pour diminuer le coût de l’assurance et ainsi diminuer le budget annuel. Quand arrive un sinistre il n’as pas l’argent pour payer le déductible et doit en appel de fond., fond que les copropriétaires n’ont pas toujours.
      Ces fonds sont des fonds de prévoyance, ici le mot clef est: Prévoyance

      • Guy Lapointe dit :

        Bonjour M. Dubeau. J’aimerais apporter une précision concernant les “déductibles”. Il fut un temps où l’on pouvait dire que le fait d’augmenter le “déductible” avait pour effet de diminuer le coût de l’assurance, en ce qui concerne les syndicats de copropriété, ce temps est révolu. L’industrie des assurances traitent les immeubles à condos comme des “immeubles à logements”, une catégorie de risques “difficile”, en langage interne “non profitable” et impose de facto des “déductibles” très élevés.
        Personnellement, je crois que l’ensemble des administrateurs de syndicats de copropriété est une proie facile pour plusieurs entreprises et profession de services professionnels.
        À mon avis, il y a un besoin de se regrouper, nous les administrateurs de syndicats. Qui a représenté les administrateurs et les copropriétaires de condos, dans le cheminement prélégislatif au Québec? Vous savez ce à quoi je fais référence, les lois 16 et 141 pour ne nommer que celles-là? Y a-t-il quelqu’un qui puisse m’en dire plus là-dessus?

        • Bonjour M. Lapointe,
          Malheureusement personne n’a diligemment représenté les syndicats de copropriété dans cette affaire, car le RGCQ s’était rallié avec le BAC pour appuyer ces changements dans une lettre du 6 février 2018 (https://bit.ly/33ZQEvH). Le RGCQ avait aussi appuyé le projet de loi du Ministre de l’époque, car dans les débats parlementaires du 5 juin 2018, il parle ainsi :
          « M. Leitão : Très bien, M. le Président. Donc, nous présentons un bloc d’amendements. Nous présentons notre bloc d’amendements dans le cadre du projet de loi n° 141 sur l’assurance des copropriétés, et ceci reprend les mesures qui avaient été introduites à l’origine dans le projet de loi 150. Ces mesures qui ont fait l’objet d’une ronde de consultations publiques de la part du ministère des Finances et ont fait l’unanimité auprès des acteurs concernés tel que démontré notamment par l’appui qui leur a été donné par le Regroupement des gestionnaires de copropriétés du Québec, le RGCQ, et le Bureau de l’assurance du Canada, le BAC, lors de la journée d’échange sur la copropriété divise que la ministre responsable de l’Habitation et de la Protection du consommateur a tenue à Montréal le 11 mai dernier. De plus, ceux-ci ont fait parvenir une communication écrite à la Commission des finances publiques, le 25 mai dernier, à ce sujet. »
          En somme, personne n’a parlé pour les syndicats. Pour plus d’information sur le déroulement de tout ceci, vous pouvez consulter le site http://ensemblecontre1074.com/, car je réfère à tous les articles de mon blogue que j’ai écrit sur le sujet pour documenter le dossier.
          Il est clair que nous sommes dans de mauvais draps puisque la loi ayant changée et le lobby des assureurs étant beaucoup plus fort que les copropriétaires, il sera difficile de revenir en arrière.
          Clairement, il faudra une instance suffisamment forte pour mobiliser les copropriétaires afin de trouver une solution plus viable à long terme…tant pour les assureurs que pour les copropriétaires. Le scénario actuel gaspille beaucoup d’argent des copropriétaires, argent qui ne pourra pas être mis sur l’entretien des bâtiments, ce qui n’est pas utile pour gérer le risque du côté des assureurs. A la fin de la journée, il faut se rappeler que rien ne se perd et ne se crée et dans cette mesure il faut créer un système qui dépense judicieusement l’argent des copropriétaires. Pourquoi pas de meilleur plan de garantie pour encourager une meilleure qualité dans la construction des immeubles…cela réduirait les sinistres et serait profitable tant pour les assureurs que pour les copropriétaires. Je pense qu’il faudrait que le gouvernement soit plus réceptif à ce genre d’idée.
          Cordialement,
          Elise Beauchesne

          • Guy Lapointe dit :

            Mme Beauchesne acceptez le plus resplendissant des remerciements pour ces informations. Je vous en suis reconnaissant.

          • Daniel dit :

            Vous me donnez vraiment le goût de Vendre avec toutes ses excellentes nouvelles…!

  2. Michel Dubeau dit :

    Il était temps que le gouvernement se mêle du dossier des condo au Québec. Ayant été président d’un petit syndicat, je peux témoigner de la difficulté à faire comprendre aux copropriétaires la nécessité d’avoir un fond de prévoyance qui représentait la réalité. Le 5% était vraiment un farce. L’édifice de 15 ans avait manqué d’entretien. Quand j’ai présenté un plan de mise à niveau sur 5 ans avec le budget ( assez salé) personne n’as voulu l’accepter. Quand j’ai menacé les anciens conseils d’administration qui au total représentaient plus de 75% des copropriétaires de les poursuites parce qu’ils ne s’étaient pas occupés de s’assurer que le bâtiment restait comme s’il était neuf ( selon la loi ) ils ont tous voté pour. Cinq ans plus tard tout était OK et tout le monde était heureux. Après 10 j’ai vendu et il y avait assez d’argent dans le fond de prévoyance Trop de copropriétaires ont la notion qu’ils sont en appartement donc sans responsabilité financière pour l’entretien des aires communes alors que d’autres n’ont absolument aucune idée du cout d’entretien ou de remplacement de certains équipements.
    Il faut que les futurs acheteurs soient mieux informés, mais de quelle facon?

  3. Stephane Patoprsty dit :

    Incroyable les gestionnaires se prépare déjà à nous dire que c’est pas leur faute mais regardez bien l’augmentation voir qu’ils ne prendront pas un ratio en même temps ! De plus si notre fonds n’est pas suffisant c’est bien à cause de leurs mauvaises gestions , de se cacher derrière de nouvelles règles est honteux ! On va encore se faire avoir. Depuis le temps que je le dis pourquoi on ne se gère pas nous-mêmes ?

    Encore une fois cela ne dérange en rien les gestionnaires au contraire ils vont encore nous passer une augmentation des frais de gestions sur le dos de quelqu’un ou quelque chose d’autre, donc une autre bonne nouvelle pour eux et un désastre pour nous !

    • Jean Leclerc dit :

      Allez, vas-y mon grand impliques-toi dans le CA et essaie de faire mieux, mais ca prends beaucoup plus de temps, de courage et de travail que de chialer.

      • Michel Dubeau dit :

        M Leclerc
        Voua avez entièrement raison. Le problème est que beaucoup de copropriétaires se croit à l’hôtel et ne veulent absolument pas assumer quelque responsabilité que ce soit. Mais pour chialer ils sont tout là, même si la majorité in’ont absolument aucune idée de ce quoi ils parlent. Dans ma jeunesse, on parlait de grand parleux mais p’tit faiseux…

      • stephane patoprsty dit :

        On veut s’impliquer ! Dernièrement il y a eu des élections bidons avec une poignée de personnes présentes et un paquet de vote acquis d’avance par procuration , plusieurs personnes voulaient s’impliquer et on se limite aux personnes en place alors qu’on aurait qu’à dire oui à tout ceux qui veulent s’impliquer pour donner de leur temps justement pour nous gérer nous-mêmes , on a eu des mamans et des papas pour nous élever , on a pas besoin de quelqu’un de l’extérieur pour nous dire comment ça marche , on le sait et nous ont a à coeur nos intérêts alors que pour les gestionnaires c’est impossible que cela soit pareil , eux bonnes ou mauvaises nouvelles ils ont leurs frais de gestions peu importe !

        • Michrl Dubeau dit :

          Il vous faudra commencer immédiatement à faire votre cabale et vous monter une équipe qui inspire confiance par la compétence de ses membres afin d’être prêt pour l’an prochain. Comme toutes les élections, ça se prépare à l’avance surtout si on veut se débarrasser d’une « clique »
          Bonne chance dans vos efforts pour mettre la main sur le CA, mais préparez vous à être critiqué.
          Il faut parfois avoir la couenne dur pour supporter toutes ces critiques, au point de se demander pourquoi on doit vivre cela…

          • Bonjour M. Dubeau,
            Il est vrai que la reconnaissance et la compréhension des résidents est parfois limité malheureusement. Il faudra user de beaucoup de vulgarisation et informer vos résidents des changements afin qu’ils comprennent mieux. A cet effet, le RGCQ a publié un beau document pour parler des changements apportés par le projet de loi 16 (https://fr.rgcq.org/pl16-guide) que vous pourriez distribuer à vos résidents pour les préparer aux changements et aux coûts additionnels qui viendront avec tout cela.
            Cordialement,
            Elise Beauchesne

    • Michel Dubeau dit :

      Les gestionnaires ne font qu’appliquer la loi je ne vois pas le problème. Ceci ne devrait pas augmenter les frais de gestion payés aux gestionnaires externes sauf si vous avez un « mauvais » contrat avec eux.

    • gerald cyr dit :

      Stéphane: Est-ce que tu t’implique bénévolement dans ton syndicat.
      Combien de copropriétaire dans ton édifice? Nous sommes 33 portes et cela prends en moyenne 12-15 heures semaines de bénévolat pour faire avancer les choses. Il reste plusieurs nouveautés obligatoires qui s’en vienne dont le fond de prévoyance , carnet d’entretien, plan d’urgence et fonds d’assurance etc Tout cela coutera des milliers de dollars supplémentaire à partager.

  4. Ratiba dit :

    Je ne comprends pas que dans ce contexte de maudite pandémie avec les pertes d’emploi que personne au gouvernement n’a pensé freiné cette folie d’augmentation. Ce que je ne comprends pas n’en plus est que si les copropriétaires doivent avoir un fond d’auto-assurance pourquoi les assurances n’ont pas baissé mais au contraire elles ont augmenté. Les assurances des syndic de copropriétés se déchargent avec la loi 1074.2 c’est très inquiétant. Cette loi est une source certaine d’une grande zizanie qui aura un très mauvais impact sur la copropriété. Ils ont mis de l’huile sur le feu.

    • Michel Dubeau dit :

      Il n’est pas question d’auto assurance, mais d’avoir l’argent nécessaire pour payer la franchise de l’assurance en cas de sinistre. Votre commentaire est la preuve que beaucoup de copropriétaires sont excellents pour chialer , même si la majorité ils n’ont absolument aucune idée de ce quoi ils parlent.

      • stephane patoprsty dit :

        M.Dubeau vous avez une facilité a critiquer les gens qui chialent comme vous dites mais présentement on a les mains liés par nos gestionnaires , il faut d’abord se débarrasser d’eux pour prendre plein contrôle de nos avoirs ! Et temps que la gestion sera aussi malsaine , on chialera !

        • Michel Dubeau dit :

          Donc si je comprends bien votre problème c’est la compagnie de gestion qui à été embauché par votre Conseil d’Administration. Dans ce cas, vous avez entièrement raison de chialer après la compagnie de gestion et votre CA
          Ceci n’as rien a voir avec la nouvelle réglementation concernant les assurances, le livret d’entretien etc…
          Le gouvernement n’as pas eu le choix de s’impliquer afin de mettre fin à la mauvaise gestion de certains CA et de certaines firme de gestion. C’est toujours frustrant de voir les gouvernements se mêler de nos affaires, mais c’est le prix à payer quand on ne s’en air pas occupé sois même quand c’était le temps. Sauf pour le fond nécessaire pour le déductible d’assurance, vos frais de condo ne devrait pas augmenter si le fond de gestion est garnit comme il se doit. De même, le fond pour paye le déductible, si ce déductible est raisonnable, avec le nombre d’années donné par la loi pour monter ce fond, ça ne devrait pas causer de problème majeur

  5. Justine Lacoste dit :

    Je trouve important d’avoir un gestionnaire competent et au fait de tous les changements législatifs. Je soutiens le fait de confier a SolutionCondo la gestion de notre condo. La sous-capitalisation du fonds de reserve a des conséquences a long terme et influence le prix de revente des condos. Il faut surtout maintenir notre condo selon les meilleures pratiques d’entretien des immeubles de type condo. Notre condo est tres attrayant, 2 piscines ( rare dans les nouvelles constructions) situe avantageusement (REM) et hôpital HMR. Il faut maintenir la valeur de cet immeuble. Les frais courants et les frais d’entretien préserveront la valeur du condo. Il faut dépenser ce qui est requis pour un condo de cette qualité situe à côté d’un immeuble qui sera construit et plus neuf.

  6. Mariette Lemieux dit :

    Si l’augmentation est justifiée, je l’accepterai. J’ai eu une maison pendant 55 ans et j’ai dû investir régulièrement pour conserver ma maison en excellente condition et respecter toutes les normes qui évoluent au fil des années.
    Toutefois, tout en étant consciente que ce n’est pas le meilleur forum pour écrire ce qui suit, ce que je n’accepte pas, c’est que vous ne soyez pas capables de nous informer sur ce qui se passe dans notre “extraordinaire” environnement. Jamais, depuis que j’ai acheté mon Condo en 2018, on m’a informée que j’aurais comme paysage devant chez moi, surtout depuis août 2020, un terrain de terre, voire de boue et de trous, entouré de clôtures de métal rouillé peu sécuritaires par endroits, peu d’espaces de stationnement pour nos invités (17 espaces pour près de 500 condos), une rue d’accès remplie de trous (cratères), pas de possibilité de faire un virage en “U” sur le boulevard l’Assomption pour nous permettre un accès à la ruelle qui mène au garage. Au contraire, l’agente des vente que je ne nommerai pas pour l’instant car mon intention n’est pas de faire un procès à qui que ce soit, m’avait dit au moment de mon achat que le terrain de stationnement recouvert d’asphalte serait réaménagé pour devenir un joli parc, les promoteurs n’avaient plus l’intention de construire les deux autres phases prévues pour Cité Nature.
    Depuis ce temps, on oscille entre construction ou pas, entre l’obligation de la ville de construire vs les coûts des matériaux qui augmentent, etc… Jamais, nos gestionnaires ne nous informent vraiment sur ce qui nous attend. Bien que Solution Condo ne soit pas le “promoteur ou contracteur” des futures phases à venir, je crois que vous êtes probablement mieux informés de ce qui nous attend. Et pour tout ce manque d’informations, lorsqu’il s’agit de nous imposer des charges supplémentaires, on ne se gêne pas.
    Je m’excuse pour ce long texte et c’est la première fois depuis plus de 3 ans maintenant, que je me permets de “chialer” comme diraient certains. Qui du Syndicat, du ca vertical, du ca horizontal est en mesure de nous informer correctement à ce sujet ?

    • Michel Dubeau dit :

      Nous vivons un problème semblable ou le promoteur change d’avis extrêmement souvent concernant la finition du projet. Il est finalement le seul à savoir ou il s’en va (???) tant qu’il ne demande pas de changement de zonage ou dérogation je ne vois pas comment savoir. C’est dans sa tête…
      La loi pourrait peut-être exiger de geler le développement au début et que tout les changements soit approuvé par double majorité par les copropriétaires excluant le promoteur.

    • stephane patoprsty dit :

      Complètement daccord avec vous Mme Lemieux , il est temps qu’on se réveille et que l’on prenne les rennes de Nos avoir , pas le faire faire par le vertical (provincial) et l’horizontal (fédéral) , plus il y a de gestionnaires , plus on se fait avoir !

  7. Fatemeh Asadi dit :

    We had a considerable increase last year,
    and since I haven’t noticed any big change in the service,
    why should it get increased again?
    I’m not comfortable to pay more just because somebody think I have to,

    • Hi,
      The additional contribution are not related to an increase in the services, but in some changes in the law. You are now force to contribute more to the contingency funds (savings for future major works on the building) and to contribute to an self insurance funds (to pay for want insurance don’t pay anymore because of the new law). Therefore, the global contribution are increasing but the money available to manage the operation of the building remains the same and ofter reduce to be able to fund the other contributions required. This is completely normal you didn’t notice any change in the services.
      Best regards,
      Elise Beauchesne

  8. Michel Hébert dit :

    Quel est la date limite pour avoir son cahier d’entretien loi 16

  9. Il est important d’avoir un gestionnaire competent au fait des changements législatifs et des meilleures pratiques. Solutioncondo selon moi possède ces qualités. Le 5000 est un condo qui doit maintenir un haut standing d’entretien pour garder sa valeur. Bien situe en face du golf, proche d HMR et desservi probablement par le REM, avec 2 piscines ( les nouvelles constructions en ont une seulement) , l’immeuble mérite un entretien de haute qualité. Les frais suivront et la valeur de revente suivra.

  10. Mario Cavaliere dit :

    Bonjour,

    J’ai une question plutôt d’un commentaire.

    Est-ce que la contribution des copropriétaires au fonds d’auto assurance devrait être versée mensuellement (comme la contribution au fonds de prévoyance) ou bien d’un seul paiement?

    Notre syndicat demande le montant en un seul paiement (le 15 mai).

    Cordialement,
    Mario Cavaliere

    • Bonjour M. Cavaliere,
      En fait, c’est une question de choix. Par contre, en général ce sera à la même fréquence que pour les frais de condo, car la contribution au fonds de d’autoassurance, tout comme celle au fonds de prévoyance est une charge commune. PAr contre, comme le fonds est là pour les sinistres et que le sinistre n’attendra pas 12 mois que le fonds soit cotisé, plusieurs petits immeubles ont choisit de faire une cotisation unique pour avoir l’argent en cas de besoin. C’est une question de choix de l’administration.
      Cordialement,
      Elise Beauchesne

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