Jeudi 10 février 2022

Impacts du projet de loi 16 : avions-nous vu juste il y a 3 ans ?

J’ai relu cette semaine, le résumé exécutif du mémoire que nous avions rédigé dans le cadre des consultations sur le projet de loi 16 en mai 2019, lequel présentait les conséquences que nous annoncions pour certaines des mesures proposées dans cette réforme législative touchant la copropriété.

Lorsque nous faisons des assemblées de copropriétaires et que nous pouvons les réactions des copropriétaires, lorsque nous gérons les immeubles avec les administrateurs et que nous voyons la charge de travail augmenter drastiquement ou lorsque nous entendons les commentaires sur des groupes de discussions tel que le groupe facebook CondoAdmin, je ne peux constater que nous avions vu juste il y a maintenant presque 3 ans.

J’en profite donc pour vous transmettre l’extrait pertinent de ce mémoire, lequel pourra peut-être inspirer le législateur vers d’éventuels allègements qu’il pourrait consentir aux petites copropriétés, par voie des règlements afférents au projet de loi 16.  Nous attendons ces règlements pour le printemps 2022.

Certaines des mesures proposées impliquent des augmentations importantes des frais de condo

Prenons pour exemple la mesure prévue à l’article 33 du projet de loi 16visant la constitution du fonds de prévoyance : si elle est maintenue en l’état, cela pourrait représenter des augmentations de frais de condo substantielles. Selon nos estimations(voir annexe 1),si on inclut l’impact du rattrapage des contributions au fonds de prévoyance sur 10 ans, nous prévoyons une augmentation des frais de condo se situant en moyenne entre 45% et 435% (selon la taille du bâtiment et son âge). Il est à noter que les syndicats de plus petites tailles seraient les plus lourdement touchés avec une augmentation moyenne de leur frais de condo variant entre 223 % et 435% pour les immeubles de 10 unités et moins. Dans la mesure où la loi actuellement en vigueur laisse à penser que la contribution minimale requise au fonds de prévoyance est de 5%, et que les conseils d’administration prudents poussent souvent cette contribution à entre 10 et 15%, la réalité des chiffres avancés par une étude du fonds de prévoyance risque de venir bouleverser cette donne.

Ces augmentations ne tiennent pas compte de l’importance des coûts générés par l’élaboration d’un carnet d’entretien et d’une étude du fonds de prévoyance (articles 32 et 33 du projet de loi 16), lesquels seraient réalisés par un professionnel et mis à jour aux 5 ans. Ces dispositions nous semblent d’ailleurs mal adaptées aux petites copropriétés dans la mesure où les coûts de ces rapports deviennent élevés lorsque la facture est divisée entre un petit nombre (par exemple: coût d’une étude du fonds de prévoyance: 3 000 $ pour 6 condos = 500 $ par unité, versus 20 000 $ pour 350 condos = 57 $ par unité).

Selon une enquête de Statistique Canada (2011), ces petites copropriétés (immeubles à faible hauteur et maisons de ville, par opposition aux tours d’habitation) représenteraient toutefois une part significative des immeubles au Québec, soit 71.40 % à Montréal et 75,10% à Québec.

Des mesures dont les impacts financiers toucheront durement les ménages les plus vulnérables.

Selon l’enquête nationale menée par Statistique Canada auprès des ménages en 2011, notons que parmi les propriétaires de condominiums, 19,8 % des ménages étaient âgés de moins de 35ans, comparativement à une moyenne de 10,5% chez les autres propriétaires-occupants d’autres types d’habitations. Il y avait également davantage de ménages âgés en condominium, avec 26,1 % ayant 65 ans et plus comparativement aux 20,7 % chez les autres propriétaires-occupants. Ces clientèles ayant opté pour un mode de vie en copropriété seront donc le plus lourdement affectées par une augmentation significative des frais de condo liée au cumul des mesures proposées dans le cadre des projets de loi 141 et 16. Il nous semble donc que les populations les plus vulnérables financièrement seront le plus exposées aux réformes en cours (jeunes familles avec enfants en bas âge, premiers acheteurs dont le revenu est plus limité, bénéficiaires du programme Accès condo de la ville de Montréal, personnes âgées dont le revenu est fixe et souvent non indexé au coût de la vie, etc.).

Au fil du temps, plusieurs mesures ont été prises pour encourager l’accès à la propriété. En effet, entre 1971 et 2011 nous sommes passés de 47,2 % à 61.3 % de ménages propriétaires (par opposition au locatif). La copropriété semble avoir été la première bénéficiaire de cet engouement, comme l’indique clairement la progression montréalaise: de 13,2% des ménages en 2011, près d’un ménage sur cinq vit aujourd’hui en condo (18,5%).

De plus, du point de vue macro-économique et sociologique, la hausse des réserves ainsi accumulées dans les fonds de prévoyance abaissera réalistement l’argent disponible aux dépenses courantes des ménages. Selon nos estimations, au moins 327M$ (413 000 ménages x 66 $ d’augmentation de frais de condo par mois) pourraient ainsi être soustraits à l’économie productive québécoise.

L’augmentation drastique anticipée des frais de condo via l’article 33 du projet de loi 16 nous inquiète particulièrement dans la mesure où bon nombre de ces ménages sont déjà dans une situation financière précaire comme le signale un article récent du Journal Les Affaires (46% des Québécois sont à 200 $mensuels de l’insolvabilité).Cela risque donc d’inévitablement forcer certains ménages à changer de mode d’habitation puisque, suivant l’adoption de cette mesure, ils devront envisager un mode d’habitation plus abordable. Nous sommes d’avis que le marché ne pourra pas s’adapter assez rapidement et que cette situation se traduira par une augmentation des défauts de paiement des frais de condo.

Forts de ces constats, nous suggérons au législateur une réforme plus progressive des dispositions visant à alimenter le fonds de prévoyance. Si nous sommes favorables à l’imposition aux copropriétés québécoises d’une étude des besoins de leur fonds de prévoyance, nous sommes toutefois réservés quant aux délais de cotisation à leurs fonds de prévoyance. Nous appelons donc le législateur à exercer beaucoup de prudence en la matière et à envisager plusieurs alternatives. À notre avis, le simple fait que l’information soit disponible permettra aux divers acteurs du milieu (acheteurs potentiels, banques, conseils d’administration, etc.) de s’ajuster en considérant l’impact de ces nouvelles informations sur l’évaluation de la valeur des condos. En somme, nous préconisons de laisser les copropriétaires exercer un juste arbitrage entre l’augmentation des frais de condos et la baisse de la valeur de leur bien, conservant ainsi la liberté de moduler leurs frais de condo avec plus de flexibilité, selon un calendrier établi par la collectivité des copropriétaires.

Il ne faut pas augmenter inutilement le danger d’être administrateur

On s’inquiétait déjà en 2001 des risques que comportaient la charge d’administrateur d’un immeuble en copropriété, alors même qu’il y avait bien moins de règles à suivre qu’aujourd’hui. Lors d’un colloque du Barreau, « Me Yves Papineau a passé en revue les règles relatives au conseil d’administration du syndicat(art. 1084 à 1086 C.c.Q.) et aux droits et obligations du syndicat (art. 1070 à 1083 C.c.Q.), tout en soulignant les dangers de se faire élire administrateur. Des dangers que soupçonnent peu d’administrateurs puisque souvent ils agissent de manière bénévole, oubliant ainsi qu’un manquement à leurs devoirs peut entraîner leur responsabilité civile ».

Pour qu’un immeuble fonctionne bien, il faut un conseil d’administration curieux, informé et raisonnable. L’une des conséquences prévisibles de l’augmentation des obligations législatives en matière de copropriété est qu’une personne qualifiée hésitera à assumer la lourde charge d’administrateur en copropriété, ne souhaitant pas engager sa responsabilité civile. Cela est encore plus vrai pour les copropriétés en autogestion puisque les plus aptes se détourneront possiblement de la tâche et que ceux qui accepteront de l’accomplir s’exposeront à davantage de poursuites (même si ces copropriétés en autogestion souhaitaient se doter d’un gestionnaire professionnel, le coût en serait prohibitif pour un immeuble de petite taille).

Il faut savoir que l’autogestion est la norme pour un vaste nombre d’immeubles en copropriété au Québec. En effet, selon une étude menée par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) en 2016,« 90 % des immeubles de 10 unités et moins sont autogérés, alors que 77 % de ceux de 10 à 99 unités sont autogérés». Cette étude fait également ressortir que 5% des immeubles de 100 unités et plus sont également en autogestion. Il faut donc, selon nous, proposer des lois qui soient formulées de façon à limiter les risques de poursuites pour des copropriétaires bien intentionnés qui endossent la charge d’administrateur.

Bien que les copropriétés soient un mode d’habitation collectif, elles demeurent essentiellement à caractère« privé » puisque chaque copropriétaire est libre de jouir de son unité comme bon lui semble dans le respect des droits de ses voisins. Lorsqu’un conseil d’administration prend des décisions jugées mauvaises de l’avis de certains copropriétaires, l’assemblée des copropriétaires fonctionne alors comme un garde-fou puisque c’est elle qui élit les administrateurs. De plus, dans la mesure où toute l’information (carnet d’entretien et étude du fonds de prévoyance notamment) est accessible aux copropriétaires via le registre du syndicat, ceux-ci sont en mesure d’arriver préparés à l’assemblée afin de poser des questions pertinentes et ensuite déterminer s’il est requis de remplacer des administrateurs qui ne feraient pas adéquatement le travail attendu au niveau de la préservation du bâtiment.

Les deux facteurs précédemment mentionnés sont suffisants, selon nous, pour éviter de transférer davantage de responsabilités sur les épaules des administrateurs. Si la plupart des administrateurs agissent en bon père de famille et dans l’intérêt de leur immeuble, ils ont néanmoins pu manquer d’informations pour prendre les bonnes décisions. En imposant la réalisation d’une étude de fonds de prévoyance (article 33 du projet de loi 16) et l’élaboration d’un carnet d’entretien (article 32 du projet de loi 16), les conseils d’administration disposeront dorénavant de deux excellents outils pour les aider dans leur prise de décisions.

Nous sommes d’avis que nous devrions attendre de voir si l’industrie est en mesure de se réguler adéquatement elle-même avec ces nouvelles informations avant d’imposer davantage de responsabilités à des administrateurs souvent bénévoles.

Avons-nous vraiment besoin de lois ou plutôt d’une professionnalisation du métier de gestionnaire de copropriété ?

Au niveau de l’entretien du patrimoine bâti, les plus grands risques touchent les immeubles de grande taille(tours d’habitation), ceux-ci ayant beaucoup plus d’équipement mécanique et un niveau de complexité bien supérieur aux immeubles à hauteur restreinte et les maisons de ville (souvent en bois et briques). Si nous comprenons que le législateur veuille inciter les syndicats de copropriété à mieux entretenir les bâtiments, nous sommes toutefois d’avis que la mise en œuvre d’un carnet d’entretien par exemple (article 32 du projet de loi) devrait davantage faire l’objet d’une norme d’industrie que d’une loi afin de permettre aux professionnels de la gestion d’adapter leurs conseils aux réalités de chacun des immeubles.

Le fonctionnement avec des normes d’industrie permettrait d’ailleurs un cadre plus souple et qui évoluerait beaucoup plus rapidement que le cadre législatif. De notre avis, cela permettrait de faire évoluer les pratiques de gestion par la collaboration des professionnels qui travailleraient à les établir. De plus, contrairement au cadre législatif qui est le même pour tous, il permettrait aux professionnels de la gestion d’appliquer leur jugement pour adapter leurs conseils et recommandations aux réalités de l’immeuble géré en tenant compte de ses dimensions et de ses particularités techniques propres (les petits immeubles présentant souvent moins de risques).

Nous souhaitons souligner au législateur que notre groupe multidisciplinaire a d’ailleurs amorcé le débat afin de songer à la manière la plus efficiente d’encadrer la profession. En effet, bien que nous ne doutions pas qu’une vaste majorité de firmes de gestion en copropriété soient consciencieuses et honnêtes, nous croyons que l’augmentation de la capitalisation des fonds de prévoyance qu’amènera le projet de loi 16pourraitaccentuer l’intérêt de personnes malintentionnées pour cette industrie. Nous sommes donc ouverts à une forme d’encadrement qui pourrait nous préserver de cette mauvaise presse, tout en désirant l’accessibilité à la profession pour les gens qui y pratiquent déjà et un cadre financier qui soit cohérent au niveau des personnes qui devraient être membres d’un ordre à être identifié.

Nous sommes également d’avis que cet encadrement doit venir d’un seul ordre professionnel dédié à la gestion afin d’être en mesure de mobiliser l’industrie et de faire émerger un manuel de normes de gestion en copropriété(similaire aux normes appliquées par les comptables professionnels agréés dans le cadre d’audit des états financiers).Selon nous, cela est d’autant plus crucial que les immeubles et les projets se complexifient depuis les dernières années.

De plus, les associations de copropriétaires telles que la Fédération des copropriétaires du Québec (FCQ), le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) et l’Association des propriétaires du Québec (APQ) pourraient s’inspirer de ces normes d’industrie pour former les administrateurs bénévoles sur les bonnes pratiques concluant, par exemple, la mise en œuvre d’un carnet d’entretien. Notons au passage que ces associations font déjà un travail de sensibilisation remarquable qui a grandement fait évoluer les pratiques de gestion des copropriétés au niveau des administrateurs bénévoles.

À cet effet, certains membres de notre groupe ont entamé des discussions avec l’ordre des administrateurs agréés du Québec(OAAQ) pour voir la faisabilité d’une éventuelle professionnalisation du métier. Le champ descriptif de cet ordre professionnel cadre avec nos responsabilités de gestion du bien d’autrui à titre de gérant des immeubles en copropriété dont nous nous occupons. De plus, il a déjà en place des structures administratives qui pourraient faciliter l’inspection professionnelle, la formation continue, ils ont un fonds d’indemnisation, une affiliation avec l’université McGill pour dispenser un cours de formation spécialisé en copropriété, un processus de reconnaissance des compétences pour devenir membre de l’ordre, etc.

Plutôt que d’ajouter des lois qui crée des obligations qui engage la responsabilité civile des administrateur, nous croyons qu’il serait pertinent pour le législateur d’évaluer la possibilité de professionnaliser le métier de gestionnaire de copropriété, ce qui nous paraît plus efficient pour améliorer l’administration des syndicats et l’entretien des bâtiments. Cependant, nous sommes également d’avis que le choix du mode d’encadrement retenu doit faire l’objet d’une adhésion au niveau des acteurs de l’industrie afin d’assurer le succès de cette mesure. À cette fin, nous nous proposons de poursuivre les discussions au sein de notre groupe afin d’éventuellement être en mesure de proposer nos recommandations.

Modification à l’article 1074.2 du C.c.Q

Suite à l’adoption du projet de loi 141 et l’entrée en vigueur de l’article 1074.2 du C.c.Q, les assureurs ont adopté une politique stricte à l’effet qu’ils n’indemnisaient plus leurs assurés pour les sinistres qui était en deçà de la franchise du syndicat ni ne remboursaient au syndicat la franchise qu’il a dû payer du fait que le sinistre était, selon le syndicat, causé par un de leurs assurés.

Il est inconcevable que les syndicats de copropriété soient en quelque sorte obligés d’agir comme s’ils étaient leur propre assureur, leur propre expert ou qu’ils soient dans l’obligation d’engager des sommes considérables pour faire appel à des experts externes afin de réussir à faire la preuve d’une faute du copropriétaire pour pouvoir être indemnisés pour le montant de la franchise ou le montant des travaux de remise en état si celui-ci est inférieur au montant de la franchise. Les coûts pour de telles expertises risquent de dépasser le montant de la réclamation.

Notre groupe a travaillé fort pour exposer les enjeux terrain de la rédaction actuelle de l’article 1074.2 du C.c.Q. Vous trouverez à la section 3 du présent rapport le cheminement que nous avons fait avec les intervenants de l’industrie pour trouver des solutions.

En sommes, nous souhaiterions que les modifications à l’article 1074.2 du C.c.Q soient intégrés au projet de loi 16 puisqu’il est urgent pour les syndicats de retrouver la certitude d’être indemnisés par l’assureur d’un copropriétaire responsable d’un sinistre. Pour nous, il est primordial que le législateur trouve une formulation adéquate de la loi qui permet de maintenir les copropriétaire imputable lorsqu’un dommage émane d’un bien dont ils sont légalement responsables, de leurs gestes ou de ceux d’une personne de laquelle ils sont responsable.

Conclusion

Pour conclure, rappelons que la copropriété est un bel outil pour la densification harmonieuse des villes et qu’il convient de préserver l’intérêt des Québécois pour ce mode d’habitation en choisissant avec méthode des mesures efficaces pour protéger le patrimoine bâti.

L’argent des copropriétaires doit être dépensé à bon escient (principalement sur l’entretien des bâtiments)et les mesures retenues dans les projets de loi à venir doivent s’appliquer de manière acceptable tant pour les petites copropriétés que pour les plus grandes. Tout est question d’échelle. Nous soulignons que dans les dernières années, le fardeau financier des syndicats s’est largement accentué des suites de la loi 122,l’adoption du projet de loi 141 et bientôt la possible adoption du projet de loi 16. Chaque dollar qui est investi en expertise ou en rapport de toute sorte n’est pas investi sur l’entretien physique du bâtiment. Bien que nous jugions utile que les syndicats aient accès à ces informations, nous jugeons qu’il est impératif de bien balancer la fréquence de réalisation des expertises et des mises à jour des rapports qui sont exigés des syndicats afin qu’ils apportent un bénéfice suffisant par rapport aux coûts qu’ils doivent encourir à cet effet.

Si nous appuyons la refonte législative amorcée, nous sommes d’avis qu’elle devrait viser la correction d’articles du Code civil qui posent réellement problème pour les copropriétaires et de rendre les informations requises à une bonne gestion disponibles à l’ensemble des acteurs en copropriété. Il est en effet pertinent pour les syndicats d’avoir en main un carnet d’entretien de leur immeuble et une étude du fonds de prévoyance afin de leur permettre de prendre les bonnes décisions et de les joindre au registre du syndicat. Toutefois, la fréquence des mises à jour de ces documents devrait être laissée à la discrétion du conseil d’administration, sans toutefois excéder 10 ans. De plus, la mise en œuvre du carnet d’entretien devrait être exclue du strict cadre de la loi.

Il convient, à notre sens, d’éviter l’adoption de mesures drastiques qui, bien que découlant d’objectifs louables, mettront à la rue des gens qui ont acheté un condo en pensant investir en leur avenir. En effet, les programmes Accès-Condo de la Ville de Montréal et autres assurances prêts hypothécaires de la Société canadienne d’hypothèque et de logement qui visent à encourager l’accès à la propriété, en conjonction avec des prêts bancaires se basant sur des valeurs erronées (car ne tenant pas compte de l’état réel du fonds de prévoyance ni de ce que devraient être les frais de condo), ne sont que quelques leviers de nature à mettre plusieurs copropriétaires dans des situations bientôt intenables, surtout suite à l’adoption prochaine du projet de loi 16, s’il n’est pas en partie modifié.

Bonne lecture, 

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Présidente SolutionCondo