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Loi 122 – Les copropriétés sont-elles assujetties ou exemptées

Tout comme pour le règlement sur la sécurité dans les bains publics, plusieurs copropriétaires souhaiteraient que les règles découlant de la loi 122 (obligeant l’inspection périodique des dalles des stationnements étagés et des façades d’immeubles de plus de 5 étages) ne s’appliquent pas à eux.

Évidemment, certains partisans de cette position ont raison de dire qu’une majorité de copropriétés sont désavantagées d’un point de vue fiscal lorsqu’ils ont à appliquer de tels règlements.  Effectivement, pour les copropriétaires dont leur condo est leur résidence principale, ils ne jouissent pas de la possibilité de déduire ces dépenses additionnelles contre des revenus d’entreprise, contrairement au cas des propriétaires d’immeubles locatifs.  Par contre, les copropriétaires qui louent aux fins de placement leur condo ne sont aucunement désavantagés puisque ces frais additionnels inclus dans leur frais de condo sont déductibles de leurs revenus de location.

Un beau sophisme
Je suis en profond désaccord avec le fait de dire que, parce que les accidents qui ont mené à l’adoption de lois pour assurer la sécurité du public, notamment de la loi 122, sont survenus principalement dans des immeubles publics, qu’automatiquement les immeubles en copropriété sont bien entretenus, et que donc ces lois ne devraient pas s’appliquer à ce secteur de l’immobilier.

Il est faux de prétendre qu’aucun accident ne s’est produit en copropriété.  Je ne mentionnerai cependant aucun nom puisque ces événements ont souvent contribué à ce que l’entretien de ces structures soient pris très au sérieux. En obligeant tout le monde à se prendre en main, il sera peut-être possible d’éviter de devoir attendre qu’un accident arrive pour prendre les actions qui s’imposent.

Pourquoi ne pas apprendre des erreurs des autres ?
Certains gestionnaires prônent l’entretien préventif des immeubles et mettent en place des logiciels (tel SolutionCondo.com) pour faciliter le suivi des entretiens et s’assurer que ce qui doit être fait est réellement fait, mais cela n’est pas encore une pratique généralisée dans l’industrie.  C’est pourquoi l’ Ordre des Administrateurs agréés du Québec (Adm.A) tente d’obtenir un acte exclusif au niveau de la gestion de copropriété afin d’être en mesure de mieux encadrer les pratiques de ce domaine d’activité.  Nous espérons que leurs demandes formulées au gouvernement seront finalement entendues.

A qui s’applique ces règlements ?
Il y a quelques mois je me suis posé la question à savoir si, comme le prétendent aujourd’hui certains, les immeubles en copropriété doivent être considérés comme des « immeubles publics ».  J’ai donc questionné longuement un inspecteur de la RBQ afin de pouvoir comprendre à qui s’appliquent ces règles. En conclusion, selon les informations de l’inspecteur, il semble que le mot « public » est plutôt pris sous le sens de « personne », « être humain », « famille » et c’est plutôt sur cette base que la RBQ détermine si le règlement s’applique ou non à un immeuble donné.

Évidemment, je ne suis pas avocate et nul n’est mon intention de me mettre à interpréter des textes de loi pour vous.  La RBQ m’a cependant envoyé un tableau récapitulatif permettant de savoir quels étaient les bâtiments assujettis et je vous laisse le soin de juger par vous même si la loi 122 et les autres règlements de la RBQ visant la sécurité sont applicables à la copropriété.  Ce tableau est relativement clair sur le sujet. J’ai par ailleurs incité grandement l’inspecteur à ce que la RBQ clarifie son interprétation pour le « public » puisque le floue actuel fait en sorte que plusieurs personnes concernées ne se sentent pas interpellées quand vient le temps de respecter ces règles.

Attention aux coûts
Il est vrai que plus la demande est forte pour un service, plus le service risque de coûter cher si l’offre demeure la même.  Il est également vrai que dans l’implantation de la loi 122, on crée une clientèle captive qui n’a pas le choix de respecter certaines règles et d’avoir recours à des professionnels du bâtiment.  Il y a effectivement des risques que cela coûte cher aux copropriétaires et je suis donc d’avis qu’il s’agit là d’une question que la RBQ devra regarder afin d’éviter qu’il y ait des dérapages et des abus. Certaines solutions sont possibles, tels que de permettre aux technologues en bâtiment de faire certaines inspections plutôt que de les réserver exclusivement aux architectes et aux ingénieurs.  Certaines méthodes de travail par échantillonnage pourraient également être envisagées afin de permettre de valider l’état des structures à des coûts raisonnables.  Il faudra donc voir ce qu’entend faire la RBQ et quelles seront les directives des ordres professionnels à l’endroit de leurs membres quant à l’application de cette loi.

Elise Beauchesne, CPA, CA
Associée-fondatrice
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999

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