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Pas d'argent dans le fonds de prévoyance : un effet de groupe

Combien faut-il cotiser au fonds de prévoyance ?  Dans les fait, c’est toujours le moins possible, bien que ce ne devrait pas être le cas.  Pour vous sensibiliser à l’importance d’un fonds de prévoyance suffisamment cotisé, voici une série de réponses que l’équipe de SolutionCondo.com entend fréquemment à la question initialement posée et une explication bien personnelle qui pourrait expliquer pourquoi les fonds de prévoyance de nos immeubles en copropriété sont si mal cotisés au Québec. Un promoteur « Le minimum pour respecter la loi, je veux que mes condos se vendent bien. » Un copropriétaire « Le moins possible, je ne veux pas que mes frais de condo augmentent. » Un administrateur « Mettez ce que vous voulez en autant que ça respecte la règle de 5% des charges communes, car je ne veux pas risquer d’engager ma responsabilité civile. » Le Code civil du Québec « Art. 1071.  Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat. Art. 1072.  La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. » Mais pourquoi autant de réponses différentes ?  Je vous répondrai que c’est une question d’intérêts divergents de la part des intervenants du milieu de la copropriété.   Trop souvent, c’est la vision à court terme qui prime sur la vision à long terme. Le promoteur Il veut vendre ses condos rapidement.  Les gens étant principalement de premiers acheteurs, il ne veut pas les effrayer avec des frais de condo trop élevé qui risquerait de les laisser penser qu’ils n’auraient pas les moyens de vivre dans un tel immeuble. Le copropriétaire  qui veut vendre à court terme Il voudra habituellement des frais de condo bas, car ça ne le dérange pas que le fonds de prévoyance soit sous-cotisé, puisqu’il ne sera plus là le jour où les réparations vont se faire.  De toute façon ce sera l’occupant suivant qui sera pris avec l’éventuelle cotisation spéciale qui viendra le jour où les réparations majeures seront à faire. En plus, l’acheteur à qui il vendra son condo ne sera probablement pas au courant de l’importance du fonds de prévoyance et il ne le négociera même pas sur le prix de vente. Le copropriétaire – premier acheteur Il connait relativement peu le fonctionnement du fonds de prévoyance et il se ralliera habituellement à la majorité des autres copropriétaires lors de l’assemblée annuelle afin de ne pas faire de vague avec le voisinage. Le copropriétaire serré financièrement Le prix des condos ayant augmenté de façon substantielle dans les dernières années, plusieurs copropriétaires sont très endettés lorsqu’ils emménagent dans leur nouveau condo.  Il arrive donc qu’ils ne souhaitent pas voir les frais de condo augmenter par risque de voir leur planification budgétaire déséquilibrée.  Ils préfèrent donc repousser les cotisations au fonds de prévoyance à plus tard et s’en tenir au minimum requis par la loi qui est de 5%. Le copropriétaire renseigné ou l’administrateur Il comprend qu’il vaudrait mieux accumuler plus de 5% au fonds de prévoyance pour éviter des cotisations spéciales dans le futur et par principe d’équité entre les habitants successifs de l’immeuble.  Par contre, devant tous les autres copropriétaires qui font valoir qu’ils veulent des frais de condo bas et ne voulant pas se mettre le voisinage à dos, il accepte de couper dans le fonds de prévoyance, car c’est la seule place où il est facile, voire possible, de couper. En sommes, si les fonds de prévoyance sont autant sous-cotisés au Québec, c’est possiblement uniquement par manque de sensibilisation des copropriétaires.  En effet, les assemblées des copropriétaires étant des réunions où tous les copropriétaires de l’immeuble sont rassemblés,  « l’effet de groupe » entre en jeu et les personnes qui parlent le plus fort sont souvent celles qui sont écoutées et suivi au détriment de ceux qui sont mieux renseigné et plus prévoyant.  C’est donc pour cette raison que l’équipe de SolutionCondo.com mise beaucoup sur le fait de fournir des explications claires et précises sur l’importance de bien gérer les immeubles en copropriété.  Il faudrait donc que plus de copropriétaires comprennent l’importance d’un fonds de prévoyance suffisant pour répondre aux réparations majeures à venir.  Une chose est sûre, si le législateur québécois rendait obligatoire pour le syndicat de faire évaluer périodiquement le fonds de prévoyance, tel que cela est exigé en Ontario, chacun devrait mettre de côté ses intérêts personnels et se fier à un expert pour l’aider à déterminer combien cotiser annuellement au fonds de prévoyance.  La pérennité à long terme des immeubles en copropriété québécois en serait très certainement améliorée. photo-eliseElise Beauchesne, CA, Adm.A Gestionnaire de copropriété senior SolutionCondo.com Tel : 514-935-6999 Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com

2 responses to “Pas d'argent dans le fonds de prévoyance : un effet de groupe”

  1. Guy Cloutier dit :

    N’importe qui vous dira (et acceptera facilement) qu’une maison unifamiliale va vous coûter au moins 10% de sa valeur de construction entre sa 20e et sa 30e année de vie. Aux environs de sa 40e année de vie, ce sera plus : des portes et des fenêtres vont devoir être remplacées et — oui, oui, oui — la fameuse entrée d’eau et le drain français vont demander des soins, ce qui va avoir un effet domino sur l’aménagement paysager et la pelouse.

    Prenez la même personne, placez-la dans un condo de 20 unités et la magie de la copropriété la fera peut-être rechigner à l’idée d’accumuler 500.000.$ pour la 25e année de vie de cet immeuble d’une valeur de reconstruction d’environ 5.000.000.$.

    Pensons-y ensemble — 500.000.$ pour 20 unités en 25 ans, c’est grosso modo 1.000.$ par unité par année. Vous en connaissez, vous, des maisons unifamiliales dont le remplacement de éléments de l’enveloppe représente moins de 1.000.$ par année en moyenne? Moi, non, je n’en connais pas. Et dans un immeuble en copropriété avec des services comme une salle d’exercice, une piscine, des ascenseurs, un concierge sur place 24/7, etc. — ce que vous n’avez pas à payer dans une unifamiliale, sauf peut-être la piscine —, il faudrait que la prévoyance ne coûte que 5% du budget d’opération? Vous voulez le Père Noël gratuitement le 24 décembre au soir en plus, sous prétexte que vous y croyez, vous, au Père Noël?

    Dernièrement (2017), je visite un condo. Ils sont 130 unités. Ils ont un misérable 500.000.$ au fonds de prévoyance après 25 ans de vie d’immeuble. Et ils ont une belle plaque : un prix 2007 de bonne gestion. Hé zut! Ma mère c’est mon père parce qu’elle a des moustaches?… Pensons-y ensemble — En 2007, le condo avait 15 ans d’âge. Pour être bien géré, le fonds de prévoyance devrait être à hauteur de ≈3.250.000.$ en 2017 et ils en ont 500.000.$. Alors en 2007, ce n’est pas un prix de bonne gestion qu’ils auraient dû avoir; car en 2007, le fonds de prévoyance aurait déjà du totaliser ≈1.900.000.$ tout simplement. La seule excuse qu’ils pourraient avoir, ce serait celle d’avoir déjà effectué ≈2.750.000.$ de réparations ou remplacements majeurs en 2017… MAJEURS ! Pas changer des poignées de portes et acheter un banc de parc pour le jardin intérieur, là.

    Sinon, ce sont encore des premiers acheteurs qui vivent aux crochets de ceux qui vont suivre.

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