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3 janvier 2021

Professionnalisation : indépendance et intégrité pour une crédibilité accrue

Plusieurs lecteurs de ce blogue savent que je suis en faveur de la professionnalisation du métier de gestionnaire professionnel.  Pourquoi ?  Simplement pour faire en sorte que tous les acteurs soient dans l’obligation de travailler avec les mêmes règles et d’agir selon un code d’éthique et de déontologie. C’est pour moi une question de crédibilité pour notre métier.

Les codes d’éthique et de déontologie de toutes les professions établissent des règles permettant de préserver l’intégrité et l’objectivité du professionnel. Le fait d’éviter et d’empêcher les situations pouvant donner lieu à un conflit d’intérêts ou à l’apparence d’un conflit, est l’un des principaux moyens grâce auxquels les professionnels peuvent conserver la confiance du public.

En 2010, lors des débuts de SolutionCondo, nous avions été choqués de certaines pratiques s’opérant dans l’industrie, ce qui avait mené à notre article “Les ristournes : atteinte à l’indépendance”.  Dix ans plus tard, je pense qu’il y a lieu de revenir sur les concepts de conflit d’intérêts et de ristourne.  

Voici une liste de quelques exemples pouvant être source de conflit d’intérêts :

  • Accepter une ristourne : une ristourne est une réduction de prix déterminée après facturation selon le volume des contrats octroyés et qui n’est pas divulgué aux clients étant les bénéficiaires de ces contrats.  Cela se traduit habituellement par un paiement en argent liquide, un paiement pour des services professionnels fictifs afin de justifier un paiement par chèque de la ristourne ou des services rendus sans facturation.
  • Accepter des cadeaux de la part d’un fournisseur (ex : voyage dans le sud, prêt d’un chalet, rénovation gratuite de votre maison, etc.)
  • Offrir les services d’une compagnie liée à la société de gestion ou d’une société avec laquelle la firme de gestion entretien un lien d’affaires important, voire exclusif, sans divulguer l’existence de ce lien au client.

Les sauvegardes : une approche pour protéger son indépendance

Tout professionnel peut se trouver en situation de conflit d’intérêts et cela n’est pas nécessairement un empêchement d’opérer, mais il est alors important de le divulguer à notre client et de mettre en place des sauvegardes pour préserver notre indépendance.  La communication dudit conflit d’intérêts et l’obtention de l’accord du client sur la manière d’opérer dans les circonstances est l’une des sauvegardes à privilégier.  La transparence permet de préserver le lien de confiance avec le client.

Quant aux ristournes et cadeaux, je suis d’avis qu’on devrait les refuser systématiquement.  Toute rémunération reçue devrait être proportionnelle au travail réalisé.  

Lorsqu’un fournisseur propose au gestionnaire une rémunération pour retenir ses services, c’est donc dire que le gestionnaire ne sera plus entièrement objectif dans ses recommandations à son client. Les fournisseurs peuvent présenter d’éventuelles ristournes sous diverses formes (frais de référencement, frais de coordination, etc.) , mais en substance, il s’agit d’une rémunération qui vise à favoriser le choix de leurs services.  J’invite donc tout le monde à rester loin de ces rémunérations, peu importe sous quelle forme elles sont présentées. 

Si une telle rémunération peut paraitre acceptable dans le contexte spécifique d’un projet, alors sachez que pour préserver son indépendance, le gestionnaire doit en informer le conseil d’administration par écrit.  Afin d’éviter toute inquiétude face aux ristournes, qui ont habituellement une connotation négative, il est donc largement préférable d’encourager les fournisseurs à présenter leurs meilleurs tarifs lors des appels d’offres et présenter les escomptes de volume négociées directement sur leurs factures.  Du côté du gestionnaire, il ne lui restera qu’à facturer le juste tarif pour les services rendus, ce que tout contrat de gestion devrait prévoir pour des services qui ne relèvent pas de la gestion courante des parties communes d’un immeuble.  

Pourquoi certains acceptent des ristournes ?

L’usage de rémunération telles que les ristournes, sans les divulguer au client, sous-tend souvent d’autres problématiques. Les justificatifs qu’une personne peut se donner pour accepter une telle rémunération illicite peuvent être diverses : 

  1. Incapacité de l’entreprise à être rentable, malgré tout le travail réalisé.  Cela devient une question de survit ;
  2. Souhait d’obtenir plus d’argent pour les services rendus que ce qui est facturé aux clients ;
  3. Problématiques d’argent, externe à l’entreprise (divorce, problème de jeu, drogue), qui requièrent plus d’argent ;
  4. Facilité d’obtenir de telles ristournes et perception que cela sera sans conséquence si la personne était prise sur le fait ;
  5. etc.

Les motifs pour justifier ce comportement peuvent être multiples.  Seule une éthique et une intégrité forte permettent de garder le droit chemin lorsque l’opportunité se présente.  Le domaine de la construction étant ce qu’il est, vous pouvez être assurés que les occasions se présentent dans le domaine de la gestion de copropriété, notamment lorsqu’on parle de travaux majeurs ou de l’octroi de contrats d’une valeur importante.  

Des règles déontologiques sont essentielles

Bien que plusieurs industries soient régies par des règles à l’égard des conflits d’intérêts, des situations malheureuses peuvent malgré tout émerger. “Où il y a de l’homme il y a de l’hommerie” (sans égard au genre) et ce n’est pas pour rien qu’il faille se doter de moyens pour protéger le public des conflits d’intérêts.  Voyez quelques cas documentés dans le secteur pharmaceutique, celui des franchises ou encore dans le domaine de l’éducation où il y a eu des dérives.   Même le Gouvernement du Canada s’est doté d’une Loi sur le conflit d’intérêts. Par contre, une fois les règles établies, il faut un moyen de les appliquer, d’effectuer une surveillance et qu’il y ait des conséquences à ne pas les respecter.  C’est là que l’encadrement par un ordre professionnel avec un acte réservé devient pertinent, car la perte de son titre deviendrait alors synonyme d’incapacité d’exercer le métier de gestionnaire professionnel de copropriétés.

Le gouvernement peut aider cette situation

Dans sa réforme 2019 du droit de la copropriété, le Gouvernement du Québec a choisi de laisser de côté le fait d’obliger les gestionnaires professionnels à être membre d’un ordre professionnel.  Il n’a cependant pas fermé la porte à double tour, mais il jugeait que cela devait faire partie d’un prochain débat.  J’avais exposé à cette époque la nécessité de cette professionnalisation dans l’article “Il est impératif de professionnaliser le métier de gestionnaire” et je demeure toujours du même avis aujourd’hui.  Il est vrai que d’être un professionnel implique du travail supplémentaire, mais cela vient également avec une crédibilité, ce que notre industrie a besoin.

Mon souhait pour 2021

Puisque nous sommes au début d’une nouvelle année et que le Gouvernement sera à l’élaboration de nombreux règlements en lien avec sa réforme 2019, je garde l’espoir qu’il viendra à évaluer plus concrètement la possibilité de professionnaliser le métier de gestionnaire de copropriétés.  L’ordre des administrateurs agréés (Adm.A) a déjà plusieurs gestionnaires professionnels parmi ses rangs et pourrait encadrer l’ensemble de ces professionnels.  L’ordre des Adm.A a déjà fait une demande d’acte réservé à l’office des professions en octobre 2014 et elle a réitéré son intérêt en juin 2018, puis en avril 2019, en mai 2019 et en août 2019.  Dans son communiqué de mai 2019, l’Ordre des CPA semble également du même avis qu’il faille encadrer la profession.  Ainsi, je pense que nous sommes rendus à agir en ce sens.

Puisqu’il est parfois intéressant de remonter aux sources, voici des extraits de quelques codes de déontologie à titre de référence : 

CODE DÉONTOLOGIE ADM.A : voir articles 28 à 34
CODE DÉONTOLOGIE CPA : voir articles 36.12 à 38
CODE DÉONTOLOGIE BARREAU : voir articles 3.05.13 à 3.06.08

Entre temps, certains gestionnaires sont actuellement membres d’ordres professionnels et bien qu’il n’y ait pas encore d’acte réservé pour la profession de gestionnaire de copropriété, sachez que tous ces professionnels sont déjà soumis à des codes d’éthique et de déontologie.  C’est un point de départ.  Souhaitons-nous pour 2021, que cela devienne une obligation pour tous.

Bonne Année 2021 à tous !

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
SolutionCondo

Commentaires

  • Elise Beauchesne dit :

    19 mai 2021 À 5 H 45 MIN

    Bonjour Mme Brodeur, Vous avez tout à fait raison. De mon avis, les gestionnaires professionnels devraient être pour les plus gros immeubles, car les petits immeubles sont en général l'équivalent de grosse maison (avec peu d'équipement mécanique) et en conséquence, un particulier peut très bien faire le travail. C'est davantage pour les ensembles immobiliers importants et complexe que le bénéfice d'un professionnel s'impose. A titre d'exemple, plusieurs particuliers ou travailleur autonome font leurs impôts eux-mêmes, mais les compagnies plus importantes ont en général un comptable-fiscaliste (le professionnel) qui s'occupera de préparer leurs déclarations d'impôts de société, car le niveau de complexité est plus important. Cordialement, Elise Beauchesne

    Répondre
  • Gisèle Brodeur dit :

    6 janvier 2021 À 9 H 27 MIN

    Bonjour, Je suis d’accord avec le principe. . Cependant, je pense que chaque syndicat de copropriété devrait avoir le choix de faire affaire ou non avec un administrateur professionnel. Il ne faudrait pas que l’embauche d’un Adm A devienne obligatoire. Il y a encore des bénévoles compétents et dévoués qui contribuent à maintenir les frais mensuels acceptables. Gisèle Brodeur Présidente comité d’administration Les Brises 1; Ste-Adèle

    Répondre
  1. Gisèle Brodeur dit :

    Bonjour,

    Je suis d’accord avec le principe. . Cependant, je pense que chaque syndicat de copropriété devrait avoir le choix de faire affaire ou non avec un administrateur professionnel. Il ne faudrait pas que l’embauche d’un Adm A devienne obligatoire.

    Il y a encore des bénévoles compétents et dévoués qui contribuent à maintenir les frais mensuels acceptables.

    Gisèle Brodeur
    Présidente comité d’administration
    Les Brises 1; Ste-Adèle

    • Bonjour Mme Brodeur,

      Vous avez tout à fait raison. De mon avis, les gestionnaires professionnels devraient être pour les plus gros immeubles, car les petits immeubles sont en général l’équivalent de grosse maison (avec peu d’équipement mécanique) et en conséquence, un particulier peut très bien faire le travail. C’est davantage pour les ensembles immobiliers importants et complexe que le bénéfice d’un professionnel s’impose.
      A titre d’exemple, plusieurs particuliers ou travailleur autonome font leurs impôts eux-mêmes, mais les compagnies plus importantes ont en général un comptable-fiscaliste (le professionnel) qui s’occupera de préparer leurs déclarations d’impôts de société, car le niveau de complexité est plus important.
      Cordialement,
      Elise Beauchesne

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