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Propriétaire-investisseur : les pièges à éviter

La copropriété est, pour plusieurs, un mode d’investissement intéressant depuis quelques années.  En effet, il s’agit souvent d’une manière d’accéder à une première résidence, laquelle pourrait prendre de la valeur durant la période ou vous en serez propriétaire.

Pour d’autres, il s’agit d’un mode d’investissement beaucoup plus intéressant que les immeubles locatifs puisque le conseil d’administration s’occupe de la gestion de l’immeuble et que le copropriétaire-investisseur peut même aller jusqu’à embaucher une firme pour s’occuper de la location de leur unité et pour satisfaire les demandes du locataire.  Toutefois, si vous choisissez d’acheter un condo pour le louer, voici quelques pièges à éviter pour vous assurez que votre projet se passe comme prévu.

1) Validez les termes de location possibles

Dans plusieurs immeubles en copropriété dont l’usage prévue est résidentielle, il est prévu au règlement d’immeuble que la location pour un terme de moins d’un an est interdite. Par conséquent, assurez-vous d’en informer votre agence de location s’il y a lieu.  Par ailleurs, sachez que le règlement d’immeuble peut-être modifié par l’assemblée des copropriétaires à la majorité des voix des personnes présentes et habilités à voter.  En conséquence, même si dans l’immédiat, la durée minimale pour la location n’est pas spécifiée, sachez que cela peut changer rapidement.

Plusieurs propriétaires de condo dans des immeubles résidentiels n’aiment pas la location puisque les locataires sont souvent à l’origine de plainte puisqu’ils ne respectent pas les règlements en place.  De plus, le changement de locataire fréquent amène des risques supplémentaires d’endommager les espaces communs de l’immeuble. C’est donc pour cette raison que dans plusieurs immeubles, les copropriétaires vont préciser davantage le terme minimal pour la location des unités de condo.

Si vous choisissez d’avoir recours à une agence de location avec laquelle vous signerez un bail afin que ceux-ci s’occupent de la location de votre condo, assurez-vous de spécifiez que le bail est sujet aux règlements d’immeuble et des termes de location qui y sont prévus afin d’éviter que votre agent de location ne fasse de la location à court terme si cela est interdit.

2) Avisez votre locataire des règlements de l’immeuble

Prenez soin de lire la déclaration de copropriété afin de noter les règlements d’immeuble importants et de les expliquer à votre locataire.  Dans plusieurs immeubles, la déclaration de copropriété prévoit qu’une copie de celle-ci (et des nouveaux règlements) soit remise au nouveau locataire.  L’avantage de cette pratique est que le règlement d’immeuble devient opposable au locataire.

Il est important d’être conscient que ce n’est pas au conseil d’administration ou au gestionnaire d’immeuble de faire la gestion de votre locataire et de lui expliquer les règles de l’immeuble.

3) Ajoutez une clause à votre bail spécifiant que le locataire est responsable des amendes en cas d’infraction

Dans plusieurs immeubles, il existe un règlement imposant des pénalités en cas d’infraction aux règlements d’immeuble.  L’objectif pour le syndicat est de s’assureur que les résidents de l’immeuble aient un incitatif à respecter les règles qui sont prévues pour assurer une vie harmonieuse au sein de la copropriété.

En tant que copropriétaire de l’immeuble, vous êtes responsables de vos invités et de vos locataires et en conséquence, vous serez tenus responsable des amendes qui résultent d’infractions de votre locataire.  En conséquence, quoi de mieux que de le responsabilité à ses actions en lui imposant le fardeau de payer les amendes dont il pourrait faire l’objet.

4) Assurez-vous que votre locataire soit assuré en responsabilité civile et pour ses biens

En tant que propriétaire, vous devez obligatoirement assurer votre responsabilité civile (peu importe les circonstances) et vos biens (si par exemple le condo est loué meublé).  Par contre, votre locataire devrait également avoir des assurances afin que votre assureur puisse le poursuivre s’il cause des dommages à l’immeuble ou à votre condo (ex : bain qui déborde, laveuse à linge mal branchée).

En cas de dommage causé par un locataire de votre unité de condo, le syndicat vous réclamera certainement la franchise d’assurance qu’il devra défrayer s’il doit réclamer à l’assurance de la copropriété (cette franchise peut aller de 1000 $ à plusieurs dizaines de millier de dollars à plus de 50 000 $ dans certains immeubles). Si votre locataire est assuré et que le dommage est causé par sa faute, votre assureur pourra réclamer les sommes à payer au syndicat à l’assureur de votre locataire.

De plus, si votre locataire cause un sinistre dont la valeur des dommages est inférieure à la franchise du syndicat, vous devrez réclamer les dommages sur votre police d’assurance personnelle ou sur celle de votre locataire, d’où l’intérêt à ce qu’il soit assuré si les dommages sont causés par sa faute.

Conclusion

En somme, la copropriété fut effectivement un mode d’investissement où il fut possible de faire d’excellent rendement dans les 10 à 15 dernières année et devrait demeurer un excellent placement pour les prochaines années.  Toutefois, il est important de comprendre les rouages et le fonctionnement de la copropriété avant de choisir ce mode d’investissement afin de s’éviter bien des soucis.

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Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com

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