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15 Décembre 2020

Qui décide quoi en copropriété ?

En théorie, lorsqu’un immeuble en copropriété est construit il est en parfait état.  Si ce n’est pas le cas la Garantie Construction Résidentielle (GCR) ou les autres programmes de garantie sur la qualité des bâtiments neufs se chargeront de ramener la théorie vers la réalité.  Quoi qu’il en soit, dès le début de la construction, le syndicat est créé afin de veiller à la préservation du bâtiment.  Pour s’assurer du maintien de l’état d’origine du bâtiment, l’immeuble doit être entretenu et certaines composantes devront être réparées et remplacées au fil des années (ex. : toiture, balcons, etc.).

Comme les parties communes de l’immeuble appartiennent à tous les copropriétaires, en théorie, on pourrait penser que c’est à tous les copropriétaires de décider ce qui doit être fait pour préserver l’immeuble dans un bon état.   Par contre, s’il fallait passer un vote auprès de tous les copropriétaires à chaque fois qu’une décision doit être prise, l’administration du syndicat de copropriétaire deviendrait lourde et inefficace, puisqu’il faudrait convoquer de nombreuses assemblée de copropriétaires. C’est donc afin de rendre plus efficace la prise de décisions que l’organe décisionnel qu’est le “conseil d’administration” existe.  

D’ailleurs, l’un des chapitres de la première partie de la déclaration de copropriété fait état des “POUVOIRS ET DEVOIRS RESPECTIFS DES ORGANES DU SYNDICAT”, lesquels sont : le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires.  Voici quelques passages intéressants qui mettent en perspective les rôles de chacun (bien que cela risque d’être semblable, n’oubliez pas de vérifier ce qui est spécifiquement écrit dans votre déclaration de copropriété).

“Les administrateurs sont considérés comme mandataires du syndicat. Ils doivent, dans l’exercice de leurs fonctions, respecter les obligations qui leur sont imposées par la loi et par la déclaration de copropriété. Les administrateurs doivent agir dans les limites des pouvoirs qui leur sont conférés avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté dans l’intérêt du syndicat. “

“Toutes les décisions concernant le syndicat, la copropriété ou l’immeuble qui ne sont pas de la compétence de l’assemblée des copropriétaires, sont de la compétence du conseil d’administration, dont notamment et sans limiter la généralité de ce qui précède : …”

“L’assemblée des copropriétaires doit agir avec impartialité dans l’intérêt du syndicat, de l’immeuble et de la copropriété. Elle ne doit adopter aucune décision dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou à certains d’entre eux ou au mépris de leurs droits.”

Les copropriétaires qui seront élus sur le conseil d’administration prendront alors, au nom de tous les copropriétaires qui les ont élus, les décisions qui s’imposent pour assurer la préservation de l’immeuble, exception faites de certaines décision qui sont du ressort de l’assemblée. 

Toutefois, il est certain que les copropriétaires réunis en assemblée peuvent s’exprimer sur leurs désirs, même sur des sujets qui ne sont pas de la compétence de l’assemblée, ce lieu étant un lieu d’échange.  En effet, l’assemblée est le moment de discuter et les administrateurs qui seront élus pourront s’inspirer des discussions tenues durant l’assemblée pour guider leurs décisions.  Toutefois, lorsque la décision est du ressort de la compétence du conseil d’administration, la décision ultime reviendra aux administrateurs, à moins qu’un vote avec la majorité appropriée viennent changer les obligations du conseil d’administration.  Ces obligations étant inscrites dans la première partie de la déclaration de copropriété, un vote à la double majorité sera alors requis.

Si votre syndicat vit une situation conflictuelle et que vous vous questionnez à savoir si une décision à prendre est du ressort de l’assemblée ou du conseil d’administration, je vous invite à consulter votre conseiller juridique, afin d’obtenir son éclairage sur votre situation spécifique.

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
SolutionCondo

 

Commentaires

  • Elise Beauchesne dit :

    19 mai 2021 À 5 H 52 MIN

    Bonjour, Seul un avocat pourrait vous dire vos options dans le cadre de votre enjeu. Par contre, ma compréhension est que si votre déclaration de copropriété n'indique pas que les stationnements peuvent uniquement être vendus aux propriétaires de votre syndicat, alors il a le droit de vendre le stationnement à qui il veut et cela peut être à un propriétaire de l'immeuble voisin. La meilleure chose à faire dans un premier temps est donc de lire votre déclaration de copropriété. Cordialement, Elise Beauchesne

    Répondre
  • Elise Beauchesne dit :

    19 mai 2021 À 5 H 49 MIN

    Bonjour, Avec le projet de loi 16 qui a été adopté et les règlements qui sortiront dans les prochains mois, je crois que ce concept de transparence deviendra inévitable. Il faut trouver une manière efficace de sensibiliser les copropriétaires et de les renseigner, car avec la compréhension vient souvent une meilleure adhésion à ce qui est proposé. Comme votre conseil n'aura pas le choix d'augmenter de manière importante les contributions au Fonds de prévoyance, je suggère que vous en profitiez pour présenter les analyses effectuées. Toutefois, ces documents devront probablement être préparé dans le futur par un professionnel, car c'est probablement ce que dictera le règlement qui sera adopté par le gouvernement et qui sera complémentaire au projet de loi 16 adoptée en janvier 2020. Cordialement, Elise Beauchesne

    Répondre
  • Alfred Lelievre dit :

    6 janvier 2021 À 9 H 32 MIN

    Je suis dans d’le syndicat de notre bâtiment. Nous avons fait faire une étude de l’actif( fonds de prévoyance) en 2018 et depuis j’ai monté un tableau Excel que j’ai appelé prévisions quinquennales. Ce tableau indique les travaux que les travaux prévus, par le conseil, pour les cinq prochaine années. Moi, je voudrait présenter ce tableau au copropriétaires à l’AGA. annuel. Le conseil refuse ma proposition. Leur raison c’est que, puisque ce document est révisé tous les ans, deviens un outil de travail. Ils ont peur que les gens posent de questions sur les travaux qui n’ont pu être faits et ceux qui se rajoutent. Ils ont peur de devoir faire exactement ce qui est prévu. Moi, je veux que ce tableau soit divulgué, pour que les copropriétaires soient informé, ce que nous faisons et prévoyons faire avec l’argent du fonds de prévoyance et qu’ils puissent se donner leur opinions sur la maintenance de l’intégrité et la valeur de notre bâtiment. Je crois que le CA a des pouvoir, mais implique les copropriétaires dans nos décisions est un plus. Bien à vous

    Répondre
  • Nathalie Beaudin dit :

    6 janvier 2021 À 8 H 01 MIN

    Que faire lorsque des stationnements de notre cadastre ont été vendus à l’immeuble à condo juste à côté du nôtre par notre ancien promoteur (qui n’a plus aucune emprise sur notre cadastre) mais qui est présent sur son dernier projet domiciliaire d’un immeuble à Condo juste à côté du nôtre et que le C.A. ne veut faire absolument rien pour régulariser la situation. J’insiste depuis plusieurs années mais le C.A., qui joue à la chaise musicale depuis des années, ferme les yeux sur cette situation. Quels sont mes droits en tant que propriétaire ?

    Répondre
  1. Nathalie Beaudin dit :

    Que faire lorsque des stationnements de notre cadastre ont été vendus à l’immeuble à condo juste à côté du nôtre par notre ancien promoteur (qui n’a plus aucune emprise sur notre cadastre) mais qui est présent sur son dernier projet domiciliaire d’un immeuble à Condo juste à côté du nôtre et que le C.A. ne veut faire absolument rien pour régulariser la situation. J’insiste depuis plusieurs années mais le C.A., qui joue à la chaise musicale depuis des années, ferme les yeux sur cette situation.
    Quels sont mes droits en tant que propriétaire ?

    • Bonjour,
      Seul un avocat pourrait vous dire vos options dans le cadre de votre enjeu. Par contre, ma compréhension est que si votre déclaration de copropriété n’indique pas que les stationnements peuvent uniquement être vendus aux propriétaires de votre syndicat, alors il a le droit de vendre le stationnement à qui il veut et cela peut être à un propriétaire de l’immeuble voisin. La meilleure chose à faire dans un premier temps est donc de lire votre déclaration de copropriété.
      Cordialement,
      Elise Beauchesne

  2. Alfred Lelievre dit :

    Je suis dans d’le syndicat de notre bâtiment. Nous avons fait faire une étude de l’actif( fonds de prévoyance) en 2018 et depuis j’ai monté un tableau Excel que j’ai appelé prévisions quinquennales.
    Ce tableau indique les travaux que les travaux prévus, par le conseil, pour les cinq prochaine années.
    Moi, je voudrait présenter ce tableau au copropriétaires à l’AGA. annuel.
    Le conseil refuse ma proposition. Leur raison c’est que, puisque ce document est révisé tous les ans, deviens un outil de travail. Ils ont peur que les gens posent de questions sur les travaux qui n’ont pu être faits et ceux qui se rajoutent. Ils ont peur de devoir faire exactement ce qui est prévu.
    Moi, je veux que ce tableau soit divulgué, pour que les copropriétaires soient informé, ce que nous faisons et prévoyons faire avec l’argent du fonds de prévoyance et qu’ils puissent se donner leur opinions sur la maintenance de l’intégrité et la valeur de notre bâtiment.
    Je crois que le CA a des pouvoir, mais implique les copropriétaires dans nos décisions est un plus.
    Bien à vous

    • Bonjour,
      Avec le projet de loi 16 qui a été adopté et les règlements qui sortiront dans les prochains mois, je crois que ce concept de transparence deviendra inévitable. Il faut trouver une manière efficace de sensibiliser les copropriétaires et de les renseigner, car avec la compréhension vient souvent une meilleure adhésion à ce qui est proposé. Comme votre conseil n’aura pas le choix d’augmenter de manière importante les contributions au Fonds de prévoyance, je suggère que vous en profitiez pour présenter les analyses effectuées. Toutefois, ces documents devront probablement être préparé dans le futur par un professionnel, car c’est probablement ce que dictera le règlement qui sera adopté par le gouvernement et qui sera complémentaire au projet de loi 16 adoptée en janvier 2020.
      Cordialement,
      Elise Beauchesne

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