Mardi 15 décembre 2020

Qui décide quoi en copropriété ?

En théorie, lorsqu’un immeuble en copropriété est construit il est en parfait état.  Si ce n’est pas le cas la Garantie Construction Résidentielle (GCR) ou les autres programmes de garantie sur la qualité des bâtiments neufs se chargeront de ramener la théorie vers la réalité.  Quoi qu’il en soit, dès le début de la construction, le syndicat est créé afin de veiller à la préservation du bâtiment.  Pour s’assurer du maintien de l’état d’origine du bâtiment, l’immeuble doit être entretenu et certaines composantes devront être réparées et remplacées au fil des années (ex. : toiture, balcons, etc.).

Comme les parties communes de l’immeuble appartiennent à tous les copropriétaires, en théorie, on pourrait penser que c’est à tous les copropriétaires de décider ce qui doit être fait pour préserver l’immeuble dans un bon état.   Par contre, s’il fallait passer un vote auprès de tous les copropriétaires à chaque fois qu’une décision doit être prise, l’administration du syndicat de copropriétaire deviendrait lourde et inefficace, puisqu’il faudrait convoquer de nombreuses assemblée de copropriétaires. C’est donc afin de rendre plus efficace la prise de décisions que l’organe décisionnel qu’est le “conseil d’administration” existe.  

D’ailleurs, l’un des chapitres de la première partie de la déclaration de copropriété fait état des “POUVOIRS ET DEVOIRS RESPECTIFS DES ORGANES DU SYNDICAT”, lesquels sont : le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires.  Voici quelques passages intéressants qui mettent en perspective les rôles de chacun (bien que cela risque d’être semblable, n’oubliez pas de vérifier ce qui est spécifiquement écrit dans votre déclaration de copropriété).

“Les administrateurs sont considérés comme mandataires du syndicat. Ils doivent, dans l’exercice de leurs fonctions, respecter les obligations qui leur sont imposées par la loi et par la déclaration de copropriété. Les administrateurs doivent agir dans les limites des pouvoirs qui leur sont conférés avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté dans l’intérêt du syndicat. “

“Toutes les décisions concernant le syndicat, la copropriété ou l’immeuble qui ne sont pas de la compétence de l’assemblée des copropriétaires, sont de la compétence du conseil d’administration, dont notamment et sans limiter la généralité de ce qui précède : …”

“L’assemblée des copropriétaires doit agir avec impartialité dans l’intérêt du syndicat, de l’immeuble et de la copropriété. Elle ne doit adopter aucune décision dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou à certains d’entre eux ou au mépris de leurs droits.”

Les copropriétaires qui seront élus sur le conseil d’administration prendront alors, au nom de tous les copropriétaires qui les ont élus, les décisions qui s’imposent pour assurer la préservation de l’immeuble, exception faites de certaines décision qui sont du ressort de l’assemblée. 

Toutefois, il est certain que les copropriétaires réunis en assemblée peuvent s’exprimer sur leurs désirs, même sur des sujets qui ne sont pas de la compétence de l’assemblée, ce lieu étant un lieu d’échange.  En effet, l’assemblée est le moment de discuter et les administrateurs qui seront élus pourront s’inspirer des discussions tenues durant l’assemblée pour guider leurs décisions.  Toutefois, lorsque la décision est du ressort de la compétence du conseil d’administration, la décision ultime reviendra aux administrateurs, à moins qu’un vote avec la majorité appropriée viennent changer les obligations du conseil d’administration.  Ces obligations étant inscrites dans la première partie de la déclaration de copropriété, un vote à la double majorité sera alors requis.

Si votre syndicat vit une situation conflictuelle et que vous vous questionnez à savoir si une décision à prendre est du ressort de l’assemblée ou du conseil d’administration, je vous invite à consulter votre conseiller juridique, afin d’obtenir son éclairage sur votre situation spécifique.

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
SolutionCondo