Mercredi 20 janvier 2010

Responsabilité civile et assurance : administrateurs, êtes-vous à risque ?

Je profite de l’occasion pour vous souhaiter une excellente année 2010.  En ce retour des fêtes où vous êtes tous reposés, je souhaite aborder un sujet chaud qui met à risque bien des administrateurs de copropriété sans que ceux-ci en soient conscients : La détermination de la valeur assurable pour la police d’assurance qui est contractée par le syndicat de copropriété.

Qu’est-ce qui doit être assuré
Le syndicat est responsable d’assurer les parties communes ainsi que la finition de base des parties privatives, ce qui exclus donc tout améliorations qui auraient pu être apportées par un copropriétaire.  Ce dernier est responsable d’assurer ses améliorations ainsi que ses effets personnels.  Par ailleurs, l’autre point crucial est de savoir si l’immeuble doit être assuré pour sa valeur à neuf, ce qui est habituellement le cas selon les déclarations de copropriété.  C’est ce dernier point qui est habituellement problématique, car comment déterminer correctement cette valeur assurable ?  De plus, quel est l’impact si cette valeur n’est pas déterminée correctement ?

Scénarios où vous êtes peut-être à risque

1. Le syndicat ne détient par de police d’assurance sur l’immeuble en copropriété ;
2. La valeur assurable a été déterminée par le promoteur lors de la construction de l’immeuble et n’a jamais été revue par un expert ;
3. Une évaluation de la valeur de reconstruction a été faite il y a de nombreuses années et n’a jamais été revue par un expert ;
4. Le syndicat n’assure pas l’immeuble en conformité avec ce qui est indiqué dans la déclaration de copropriété ;
5. etc.

Les risques que le syndicat soit mal assuré
Si la police d’assurance d’un syndicat ne couvre pas correctement la valeur d’un immeuble et qu’un sinistre grave survenait, les administrateurs seraient tenus responsables du manque d’assurance et les assureurs individuels des copropriétaires qui devraient assumer le manque d’assurance du syndicat pourraient (et le feront sans doute) prendre des mesures à l’encontre des administrateurs afin de récupérer leurs pertes.  Évidemment, la police d’assurance contractée par le syndicat couvrait sans doute la responsabilité civile des administrateurs (habituellement jusqu’à concurrence de 1 ou 2 millions de dollars), mais cela sera-t-il suffisant pour compenser le manque de couverture d’assurance qu’avait le syndicat ?  Dans le cas où la réponse à cette question est NON, les administrateurs sont effectivement très vulnérables.  Jusqu’où iront les assureurs individuels des copropriétaires pour récupérer l’insuffisance d’assurance du syndicat ?  Jusqu’à la mise en faillite des administrateurs ?  Ne prenez donc pas cette chance !

Comment bien faire les choses ?
L’idéal pour les administrateurs est de décharger leur responsabilité civile sur un professionnel qui se chargera d’établir la valeur de reconstruction de votre immeuble.  Lorsque je parle de spécialiste, il ne s’agit pas de votre courtier d’assurance, car ce dernier ne vous fournira pas de rapport d’expert sur lequel baser votre jugement.  Il pourra vous guider de bonne foi, mais vous n’aurez pas de recours contre lui s’il se trompe dans ses conseils. Il faut plutôt avoir recours à un évaluateur agréé qui se chargera d’évaluer la valeur de reconstruction de l’immeuble et vous fournira un rapport écrit et signé qui fait foi de son évaluation en tant que professionnel. 

Ainsi, en cas de sinistre important, si la compagnie d’assurance conteste la valeur assurable, c’est contre l’expert embauché par le syndicat qu’ils prendront leurs recours et non pas contre les administrateurs du syndicat.  En effet, les administrateurs auront alors agit de bonne foi et de façon diligente en embauchant un expert, leur devoir aura donc été accompli correctement et leur responsabilité civile pourrait difficilement être prise à parti. Attention cependant, car les évaluateurs agréés font également des évaluations pour fin de financement où ils évaluent la valeur marchande d’un immeuble, ce qui est bien différent de la valeur de reconstruction qui tient compte du coût des matériaux et de la main d’oeuvre ainsi que de plusieurs autres éléments qui auront une influence sur la valeur totale qui sera déterminée.  C’est d’ailleurs pour cette raison que l’évaluation pour fin d’assurance doit être revue périodiquement afin de mettre à jour les hypothèses prises initialement, car l’évolution des coûts dans le marché de la construction peut être bien différente de l’évolution de l’inflation en général (IPC).

Si votre syndicat de copropriété est géré par l’un des gestionnaires de condo de SolutionCondo.com, n’hésitez pas à lui demander conseil, car notre expertise en gestion des assurances de copropriété peut vous éviter bien des soucis.

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée fondatrice
Tel : 514-935-6999