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28 septembre 2019

Se protéger de l’article 1074.2 C.c.Q : adoptons des règlements de prévention

Bien des règles de prévention nous paraissent des évidences, mais malheureusement en copropriété, ce qui est évident pour l’un ne l’est pas nécessairement pour l’autre.

Par ailleurs, avec le nouvel article 1074.2 du Code civil du Québec (C.c.Q) entré en vigueur le 13 décembre 2018, bien des assureurs refusent systématiquement de reconnaître la responsabilité de leurs assurés lorsque survient un sinistre.  Par ailleurs, depuis cet article mal rédigé, nous n’avons plus recours à nos déclarations de copropriété pour faire reconnaître la responsabilité d’un copropriétaire lors d’un sinistre puisque le Code Civil du Québec parle désormais de ”faute”, ce que les assureurs interprètent malheureusement comme étant une ”faute directe”.  En somme, cela devient désormais à la copropriété d’assumer le coût des réparations d’un sinistre, le temps de pouvoir poursuivre le réel responsable (et son assureur), espérant être en mesure de pouvoir démontrer sa faute pour que la copropriété puisse se faire rembourser les sommes encourues pour réparer les dommages.

En conséquence, une stratégie que bien des firmes de gestion ont prise en réaction à 1074.2 C.c.Q est de faire adopter à leurs syndicats sous gestion des règlements de prévention qui visent :

  1. la sensibilisation des copropriétaires aux mesures de prudence dans l’usage de leurs condos afin de réduire le nombre de sinistre
  2. à avoir des moyens additionnels pour démontrer qu’un copropriétaire a été ”fautif” de ne pas suivre les règles de prudence jugées normales par la copropriété et ainsi faciliter le recouvrement des coûts de réparation (ou de la franchise s’il y a lieu) d’un sinistre.

Voici les axes que nous visons dans les règlements que nous faisons adopter à nos clients :

  1. Entretien du calfeutrage et de l’étanchéité du bain, de la douche et maintien du bon fonctionnement des équipements sanitaires, des drains et de la robinetterie.
  2. Remplacement périodique aux 10 ans des tuyaux de raccordement à l’eau des appareils ménagers et obligation d’utiliser des tuyaux de raccordement en métal flexible et obligation d’en faire l’installation par un spécialiste détenant une assurance responsabilité civile ;
  3. Obligation de remplacement des chauffe-eau aux 10 ans ;
  4. Fermeture des fenêtres lors d’absence du condo ou lorsque la météo le dicte ;
  5. Fermeture de l’eau et du gaz lors d’absence de plus de 48 ou 72h (à moins que le condo soit munis d’un humidificateur en marche ;
  6. Entretien annuel de l’air climatisé par un spécialiste détenant une assurance responsabilité civile ;
  7. Entretien périodique (aux 5 ans par exemple) des échangeurs d’air et des conduits de sécheuse ;
  8. Remplacement régulier du filtre à eau du frigo ;
  9. Maintien d’une température minimale dans l’unité de condo ;
  10. Obligation d’être présent dans le condo lors de l’utilisation d’un appareil ménager raccordé à l’eau ou produisant de la chaleur ;
  11. Interdiction d’utiliser un broyeur dans les évier ;
  12. Interdiction de jeter des grains de café ou autre débris dans l’évier et d’utiliser un produit de style ”Drano” pour déboucher un évier ou tout autre drain.

Il est à noter que certains des entretiens préventif pourraient faire l’objet d’opération d’intérêts communs et être incorporés au budget de la copropriété pour que le syndicat réalise cet entretien dans chacune des unités de condo.  Cela a pour bénéfice d’avoir l’assurance que cela a bien été fait pour l’ensemble des unités de condo.

En somme, bien que certains copropriétaires jugent que des règlements de cette nature peuvent être infantilisant, nous croyons qu’ils sont utiles pour informer et responsabiliser les résidents et éventuellement démontrer leur faute tel que l’exige 1074.2 C.c.Q, advenant qu’un malheureux incident survienne dans leur condo.

Par ailleurs si vous sentez un besoin d’accompagnement pour la rédaction de tels règlements pour votre immeuble, sachez que Me Léa Couture-Thériault de la firme De Grandpré Chait peut vous aider dans la rédaction et venir rassurer vos copropriétaires en assemblée quant à la nécessité de ces règlements et surtout quant à leur utilité.  Elle pourra d’ailleurs expliquer l’impact de l’article 1074.2 du C.c.Q comme elle l’a fait pour de nombreuses firmes de gestion à travers le Québec afin que vos copropriétaires comprennent bien la nécessité de prévenir les sinistres de toute nature.

Bonne réflexion et surtout bonne rédaction.

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
SolutionCondo.

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