Vendredi 13 décembre 2019

Système de détection de fuites d’eau (coupe-débit automatique)

Depuis quelques années, avec l’arrivée des tours à condos, les Syndicats de copropriétés vivent un nombre croissant de sinistres causés par l’eau. En effet, que ce soit par la faute d’un copropriétaire qui s’improvise plombier et installe lui-même ses électroménagers, ou que ce soit dû à une installation défaillante d’un entrepreneur, les dégâts d’eau ont un effet néfaste sur la vie en copropriété.

Les assureurs sont de moins en moins nombreux à vouloir desservir l’industrie de la copropriété et les copropriétaires en paient le prix, soit en voyant la franchise d’assurance du Syndicat augmenter ou, tout dernièrement, en se voyant imputer des cotisations supplémentaires pour mettre en place un fonds d’autoassurance (Article 1071.1 C.c.Q) afin de payer le coût des réparations de sinistre ou d’une franchise, non-couvert par l’assurance des copropriétaires à l’origine d’un sinistre (à cause de l’article 1074.2 C.c.Q.)

Pour ces raisons, nous voyons dernièrement un intérêt grandissant pour les systèmes de détection de fuite d’eau. Plusieurs compagnies vantent les bénéfices de ces systèmes auprès de divers organismes et je crois que les administrateurs doivent se poser certaines questions afin de prendre une décision éclairée (et surtout : durable!).

Une efficacité limitée dans les condos

Bien que ce genre de système soit bénéfique pour limiter les dégâts d’eau causés par un bris d’équipement privatif, je vous rappelle que ces systèmes ne préviendront pas les dégâts d’eau causés par :

• des infiltrations au niveau de l’enveloppe du bâtiment (fenêtre, toiture, etc.)
• un bris de tuyau commun (colonne d’eau domestique ou «riser»).
• un refoulement de colonne sanitaire bloquée (exemple : évier ou toilette).
• Une fuite d’un tuyau dans un mur (ex : clou dans un tuyau, tuyau mal installé, etc.)
• Un bris d’une tête de gicleur brisé par une erreur humaine
• etc.

Par ailleurs, lorsque la fuite d’un tuyau est très faible, il arrive que la fuite soit imperceptible pour le système de coupe-débit et que celui-ci ne fonctionne pas lorsque requis.

Il faut privilégier l’entretien préventif et sensibiliser les copropriétaires à la prévention

Comme vous pouvez le constater, l’installation d’un tel système aidera sans doute à limiter l’impact néfaste de certains dégâts d’eau, mais les Syndicats de copropriété doivent poursuivre les opérations d’entretien régulières pour bonifier les bénéfices. Je pense notamment à :

• L’inspection préventive des façades extérieures (maçonnerie, enveloppe du bâtiment, etc.)
• L’inspection préventive des toitures
• Le nettoyage préventif des colonnes sanitaires
• L’inspection annuelle du système de gicleurs
• etc.

Les fréquences des entretiens préventifs devraient faire partie intégrante de votre carnet d’entretien de copropriété le cas échéant et ces opérations prévues à vos budgets d’opération.

Par ailleurs, la sensibilisation des copropriétaires à la prudence dans l’usage des équipements connectés à l’eau dans leur condo est primordiale, car souvent, des mesures simples sont négligées, uniquement par ignorance.  Profitez du moment de l’assemblée annuelle pour discuter de prévention (lire notre article ADOPTONS DES RÈGLEMENTS DE PRÉVENTION).

Les coûts d’un système de coupe-débit

Les coûts d’une telle installation peuvent varier entre 1500 et 2500 $ par unité.  L’installation d’un tel système ne réduira pas les coûts de votre police d’assurance, bien que la possibilité d’éviter un sinistre vous évitera des maux de tête et peut vous éviter d’avoir éventuellement un refus d’assurance tout court.

Pour ceux et celles qui désirent aller de l’avant avec l’installation d’un système de détection d’eau, voici quelques points importants à adresser avant l’appel d’offres.

1. Connaissez-vous l’emplacement des valves d’entrée d’eau privatives (dans toutes les unités) ?
2. Avez-vous en main les plans de plomberie tels que construits?
3. Est-ce que l’immeuble est doté de purges au bas de chacune des colonnes d’eau domestique verticales? Si c’est le cas, connaissez-vous l’emplacement desdites purges?
4. Songer à comment vous procéderez pour le remplacement des batteries de composantes installées dans les condos (habituellement, la durée de vie maximale des batteries est de 5 à 10 ans selon le système).

Si certaines informations sont manquantes, n’hésitez pas à questionner les fournisseurs retenus pour l’appel d’offres ou le promoteur, le cas échéant, car si vous ne les avez pas, ce sera tout un casse-tête au moment de la réalisation des travaux.

Finalement, il existe toujours des risques de dégât d’eau au moment de l’installation du système et en conséquence, il est important de préciser laquelle des entreprises est responsable si un sinistre survient, afin d’éviter de mauvaises surprises.  En effet, la compagnie avec laquelle vous transigez, sous-traitera parfois une partie du travail à un plombier et votre interlocuteur est parfois uniquement le distributeur des équipements. Il est important de bien lire le contrat que vous signerez lorsque vous octroyez un tel mandat.

Syndicats convertis: pas toujours simple

Pour avoir personnellement géré un tel projet dans un Syndicat converti de 90 unités, une planification préinstallation étoffée est requise. Les immeubles convertis demanderont une préparation plus importante, car les ingénieurs initiaux ont dû utiliser des espaces existants pour déterminer où seront installés les dispositifs mécaniques dans les unités. Ceci cause un lot de problème, je pense, notamment à :

1. Les valves sont souvent installées dans des endroits ou l’espace est restreint (trappe d’accès dans la garde-robe, dans la salle d’eau ou dans la garde-robe laveuse/sécheuse).
2. Le sens de circulation d’eau n’est pas inscrit sur les tuyaux. Comme les installateurs ne connaissent pas la provenance de l’eau, ils devront fermer la colonne verticale complète en Amon pour s’assurer que la canalisation est vide avant l’installation des valves automatiques.
3. Les valves de colonnes verticales ne mentionnent ni sur les plans ni physiquement, quels condos elles desservent, compliquant les choses si le plombier doit fermer l’alimentation d’une colonne avant l’installation
4. Les purges de colonnes verticales sont absentes ou ne se trouvent pas au garage, impliquant la purge d’une colonne verticale à partir d’une unité au Rez-de-chaussée

En conclusion

Je crois que les systèmes coupe-débit ont une mission louable et gagneront en popularité au fil des ans.  Plus ces technologies se peaufinent et s’améliorent et plus les compagnies qui les installent gagnent en expérience, plus ces systèmes deviendront pertinents pour les immeubles, malgré leurs coûts d’installation.

D’ailleurs, une association a été créée pour encourager les compagnies de ce domaine à des pratiques responsables.  Vous pouvez consulter à cet effet le site de la PREVDEQ.

Kevin Michael Miron, Gestionnaire
SolutionCondo