Lundi 18 mai 2020

Trouble de voisinage : ”l’enfer c’est les autres”

La citation ”L’enfer c’est les autres” est une citation de Jean-Paul Sartre.  Elle m’a frappée alors que je lisais un excellent article sur le site de Deveau Avocats ”CONFINEMENT DÛ À LA COVID-19 : QU’EN EST-IL DES TROUBLES DE VOISINAGE EN COPROPRIÉTÉ?”.  Il résume bien les options relativement à un des enjeux qui est actuellement accentué par le fait que les copropriétaires sont confinés à la maison depuis mars dernier.  Bien que le déconfinement commence, encore beaucoup de gens travaillent de la maison et il est donc crucial d’être respectueux les uns envers les autres et d’adopter des gestes simples pour minimiser les bruits d’impacts et bruits aériens: 

1. retirer ses chaussures (surtout les talons hauts) dans le condo ;
2. limiter le débit sonore de la musique ou du téléviseur ;
3. éviter l’utilisation de ”Subwoofer” (amplificateur de basse) ;
4. ne pas claquer les portes ;
5. s’assurer que des coussinets sont présents sous les chaises de cuisine ;
6. limiter les petits travaux manuels bruyants et les faire à des heures raisonnables ;
7. éviter que les enfants courent à l’intérieur ;
8. sortir prendre l’air pour se calmer au lieu de se chicaner bruyamment dans le condo.

Les étapes préliminaires pour tenter de régler la situation

Il est important de savoir que selon la nature du bruit l’approche de résolution sera différente (actions humaines (mode de vie, chicanes, animaux nuisibles, enfants, etc.), enjeux acoustiques (travaux de mauvaise qualité, plancher mal installé, matériaux de faible qualité acoustique, etc), bruit externe à l’immeuble (usine, train, etc.)).  Cependant de notre avis, afin d’éviter d’abîmer les relations humaines entre les résidents de l’immeuble, les premières étapes demeurent toujours les mêmes, soient :

1. Le copropriétaire importuné par le bruit devrait aller parler à son voisin bruyant (au moins à deux reprises), car souvent les gens sont de bonne foi et ne réalisent pas qu’ils font du bruit ;
2. Le syndicat peut être avisé et il pourra discuter avec le copropriétaire à l’origine du bruit et transmettre une lettre pour formaliser les constats et la suite des choses.

Lorsque les gens ne collaborent pas, il pourrait être bien de leur transmettre le jugement du 11 décembre 2018 qui a imposé une pénalité de 15 000 $ à un copropriétaire bruyant.  Cela pourrait leur faire réaliser que la vie en copropriété implique des obligations et que bien que les copropriétaires doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage, il y a des limites à ne pas franchir.

Lorsque la situation ne se règle pas

Alors il y a lieu d’entreprendre d’autres mesures pour inciter à la résolution telles que :

1. si les bruits sont importants et/ou à des heures déraisonnables, le 911 peut être avisé par le copropriétaire victime du bruit et la police pourrait intervenir (p.ex : le piano joué toute la journée peut être une source de nuisance sonore, même si le pianiste est talentueux) ;
2. quand l’enjeu est lié aux actions humaines ou aux animaux, il est possible d’engager un processus de médiation avec les parties prenantes pour convenir de solution ;
3. s’il y a un locataire, envisager de demander le bris du bail au propriétaire, et s’il ne veut pas, s’adresser à la régie du logement lorsque la déclaration de copropriété le permet (c’est habituellement le cas) ;
4. si le plancher dur est problématique, faire faire un test acoustique pour déterminer s’il est conforme à la déclaration de copropriété et si ce n’est pas le cas, consulter un avocat pour connaître ses recours
5. etc.

Lorsque vous êtes face à un cas particulier, discutez-en autour de vous ou avec votre gestionnaire ou conseil d’administration, car parfois les gens ont de bonnes idées.  Le bruit étant intangible et souvent question de perception, il faut parfois ”sortir de la boîte” pour arriver à résoudre la situation.  Parfois, il faut également faire preuve de compromis des 2 côtés et convenir d’horaires appropriés pour la période de bruit par exemple (dans le cas de mon pianiste pris en exemple dans le point 1 cela a résolu la situation).  Si vous êtes à court d’idées ou que vous croyez avoir tout essayé, alors il devient temps de consulter un avocat.

Processus de résolution alternatif : médiation et arbitrage

Comme il y a bien des cas de figure possibles en matière de nuisance sonore, nous vous invitons à consulter un avocat lorsque la situation persiste et que l’on n’arrive pas à avoir la collaboration des copropriétaires.  De notre côté, comme gestionnaire, nous vous encourageons fortement à engager un processus de discussion avec votre voisin et éventuellement de médiation, puis d’arbitrage au besoin.  De nombreuses déclarations de copropriété imposent d’ailleurs de tenter de résoudre les différends de cette façon avant d’engager un processus judiciaire plus coûteux, tel qu’une injonction par exemple.

Voici une liste de plusieurs avocats et notaires qui sont spécialisés en médiation et arbitrage.  Également, nous vous invitons à consulter Me Jean-François Gendron qui manque à la liste précédente, mais qui se spécialise également en médiation et arbitrage en copropriété et que nous avons utilisé avec satisfaction à quelques reprises chez SolutionCondo.

Finalement, Me Stefania Chianetta parle depuis de nombreuses années de ces processus de résolution de conflits qui sont bien moins coûteux et stressants pour l’ensemble des parties prenantes et nous vous invitons donc à lire ses textes :

• LA MÉDIATION EN COPROPRIÉTÉ, UN OUTIL DEVENU INCONTOURNABLE
• L’ARBRITRAGE EN COPROPRIÉTÉ

Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
SolutionCondo