Lundi 5 avril 2010

Un outil gratuit pour évaluer votre fonds de prévoyance

En cette période de fin d’exercice financier pour plusieurs syndicats de copropriétaires, il convient de discuter de l’évaluation des sommes à contribuer au fonds de prévoyance afin de déterminer le budget de l’exercice à venir.  Est-ce 5%, 10%, 20%, 35% de la contribution aux charges communes qui doit être contribuée au fonds de prévoyance…comment savoir ?  Les fervents du budget le plus bas possible dirons sans doute que c’est 5 %, en vous citant l’article 1072 du Code civil du Québec qui mentionne :

1072. Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint…

Par contre, ces gens oublient que l’article 1071 les force fort probablement à contribuer davantage qu’à hauteur de 5% de leur contribution aux charges communes.

1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.

Pour bien des gens, l’application pratico-pratique de l’article 1071 est dure à concevoir.  Sachez alors qu’il existe des experts qui peuvent se charger d’estimer les contributions annuelles qu’il y aurait lieu de verser au fonds de prévoyance.  Évidemment, il y a des coûts associés à ce genre de rapport d’expert et bien des petits syndicats de copropriétaires diront qu’ils n’ont pas les ressources financières pour obtenir un tel rapport. Que faire alors ? Contribuer 5% de vos charges communes au fonds de prévoyance, faute d’information ?  Cela est une possibilité, mais en tant que gestionnaire de copropriété je me dois de vous mettre en garde sur les difficultés que cela pourrait poser dans le futur lorsque des cotisations spéciales surviendront au moment où des travaux majeurs devront être faits sur votre immeuble.  Tous les copropriétaires ne seront possiblement pas en mesure d’assumer une charge financière importante et inattendue et la problématique des mauvais payeurs pourrait survenir et compromettre l’exécution des travaux.  Si les travaux sont réellement urgent et indispensable, cela pourrait également forcer le syndicat à encourir des recours juridiques coûteux pour forcer les mauvais payeurs à payer afin d’être en mesure de procéder aux travaux.

À défaut d’avoir recours à un professionnel du bâtiment pour évaluer votre fonds de prévoyance, vous pourriez tout de même faire vous-même un petit exercice d’estimation avec le logiciel gratuit que met à notre disposition la SCHL et qui se nomme “Logiciel de planification du remplacement d’immobilisations“. Pour ce faire, vous aurez besoin d’utiliser les informations sur la durée de vie utile des différentes composantes des parties communes de votre syndicat.  Le Manuel de planification du remplacement d’immobilisations à l’intention des organismes de logements coopératifs et sans but lucratif également publié par la SCHL vous sera utile à cet effet.

Au niveau de l’estimation du coût de remplacement, il vous faudra sans doute faire quelques appels ou consulter les gens prêts de vous pour déterminer le coût approximatif de chacune des composantes des parties communes. Sachez que l’exercice n’a pas besoin d’être parfaitement exact.  L’idée est simplement d’illustrer que le minimum de contribution au fonds de prévoyance mentionné à l’article 1072 du Code civil du Québec est quasiment systématiquement insuffisant.  Je suis persuadée que si vous faites l’exercice avec sérieux, dans la plupart des cas, la contribution au fonds de prévoyance devrait se situer entre 30 et 40 % des contributions aux charges communes.  Le fait de présenter votre analyse lors d’une assemblée de copropriétaires pourrait vous permettre d’illustrer pourquoi il faut contribuer davantage au fonds de prévoyance et/ou de convaincre les gens qu’il serait important d’avoir éventuellement recours à un expert pour évaluer la suffisance de votre fonds de prévoyance. Cela ne sera certainement pas parfait comme estimation des contributions à verser annuellement au fonds de prévoyance, mais après tout, une estimation reste une estimation et celles-ci se doivent d’être révisées au fil du temps.

Entre temps, vous pourriez accumuler graduellement les fonds requis auprès des copropriétaires pour éventuellement être en mesure de procéder à l’évaluation de votre fonds de prévoyance en ayant recours aux services d’un expert en bâtiment.

Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Associée-fondatrice