Vendredi 1 mai 2020

L’unité de référence pour fin d’assurance : date limite maintenue au 13 juin 2020

La ministre de la Santé et des Services sociaux du Québec a publié le 6 mai dernier un arrêté ministériel permettant aux conseils d’administration d’adopter l’unité de référence, pendant la période de pandémie. Cette unité de référence devra ensuite être présentée à l’assemblée des copropriétaires qui suivra.  L’assemblée pourra alors l’entériner ou la modifier à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

L’unité de référence, c’est quoi ?

Il s’agit d’une description technique ayant pour objet de décrire l’aménagement d’origine d’une partie privative. Elle doit être suffisamment précise, pour permettre d’identifier les améliorations que les copropriétaires peuvent y avoir apportées afin qu’ils assurent celles-ci sur leur propre police d’assurance habitation. Une même description peut valoir pour plusieurs parties privatives qui ont les mêmes caractéristiques.

Comment établir l’unité de référence

1. Établir quelles sont les parties privatives d’une copropriété et les limites de chacune (ex: condos, le stationnements ou la terrasse sont-ils privatifs, etc.)
2. Établir quels sont les finis de base (les moins luxueux) des parties privatives en se référant aux documents à sa disposition :
   • documents promotionnels du promoteur;
   • note d’information remise par le promoteur;
   • plans de l’immeuble;
   • documents remis par le promoteur (manuels d’utilisation, description des équipements sanitaires, électriques et autres remis par les sous-traitants, etc.);
   • feuille des coûts payés en extra par les résidents (car il faudra exclure ces composantes des finis de base);
   • tournée de quelques condos de gens habitant le bâtiment depuis longtemps (idéalement depuis le début) et qui savent quels étaient les finis de base;
   • rapport d’évaluation de la valeur de reconstruction fait dans les premières années de la construction de l’immeuble (les photos à la fin du rapport vous seront utiles).
3. Préparer la (ou les) fiche(s) avec un descriptif et/ou des photos à l’appui pour les éléments les plus importants en passant pièce par pièce

Quelques trucs

1. Soyez réaliste par rapport au niveau de détails et concentrez-vous sur les éléments importants qui pourraient faire l’objet d’amélioration et avoir beaucoup d’impact sur la valeur du bâtiment.  N’oublions pas que l’objectif de cette fiche est d’établir le fini de base pour que l’ajout fait par un copropriétaire soit identifiable afin qu’il puisse l’assurer de son côté.
2. Référer aux plans d’architecture pour établir la disposition des cabinets de cuisine et de salle de bain à l’origine au cas où une amélioration eut été faite pour en ajouter.  Ainsi, vous pourrez simplement définir les matériaux utilisés.
3. N’oubliez pas qu’il arrive que des unités soient vendues sur le béton.  Dans ce cas, il faut une fiche distincte pour elles, car tous les aménagements de ce type de condo seront une amélioration.

Illustrons par un exemple

Un item de votre fiche de fini de base pour la salle de bain principale pourrait être : ”garniture de robinet de douche thermostatique avec poignée levier”

Ainsi, un copropriétaire qui aurait fait l’ajout d’une colonne de plomberie spécialisée avec jets de massage saura qu’il doit assurer cette amélioration sur sa propre police d’assurance habitation.  De plus, l’évaluateur agréé qui établira la valeur de reconstruction de votre immeuble pour les fins d’assurances saura quel type de fini il doit considérer.

Autres sources d’informations

Le Bureau d’assurance du Canada a également publié un modèle type pour établir la (ou les) unité(s) de référence.

Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
SolutionCondo