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On parle souvent de l’étude du fonds de prévoyance comme d’un document essentiel à une copropriété et je suis tout à fait de cet avis. En effet, faire l’inventaire des équipements et composantes d’un bâtiment qu’on souhaite remplacer avec le fonds de prévoyance et ensuite faire l’exercice de déterminer la durée de vie de ceux-ci et les sommes qui seront requises pour les remplacer ou les remettre en état (travaux majeurs) me paraît être tout à fait essentiel à une bonne administration. Ce document est un guide qui nous permet comme administrateur et gestionnaire de planifier les travaux et surtout de s’assurer d’avoir les sommes requises pour les faire.
Dans l’industrie, ces études de fonds de prévoyance sont de mieux en mieux réalisées. En effet, dans les dernières années, le RGCQ a travaillé sur un ”agrément” de fournisseurs qui acceptent de préparer leurs études de fonds de prévoyance suivant certains standards sur lesquels les professionnels de l’industrie se sont entendus. Vous pouvez d’ailleurs trouver la liste des fournisseurs ayant obtenu cet agrément sur le site du RGCQ.
Par ailleurs, il reste un point sur lequel tout le monde ne s’est pas entendu et il s’agit du financement des sommes à injecter au fonds de prévoyance pour permettre d’honorer les obligations qui découlent des équipements et composantes qu’on devra remplacer le moment venu.
Actuellement, les articles 1071 et 1072 du Code civil du Québec dont on nous parle souvent porte à confusion bien des gens qui croient, à tort, que le financement du fonds de prévoyance devrait être minimalement de 5% des dépenses d’opération alors qu’elle devrait plutôt être basé sur les coûts estimatifs des réparations majeures et de remplacement des parties communes (voir section mise en gras ci-dessous).
« 1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.»
« 1072. Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance.
La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.
Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles.»
Actuellement, comme l’étude du fonds de prévoyance n’est pas obligatoire pour tous, il est bien gênant pour certains syndicats d’envisager de contribuer au fonds de prévoyance à la hauteur de ce que leur dicterait une étude de fonds de prévoyance bien réalisée et dont le scénario de financement serait conséquent avec l’article 1071 du Code civil du Québec. En effet, pour certains immeubles, cela représenterait des augmentations de frais de condo de 100 %. Un non-sens aux yeux de bien des copropriétaires et administrateurs et une proposition qui crée des assemblées bien houleuses.
Que se passe-t-il alors ?
Le projet de loi 401 propose que le 2e alinéa de l’article 1072 du Code civil du Québec soit modifié comme suit :
« La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance doit être fixée conformément à une étude établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et le coût de remplacement des parties communes. Cette étude du fonds de prévoyance, qui doit être révisée tous les cinq ans, est faite par un membre d’un ordre professionnel déterminé par règlement du gouvernement. Ce règlement peut aussi déterminer le contenu et les modalités de cette étude.
Pour établir la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance, il peut être tenu compte des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint lorsque la déclaration de copropriété le prévoit.
Le conseil d’administration doit consulter l’assemblée des copropriétaires avant de décider de toute cotisation spéciale. »
Ce sera tout un casse-tête pour bien des conseils d’administration et une forte pression sur les professionnels pour trouver des mécanismes pour réduire les contributions annuelles au fonds de prévoyance.
Quels pourraient être ces stratagèmes ? :
Si on souhaite financer les fonds de prévoyance québécois basés sur de telles études, il est impératif qu’il existe des postulats (un peu comme en évaluation d’entreprise) auxquels on ne peut pas déroger pour établir les contributions requises afin d’éviter la manipulation des conclusions d’une étude afin d’obtenir une conclusion qui fait notre affaire. La proposition actuelle de lier la contribution au fonds de prévoyance avec une étude de fonds de prévoyance ne me semble pas une bonne idée puisqu’on risquerait de nuire, selon moi, à la qualité des études dans leur ensemble, laissant place aux biais menant à une conclusion recherchée : des contributions basses au fonds de prévoyance. Il vaut bien mieux, à mon sens, avoir une seule étude de fonds de prévoyance qui serait exhaustive et fidèle à la réalité et avec laquelle on peut travailler pour se guider en termes de travaux à réaliser. Cela serait réellement bénéfique au parc immobilier québécois.
Cependant, pourquoi ne pas faire cela beaucoup plus simplement pour déterminer les contributions au fonds de prévoyance ? On pourrait garder l’étude de fonds de prévoyance pour ce qu’elle devrait être : un guide sur les travaux importants à venir. Pour ce qui est du financement des contributions au fonds de prévoyance, on pourrait utiliser une règle du pouce qui pourrait facilement être établie basée sur les études de fonds de prévoyance bien faites des dernières années et découler une contribution au fonds de prévoyance basée sur un pourcentage de la valeur de reconstruction du bâtiment. En plus, cette valeur de reconstruction s’avère être une donnée connue puisque le rapport de valeur de reconstruction est maintenant obligatoire en vertu de la loi 141 et fort utile de surcroît. En plus, grâce à la loi 141, il sera obligatoire de le faire mettre à jour aux 5 ans. Par ailleurs, cette donnée découlant d’un rapport fait par des évaluateurs agréés, lesquels sont soumis à divers postulats financiers, est ainsi beaucoup plus difficile à manipuler. De plus, il n’y a aucun intérêt à le faire puisque c’est le montant sur lequel on assure le bâtiment. S’il y a bien une chose dont on ne veut pas manquer, c’est d’assurance sur le bâtiment !
En effet, par discussion avec des professionnels du bâtiment qui font d’excellentes études de fonds de prévoyance, la contribution annuelle au fonds de prévoyance d’un immeuble qui ne cumule pas d’arrérages dans ses contributions serait entre 0.5 % et 1,1 % de la valeur de reconstruction, selon la taille et la complexité de l’immeuble. En conséquence, ce serait déjà un bon pas en avant que d’atteindre le seuil minimal de 0.5 % de la valeur de reconstruction comme contribution annuelle au fonds de prévoyance, sachant que cela financera adéquatement plusieurs immeubles. Ensuite, si les immeubles plus complexes veulent en mettre davantage, ils pourront toujours le faire et se fier à la stratégie de financement découlant de leur étude de fonds de prévoyance pour déterminer s’ils devraient en mettre davantage.
Finalement, nul besoin d’exiger de faire ces études du fonds de prévoyance aux 5 ans dans le contexte où il s’agit d’un document de travail pour guider les conseils d’administration. Laissons donc le soin aux administrateurs de déterminer à quel moment ils sentent le besoin de la faire mettre à jour, car chaque immeuble à des réalités différentes et pour certains, la fréquence de 5 ans amène des coûts bien plus grand que le bénéfice qu’ils en tireront. Pensons notamment aux petits immeubles dont la plupart sont assez simple en termes de structure et d’équipement et dont les budgets sont assez restreints. Ne gaspillons pas l’argent en mise à jour d’études et incitons-les davantage à le mettre en entretien.
N’hésitez pas à commenter ou à me partager vos idées, car c’est le temps d’influencer le projet de loi 401, celui-ci n’étant pas encore adopté par le gouvernement.
Au plaisir de vous entendre également.
Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée fondatrice
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Support
Elise Beauchesne dit :
1 octobre 2019 À 20 h 11 min
Bonjour,
Pour le coût de reconstruction, c'est habituellement un évaluateur agréé.
Pour l'étude du fonds de prévoyance, c'est soit un technologue, un architecte ou un ingénieur.
Cordialement,
Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Patrick Viau dit :
16 septembre 2019 À 22 h 54 min
Bonjour,
J'aimerais savoir qui évalue le coût de reconstruction ou effectue l'étude de fonds de prévoyance.
Merci
Elise Beauchesne dit :
19 mai 2019 À 13 h 51 min
Bonjour,
Les frais d'étude ne sont actuellement pas obligatoire au Québec. Cependant, le projet de loi 16 qui est actuellement à l'étude par le gouvernement entend rendre le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance obligatoire, avec des mises à jour obligatoire au 5 ans. Le coût de ces études de même que les obligations d'entretien qui en découleront feront inévitablement augmenter les frais de condo.
Cordialement,
Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Jeannine allen dit :
10 mai 2019 À 17 h 32 min
Est- ce que les frais pour faire des études sur des condo. sont obligatoires en Ontario ici ils font faire des études aux 2 ans et ils montent nos frais de condo nous avons monter de 160$ l’an passer à 200$ cette année et notre fond de réserve est à 72000$ .est.ce qu’on est obliger de payer des frais d’etudes Si souvent avec un fond de réserve comme on a merci à l’avance ..
Elise Beauchesne dit :
23 avril 2019 À 9 h 32 min
Bonjour,
Cette pratique simple est selon moi la meilleure et la plus efficace. Je suis quasi-certaine qu'au moment de l'entrée en vigueur d'une loi obligeant votre syndicat à cotiser au fonds de prévoyance selon une étude, que vous ne serez pas en déficit de contribution.
J'aime aussi beaucoup l'idée du budget de petits travaux et maintenance. Nous suggérons sensiblement la même chose à nos clients.
Cordialement,
Elise Beauchesne
Jean-Pierre Migneault dit :
22 avril 2019 À 15 h 08 min
Étant un administrateur d'un syndicat de condo, j'applique depuis le début de sa création (septembre 2011) le pourcentage de 0,5% annuellement au fond de prévoyance selon la valeur de reconstruction. La valeur du bâtiment (du début de la construction) est augmentée à chaque année selon l'inflation annuelle et contribue au calcul du prochain montant pour le fond de prévoyance.
En parallèle à ce montant on cumule un montant annuel de 0,1% pour les petits travaux et la maintenance générale.
Elise Beauchesne dit :
26 février 2019 À 3 h 58 min
Bonjour,
Il est certains que de cotiser adéquatement un fonds de prévoyance implique souvent des augmentations de contribution par rapport à ce qui se fait aujourd'hui.
Par ailleurs, même si vous aviez une étude du fonds de prévoyance, les chances sont que votre contibution serait encore plus élevée que ce 20 000$ dont on parle.
L'objectif d'une règle du pouce est de simplifier le mode de calcul, et d'être en mesure d'établir la contribution, sans avoir à faire fréquemment des études relativement coûteuse.
Cordialement,
Elise Beauchesne
Benoit dit :
22 février 2019 À 19 h 55 min
Il me semble difficile d'appliquer une règle de 0.5% de la valeur de reconstruction
Exemple:
Un complexe vaut 4 millions comme reconstruction donc 0.5% équivaut à 20,000 $ annuellement
Les frais de condo de base sont environ au total de 35,000 $ (taux dans la moyenne selon la copropriété); donc ceci demanderait une augmentation d’environ 57% des frais de condo
Aussi de comprendre les travaux sur une période de X années. Limite du nombre d'années à tenir compte?
Est-ce réaliste?
Merci bien
Elise Beauchesne dit :
21 février 2019 À 16 h 59 min
Bonjour,
Je vais envisager votre idée. Je vous reviens avec plus de détails dans les prochaines semaines.
Cordialement,
Elise Beauchesne
Marcel Rivest dit :
20 février 2019 À 13 h 21 min
Félicitations pour votre article car vous avez tout à fait raison. Il est trop dispendieux d'exiger de chaque immeuble à condo de la province de Québec de faire faire une étude particularisée qui amènera des coûts élevés et qui ne sera pas meilleure que la moyenne des études qui ont déjà été faites, soit le 0,5% à 1,1% des coûts de reconstruction mentionné dans votre texte. Il est préférable d'investir l'argent dans le fonds de prévoyance plutôt que dans une étude qui aura un air scientifique sans l'être vraiment car, comme on dit, il est difficile de prédire l'avenir surtout dans le futur! Cet article de loi ( de rendre obligatoire une étude) est bien intentionnée mais est très bureaucratique et beaucoup moins efficace que votre proposition de financer le fonds à hauteur minimale de 0,5% des coûts de reconstruction. Votre proposition est basée sur des études déjà faites dans des immeubles à condo et comme tous les immeubles ont beaucoup de caractéristiques communes, on peut s'y fier. Elle a aussi l'avantage énorme de ne pas dépenser des sommes importantes inutilement car l'information sur les coûts de reconstruction est connue pour fin d'assurance. Pour faire connaître notre position au gouvernement avant que la loi soit promulguée et qu'il soit trop tard, est-il possible qu'une pétition (des clients de Solution-condo?) soit préparée et soumise au gouvernement?
Benoit Hamel dit :
19 février 2019 À 19 h 07 min
En effet cette obligation de faire une étude donne beaucoup de précision sur les besoins d'un syndicat en matière de gestion de l'immeuble. Il simplifie les tâches et les connaissances nécessaires, mais en augmente les charges communes. L'étude pourrait même faire croire à un livre de compte de fée qui prédit l'avenir avec exactitude. Qu'arrivera-t-il si dans 25 ans on constate que ces études ne sont pas 100% conformes à la réalité ?
Un pourcentage d'une valeur de reconstruction serais moins dispendieux pour un syndicat. Ne donnerais pas un livre d'instruction sur le fonctionnement et l'entretien de leur immeuble, mais pourrais convenir à amasser les fonds nécessaires au fonds de prévoyance et faire face aux obligations du maintient en bonne condition exigée par le rôle du CA.
On peut aussi penser à un pourcentage de la valeur de construction (qui n'inclus pas la démolition et le nettoyage des lieux).
Ces deux méthodes insinuent qu'un immeuble use de façon linéaire. On sait tous que ce n'est pas le cas. Donc il est importance de s'assurer que les fonds, du fonds de prévoyance, sont disponibles au moment venu.
Donc je crois que l'obligation d'une étude faite par un technologue pourrait être une option au lieu d'une obligation et qu'une référence à la valeur de reconstruction ou de construction serait une option à privilégier.