Mardi 19 février 2019

Contribution au fonds de prévoyance : pourquoi pas un pourcentage de la valeur de reconstruction ?

On parle souvent de l’étude du fonds de prévoyance comme d’un document essentiel à une copropriété et je suis tout à fait de cet avis.  En effet, faire l’inventaire des équipements et composantes d’un bâtiment qu’on souhaite remplacer avec le fonds de prévoyance et ensuite faire l’exercice de déterminer la durée de vie de ceux-ci et les sommes qui seront requises pour les remplacer ou les remettre en état (travaux majeurs) me paraît être tout à fait essentiel à une bonne administration.  Ce document est un guide qui nous permet comme administrateur et gestionnaire de planifier les travaux et surtout de s’assurer d’avoir les sommes requises pour les faire.

Dans l’industrie, ces études de fonds de prévoyance sont de mieux en mieux réalisées.  En effet, dans les dernières années, le RGCQ a travaillé sur un ”agrément” de fournisseurs qui acceptent de préparer leurs études de fonds de prévoyance suivant certains standards sur lesquels les professionnels de l’industrie se sont entendus.  Vous pouvez d’ailleurs trouver la liste des fournisseurs ayant obtenu cet agrément sur le site du RGCQ. 

Par ailleurs, il reste un point sur lequel tout le monde ne s’est pas entendu et il s’agit du financement des sommes à injecter au fonds de prévoyance pour permettre d’honorer les obligations qui découlent des équipements et composantes qu’on devra remplacer le moment venu. 

Actuellement, les articles 1071 et 1072 du Code civil du Québec dont on nous parle souvent porte à confusion bien des gens qui croient, à tort, que le financement du fonds de prévoyance devrait être minimalement de 5% des dépenses d’opération alors qu’elle devrait plutôt être basé sur les coûts estimatifs des réparations majeures et de remplacement des parties communes (voir section mise en gras ci-dessous).

« 1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.»

« 1072. Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble et les sommes à verser au fonds de prévoyance.

La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.

Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles.»

Actuellement, comme l’étude du fonds de prévoyance n’est pas obligatoire pour tous, il est bien gênant pour certains syndicats d’envisager de contribuer au fonds de prévoyance à la hauteur de ce que leur dicterait une étude de fonds de prévoyance bien réalisée et dont le scénario de financement serait conséquent avec l’article 1071 du Code civil du Québec. En effet, pour certains immeubles, cela représenterait des augmentations de frais de condo de 100 %.  Un non-sens aux yeux de bien des copropriétaires et administrateurs et une proposition qui crée des assemblées bien houleuses. 

Que se passe-t-il alors ?

1. Certains conseils d’administration se privent de faire faire une étude de fonds de prévoyance de peur d’être pris avec la ”patate chaude” puisqu’ils seraient alors informés du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement. C’est alors eux qui auraient l’odieux d’adopter un budget ”techniquement dérogatoire à la loi”, malgré le fait que la vaste majorité des copropriétaires indique clairement, lors de la consultation en assemblée, ne pas vouloir d’une augmentation marquée du fonds de prévoyance et préfére accumuler de l’argent dans son bas de laine pour payer une éventuelle cotisation spéciale.  
2. D’autres font faire l’étude et demande au professionnel d’appliquer une stratégie de financement du fonds de prévoyance qui implique des contributions qui augmentent significativement dans le temps impliquant qu’on retarde des contributions qu’on devrait faire aujourd’hui par équité envers tous les copropriétaires. Certains experts en fonds de prévoyance sont plus agressifs que d’autres en cette matière, mais je peux vous assurer qu’on en voit de toutes les couleurs. De mon point de vue de CPA (comptable professionnelle agréée), certaines études sont tout à fait illogiques et irréalistes en termes de stratégie de financement du fonds de prévoyance.  
3. D’autres font faire l’étude et l’utilisent pour suivre leurs travaux, mais pas pour planifier leurs contributions au fonds de prévoyance.  Lorsqu’on est face à cette situation, comme gestionnaire, nous avisons les copropriétaires en assemblée qu’il y aura inévitablement des cotisations spéciales (autre mode de financement de travaux majeurs) et qu’ils devraient mettre des sous de côté puisque leur fonds de prévoyance n’est pas suffisamment cotisé.

Le projet de loi 401 propose que le 2e alinéa de l’article 1072 du Code civil du Québec soit modifié comme suit : 

« La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance doit être fixée conformément à une étude établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et le coût de remplacement des parties communes. Cette étude du fonds de prévoyance, qui doit être révisée tous les cinq ans, est faite par un membre d’un ordre professionnel déterminé par règlement du gouvernement. Ce règlement peut aussi déterminer le contenu et les modalités de cette étude. 

Pour établir la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance, il peut être tenu compte des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint lorsque la déclaration de copropriété le prévoit.

Le conseil d’administration doit consulter l’assemblée des copropriétaires avant de décider de toute cotisation spéciale. »

Ce sera tout un casse-tête pour bien des conseils d’administration et une forte pression sur les professionnels pour trouver des mécanismes pour réduire les contributions annuelles au fonds de prévoyance.

Quels pourraient être ces stratagèmes ? : 

1. Faire un inventaire incomplet des équipements et composantes de l’immeuble en prenant pour hypothèse que certaines composantes ne font pas partie de la portée de l’étude;
2. Faire une étude dont la portée ne considère pas une provision raisonnable pour des travaux qui sont à venir dans 30, 40 ou 50 ans puisqu’on n’amasserait rien pour certaines composantes dont le remplacement est très couteux, mais éloigné dans le temps (étude à plus court terme); 
3. Sous-estimer les montants alloués pour les remplacements ou travaux majeurs en prenant des hypothèses plus ou moins plausibles au niveau de l’inflation des coûts de la construction et de la main-d’œuvre;
4. Surestimer les taux d’intérêt sur les placements auxquels les sommes accumulées seront placées; et
5. Faire une stratégie de financement qui n’est pas équitable dans le temps pour tous les copropriétaires, portant une plus grosse part de la charge financière (malgré l’actualisation) dans les années plus éloignées.

Si on souhaite financer les fonds de prévoyance québécois basés sur de telles études, il est impératif qu’il existe des postulats (un peu comme en évaluation d’entreprise) auxquels on ne peut pas déroger pour établir les contributions requises afin d’éviter la manipulation des conclusions d’une étude afin d’obtenir une conclusion qui fait notre affaire.  La proposition actuelle de lier la contribution au fonds de prévoyance avec une étude de fonds de prévoyance ne me semble pas une bonne idée puisqu’on risquerait de nuire, selon moi, à la qualité des études dans leur ensemble, laissant place aux biais menant à une conclusion recherchée : des contributions basses au fonds de prévoyance. Il vaut bien mieux, à mon sens, avoir une seule étude de fonds de prévoyance qui serait exhaustive et fidèle à la réalité et avec laquelle on peut travailler pour se guider en termes de travaux à réaliser.  Cela serait réellement bénéfique au parc immobilier québécois.

Cependant, pourquoi ne pas faire cela beaucoup plus simplement pour déterminer les contributions au fonds de prévoyance ? On pourrait garder l’étude de fonds de prévoyance pour ce qu’elle devrait être : un guide sur les travaux importants à venir.  Pour ce qui est du financement des contributions au fonds de prévoyance, on pourrait utiliser une règle du pouce qui pourrait facilement être établie basée sur les études de fonds de prévoyance bien faites des dernières années et découler une contribution au fonds de prévoyance basée sur un pourcentage de la valeur de reconstruction du bâtiment.  En plus, cette valeur de reconstruction s’avère être une donnée connue puisque le rapport de valeur de reconstruction est maintenant obligatoire en vertu de la loi 141 et fort utile de surcroît.  En plus, grâce à la loi 141, il sera obligatoire de le faire mettre à jour aux 5 ans.  Par ailleurs, cette donnée découlant d’un rapport fait par des évaluateurs agréés, lesquels sont soumis à divers postulats financiers, est ainsi beaucoup plus difficile à manipuler.  De plus, il n’y a aucun intérêt à le faire puisque c’est le montant sur lequel on assure le bâtiment.  S’il y a bien une chose dont on ne veut pas manquer, c’est d’assurance sur le bâtiment !   

En effet, par discussion avec des professionnels du bâtiment qui font d’excellentes études de fonds de prévoyance, la contribution annuelle au fonds de prévoyance d’un immeuble qui ne cumule pas d’arrérages dans ses contributions serait entre 0.5 % et 1,1 % de la valeur de reconstruction, selon la taille et la complexité de l’immeuble.  En conséquence, ce serait déjà un bon pas en avant que d’atteindre le seuil minimal de 0.5 % de la valeur de reconstruction comme contribution annuelle au fonds de prévoyance, sachant que cela financera adéquatement plusieurs immeubles.  Ensuite, si les immeubles plus complexes veulent en mettre davantage, ils pourront toujours le faire et se fier à la stratégie de financement découlant de leur étude de fonds de prévoyance pour déterminer s’ils devraient en mettre davantage. 

Finalement, nul besoin d’exiger de faire ces études du fonds de prévoyance aux 5 ans dans le contexte où il s’agit d’un document de travail pour guider les conseils d’administration.  Laissons donc le soin aux administrateurs de déterminer à quel moment ils sentent le besoin de la faire mettre à jour, car chaque immeuble à des réalités différentes et pour certains, la fréquence de 5 ans amène des coûts bien plus grand que le bénéfice qu’ils en tireront. Pensons notamment aux petits immeubles dont la plupart sont assez simple en termes de structure et d’équipement et dont les budgets sont assez restreints.  Ne gaspillons pas l’argent en mise à jour d’études et incitons-les davantage à le mettre en entretien.    

N’hésitez pas à commenter ou à me partager vos idées, car c’est le temps d’influencer le projet de loi 401, celui-ci n’étant pas encore adopté par le gouvernement.

Au plaisir de vous entendre également.

Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée fondatrice
SolutionCondo
514-935-6999