Mardi 5 décembre 2023

De nouvelles réalités en copropriété qui présentent des défis en matière de gestion

Tout se complexifie en raison des nombreuses nouvelles lois tant au niveau du Code civil du Québec qu’au niveau de la réglementation municipale. Depuis 2019, il y a de plus en plus de travail, non seulement pour les conseils d’administration, mais aussi pour les gestionnaires de copropriétés. Tout ceci sur fond de pénurie de main-d’œuvre, d’inflation et avec tous les aléas que cela peut causer pour les PME québécoises.

Par ailleurs, la réalité des PME combinée aux difficultés que peuvent vivre les copropriétaires (hausse des taux d’intérêt, perte d’emploi, hausse des frais de condo à cause des nouvelles lois, difficulté à vendre leur condo, etc.) se ressent aussi dans les interactions houleuses que certaines personnes peuvent avoir avec quiconque travaille en service à la clientèle.  L’agression verbale n’est pas toujours facile à subir pour les employés, ce qui n’aide pas la rétention du personnel.

L’industrie de la gestion de copropriétés connaît donc actuellement une période de transition complexe et ce n’est pas terminé.

Ces changements forcent les compagnies de gestion à s’adapter et à chercher davantage de moyens d’optimiser l’efficacité de leurs services et l’organisation du travail, car la réalité est qu’il faut faire plus avec moins de temps, dans un contexte de plus en plus difficile.

Il faut aussi former les gestionnaires, ce que les plus petites entreprises peinent à faire en sus des services à rendre à leurs clients. C’est d’ailleurs pour s’entraider dans cette formation continue, dont les gestionnaires ont besoin, que l’Association Québécoise des Gestionnaires de Copropriétés (AQGC.org) est née en 2019.

Cette phase d’ajustement que vit le secteur de la copropriété pousse inévitablement les entreprises de gestion vers une consolidation de l’industrie, car il est plus difficile pour certaines d’entre elles de suivre le rythme effréné que dicte cette évolution de l’industrie. Certaines compagnies fusionnent avec d’autres, certaines vendent pour une retraite bien méritée, alors que d’autres ferment même boutique sans crier gare, à bout de souffle.

Conséquence : moins d’offres en gestion alors que de plus en plus de syndicats cherchent un gestionnaire externe.

C’est donc plus important que jamais de travailler avec votre gestionnaire pour lui donner un contexte favorable à sa réussite (le temps de faire les choses, les outils technologiques permettant le travail d’équipe et les ressources requises sur l’immeuble : conciergerie, intendance, etc.), car dans l’immédiat le défi de toutes les firmes de gestion est le recrutement d’employés et non de clients.

La relation d’affaires doit donc être favorable, tant pour le gestionnaire que pour le client. Je vous renvoie donc à un article que j’ai écrit en 2022 pour vous permettre de mobiliser votre gestionnaire de copropriété et ainsi arriver à le garder ou à en trouver un tout simplement.

Le mythe du moins cher c’est mieux

L’un des défis actuels est assurément le niveau des honoraires qui ne reflètent bien souvent pas les coûts pour faire le travail de manière professionnelle et en totalité. Il y a assurément au Québec une pression pour que les honoraires de gestion restent très bas, car le métier n’est pas professionnalisé… et disons-le, c’est parfois un peu le “Far West” en termes de pratiques de gestion.

Le fait qu’il n’y ait aucune formation et aucun titre professionnel requis pour faire ce métier fait en sorte qu’il n’y a pas (ou peu) de conséquence à mal faire le travail ou à avoir des pratiques peu professionnelles (ex. : ne pas remettre les documents lorsqu’un mandat de gestion est perdu, ne pas déclarer ses conflits d’intérêts ou les rémunérations connexes reçues, etc.).

Ces réalités nuisent à la réputation de la profession, ce qui fâche les gestionnaires qui veulent bien faire les choses.

Les gestionnaires professionnels veulent de l’encadrement pour la profession

Les gestionnaires de l’AQGC attendent d’ailleurs toujours que le gouvernement se positionne sur la question de l’encadrement des gestionnaires de copropriétés. Suite à un sondage réalisé en 2022, les gestionnaires de l’AQGC souhaiteraient eux-mêmes que l’Adm.A puisse les encadrer, puisqu’il s’agit d’un ordre professionnel qui prône la saine gouvernance et qui encadre déjà de nombreux gestionnaires de copropriétés, lesquels y adhèrent actuellement de manière volontaire.

Pour forcer la main du Gouvernement, l’AQGC exige désormais, pour demeurer membre de l’association à partir de 2024, qu’au moins un membre parmi les actionnaires d’une firme de gestion soit membre d’un ordre professionnel en lien avec la gestion (ex : Adm.A, CPA, Ing., É.A., CRHA, etc.). Les membres de l’AQGC préfèrent nettement être liés à un ordre professionnel qui exige des études universitaires (ou un équivalent) puisque le métier demeure complexe et requiert des compétences multiples dont du savoir-faire et savoir-être.

Le bon niveau d’honoraires permet de créer de la capacité en gestion

Une firme de gestion qui facture le bon niveau d’honoraire pour faire le travail requis sur un immeuble, qui gère adéquatement les attentes de ses clients et qui offre les bons outils technologiques à ses employés pour travailler efficacement en équipe arrivera à rendre le métier attrayant pour des employés et même que ces derniers envisagent d’y faire carrière.

C’est en gardant ses employés qualifiés et expérimentés qu’une firme de gestion arrivera à former la relève et ainsi bâtir de la capacité dans l’industrie pour gérer davantage d’immeubles.

Pour embaucher des gens compétents et leur donner le temps de bien faire leur travail, il faut aussi pratiquer des honoraires conséquents.

Vous comprendrez qu’on tournera longtemps en rond si les honoraires en gestion demeurent insuffisants pour réellement effectuer le travail attendu. Les clients diront toujours que les gestionnaires ne sont pas assez bons, alors qu’en réalité, ces derniers n’ont que peu de chance de succès puisqu’ils n’ont pas le temps de bien faire les choses ou de faire tout ce qui est attendu d’eux. Il faut donc réaliser l’enjeu, car c’est notamment ce qui cause le roulement de personnel dans les compagnies de gestion de copropriétés et qui rend la profession moins attrayante.

Il faut diminuer le roulement de personnel en gestion

Certaines personnes s’étonnent parfois du taux de roulement des employés dans les firmes de gestion de copropriétés. Cependant, dites-vous que lorsqu’une firme de gestion pratique des honoraires trop bas, elle doit faire gérer plus de portes à ses gestionnaires, sans support de personnel de soutien, ayant pour résultat que la seule solution pour éviter l’épuisement professionnel pour un employé est… de quitter son emploi. 

Sachant la complexité du métier et l’étendue de la formation que doivent donner les firmes de gestion à leurs employés, pour développer leurs compétences techniques, mais également leurs aptitudes de gestion de la clientèle, il est certain que les firmes de gestion qui ont à cœur leur réputation souhaitent résoudre cet enjeu.

Conclusion

Dans une ère où les immeubles en copropriété ne cessent de se construire, sont de plus en plus gros et ont des structures juridiques de plus en plus complexes, il y a lieu de trouver l’équilibre permettant à l’industrie de la gestion de copropriété d’évoluer sainement et de retenir ses talents.

Les gens qui partiront sous peu à la retraite se doivent d’être remplacés par des plus jeunes. Par contre, il n’en tient qu’à nous tous de rendre ce métier attrayant et ainsi bâtir de la capacité pour gérer les immeubles en copropriété d’aujourd’hui et de demain.

C’est un travail d’équipe important et tous les acteurs (gouvernement, syndicats de copropriétés, firmes de gestion) doivent participer à la réflexion, sans quoi la pénurie de gestionnaires de copropriétés continuera de s’accentuer au cours des prochaines années.