Jeudi 21 mars 2024

Défaut d’entretien ou vice de construction : condamnation d’un syndicat de copropriété 

Négligence – condamnation du syndicat pour préjudice moral et au remboursement des honoraires extrajudiciaires aux copropriétaires – situation et circonstances exceptionnelles

Une décision récente de la Cour du Québec (1), sous la présidence de l’honorable Catherine Pilon, J.C.Q., souligne la mauvaise foi dont a fait preuve un Syndicat en omettant de mandater des experts pour identifier et solutionner un vice de construction qui provoquait une problématique d’eau chaude dans la copropriété. 

En effet, l’article 1077 du Code civil du Québec prévoit que le syndicat de copropriété « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire ».

Vice de construction : plus qu’une obligation de moyens

On distingue deux formes de responsabilité pour le Syndicat à l’intérieur même des lignes de l’article 1077 du Code civil du Québec. D’une part, celle relative au défaut d’entretien des parties communes, et d’autre part, celle concernant les dommages causés aux copropriétaires par un vice de conception. Ces deux types de responsabilités entraînent différentes obligations à la charge du Syndicat. Effectivement, le tribunal nous rappelle que : 

« [26] Pour le défaut d’entretien, un syndicat n’a qu’une obligation de moyens. Il en va différemment cependant du vice de construction d’une partie commune pour lequel un syndicat est responsable des dommages subis par un tiers ou par un copropriétaire. » 

Ainsi, lorsqu’un syndicat peut démontrer qu’il a agi de manière prudente et diligente dans la mise en œuvre de moyens pour veiller à l’entretien des parties communes, il n’engagera pas sa responsabilité sous cette disposition. 

Il est pertinent ici d’ouvrir une parenthèse et de rappeler qu’il ne suffit pas aux copropriétaires d’invoquer l’article 1077 du Code civil du Québec pour obliger un syndicat à réaliser des travaux souhaités aux parties communes. Comme l’écrivait l’honorable Janick Perreault, J.C.S. dans Syndicat Square Mont-Royal phase 3 c. Guy : 

  […] quatre conditions doivent être remplies pour autoriser un recours sur la base de l’article 1077 C.c.Q., soit : (1) l’existence d’une partie commune, (2) un défaut d’entretien, (3) une obligation du syndicat d’entretenir la partie commune, et (4) le dommage causé à un copropriétaire.

Toutefois, en présence de dommages causés par un vice de construction, le fait pour un syndicat d’agir de manière raisonnable semble ne pas être un moyen de défense valable. Effectivement, dans la présente décision, la juge met de l’avant qu’il était de la responsabilité du Syndicat de mandater un expert dès le début de cette saga pour déterminer la source du problème. Au contraire, il a fallu que se passent quatre années avant que le Syndicat n’accorde du sérieux aux difficultés d’approvisionnement en eau chaude.

Ainsi, la juge conclut que le comportement de mauvaise foi et d’abus de droit du Syndicat ayant forcé les demandeurs à entreprendre des procédures permet, de manière exceptionnelle, le remboursement des honoraires extrajudiciaires des copropriétaires. Le Syndicat est ainsi condamné à payer, incluant les dommages pour préjudice moral, un montant total de 22 400,62 $ en capital, intérêts et frais.

(1) Pour en savoir plus, consultez ce jugement rendu par la Cour du Québec : Robitaille c. Syndicat de la copropriété U31 Angus 2024 QCCQ 505

Me Sylvain Dufresne, Avocat
Directeur Affaires Juridiques
et
Rebecca Gillis
Coordonnatrice aux affaires juridiques