Vendredi 29 novembre 2019

Démystifions les lavages de garage, car l’hiver est à nos portes

Selon le site de la RBQ sur l’entretien et l’inspection des parcs de stationnement, il est notamment conseillé de nettoyer au moins 2 fois par année :

• • nettoyer les drains de planchers au moins deux fois par année
  • laver à fond toutes les dalles au moins deux fois par année. Il est essentiel que cette opération soit effectuée au moins une fois chaque printemps afin d’éliminer les sels de déglaçage accumulés durant l’hiver. Ces sels pénètrent dans les dalles et provoquent la corrosion des barres d’armature réduisant ainsi la résistance de la structure.

En plus du fait qu’il soit plus agréable de circuler dans un stationnement propre, un nettoyage périodique de la membrane du garage a également des impacts au niveau de la facilité d’entretien de l’immeuble, car cela diminue la saleté que les résidents ramènent dans l’immeuble en circulant du garage vers les étages.  Les coûts qu’on économise à ne pas faire nettoyer un garage sont perdus ultérieurement en coûts additionnels de réparation de la membrane qui s’use plus rapidement, notamment dans les aires de circulation et en coûts de conciergerie.

Pour le nettoyage du garage, il existe plusieurs méthodes, mais celle que nous préconisons est la suivante :

1) Lavage avec balai mécanique et lavage à la pression, avec ramassage à la zamboni

Étape 1 – Passage d’une balayeuse industrielle
Le passage d’une balayeuse industrielle (balai mécanique) permet de minimiser la quantité de débris mis dans les drains pluviaux lors d’un arrosage subséquent. À titre d’exemple, un garage souterrain lavé une fois par année peut générer +/- 7lbs de sédiments et débris (sable, gravier, poussière, etc.) par espace de stationnement. Pour un garage de taille moyenne, cela peut représenter plus de 1 000 livres de débris.

Généralement, si votre garage est lavé régulièrement, ou s’il s’agit d’un lavage d’hiver, un lavage à l’aide d’une balayeuse industrielle seule est suffisant pour redonner à votre garage un aspect propre (bien que les cernes soient toujours apparents), mais surtout, les éléments abrasifs se trouvant sur la surface seront retirés, et ne pourront donc pas abîmer votre membrane. Il s’agit d’une option économique censée!

Étape 2 – Lavage à pression de la surface, pour un lavage en profondeur
Le lavage à la pression (4000 PSI, 4 GPM) des surfaces permet d’enlever la plupart des taches et cernes qui ont résisté au passage de la balayeuse industrielle.

Ce type de lavage limite l’utilisation d’eau à 4 gallons par minute (GPM), soit une réduction importante, lorsque comparée à un lavage traditionnel à la grande eau. Finalement, puisqu’une balayeuse industrielle a déjà été passée, il reste donc peu de sédiments et débris envoyés dans vos drains.

La plaque de nettoyage a pression permet un nettoyage efficace et permet d’aller sous les quelques voitures qui n’auraient pas quittées le stationnement lors d’une opération de nettoyage afin de tout de même réaliser un travail de qualité.

Étape 3 – Passage d’une autolaveuse « zamboni » autoportée
L’autolaveuse autoportée permet d’aspirer l’eau de surface laissée par l’enlèvement des taches et cernes à la pression. Comme en fait état la photo suivante, à ce stade-ci, l’autolaveuse sert surtout à assécher la surface, et non au lavage de celle-ci puisque la surface est déjà propre.

Bien que nous préconisions d’utiliser les 3 étapes précédentes pour un nettoyage optimal, d’autres options de nettoyage peuvent s’appliquer à certaines situations :

2) Le balayage au balai mécanique seulement
Il s’agit d’une option avantageuse en matière de coûts. Il permet d’atteindre un niveau élevé de propreté lorsqu’il n’y a pas d’accumulation d’eau dans le garage et lorsque les surfaces ne présentent pas beaucoup de taches ou de cernes. Lorsque ces deux prérequis ne sont pas présents, un balayage au balai mécanique suivi d’un lavage à la pression est recommandé. Nonobstant ce qui précède, sur une dalle de béton sèche non recouverte d’une membrane protectrice, un balayage au balai mécanique donnera un résultat similaire à celui obtenu à la suite d’un lavage à la pression, sauf en ce qui a trait aux bordures de murs et aux bas des colonnes qui présenteront une zone ou le balayage ne sera pas aussi profond puisque seul le « side brush » (petit balai situé à l’avant) y a accès, et que celui-ci n’exerce qu’une très faible pression sur le sol comparativement au balai principal situé sous l’appareil.

3) Lavage à la pression seulement 
Il peut, dans certains rares cas où le garage est très propre, sauf pour la présence de taches ou cernes, être indiqué de procéder directement avec un lavage à la pression.  Autrement, le risque de bloquer le système de drainage de l’immeuble est trop important pour préconiser cette option. Ceci dit, un lavage à la pression peut être employé pour laver des aires de circulation extérieure en béton ou en pavés unis où une récupération des sédiments n’est pas une préoccupation.

L’option que nous ne recommandons pas :

4) Le lavage à la grande eau
Le lavage à la grande eau (fréquemment fait avec un boyau variant entre ½, et 1 ½ pouce de diamètre) suivi d’un assèchement à la zamboni est une option que préconisent certains immeubles. Toutefois, une zamboni ne dispose, ni d’un pouvoir de lavage suffisant et ni d’un bac de récupération de débris solide suffisamment grand pour un lavage de garage. Par conséquent, ce type d’équipement n’est pas approprié pour laver les surfaces incrustées et récupérer les matières solides.  De plus, cette méthode consomme une quantité d’eau très importante et a pour désavantages majeurs de transporter une quantité importante de sédiments et de débris vers vos drains pluviaux et vos pompes.

Eric Deslauriers, CPA, CMA
Associé fondateur