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États financiers : compilés, examinés ou vérifiés

Plusieurs copropriétaires me posent des questions en ce moment pour savoir s’ils doivent faire vérifier leurs états financiers par un expert-comptable.  En fait, la réponse à cette question réside dans votre déclaration de copropriété, car c’est elle qui dicte les devoirs et obligations du Syndicat.  Évidemment, un conseil d’administration pourrait décider d’aller au-delà des exigences que lui impose sa déclaration de copropriété, mais il ne saurait se soustraire à ses obligations.  Dans bien des cas, la déclaration de copropriété reste muette à l’effet que le syndicat doive avoir recours aux services d’un expert comptable.  Cependant dans bien des cas, les représentants du syndicat souhaitent obtenir un avis au lecteur de la part d’un expert comptable afin d’avoir un document officiel à présenter à d’éventuels acheteurs.  Par contre, des syndicats de moyenne ou de grande taille voudront parfois avoir recours à une mission d’examen ou à une vérification afin de fournir plus d’assurance sur les états financiers.  Je vais donc profiter de cette occasion pour démystifier les nuances entre les trois différents mandats que vous pouvez donner à un expert-comptable relativement aux états financiers de votre syndicat.
Mission de compilation L’objectif d’une mission de compilation est de réunir des renseignements financiers non vérifiés dans des états financiers, des annexes ou des rapports à partir de renseignements fournis par le client. Les travaux effectués ne visent pas à offrir une assurance quant à la fiabilité des renseignements qui sont compilés. Pour avertir le lecteur de cette absence d’assurance, un « avis aux lecteurs » est joint aux états financiers et précise que les renseignements n’ont pas fait l’objet d’un examen et que les renseignements pourraient ne pas convenir à l’usage du lecteur.
Mission d’examen Une mission d’examen a pour objectif d’examiner les états financiers pour s’assurer qu’ils sont vraisemblables, c’est-à-dire dignes de confiance. Suite à son examen des états financiers, si le comptable est convaincu qu’ils ne sont pas trompeurs, le rapport type du comptable sera joint aux états financiers. Lorsqu’une vérification n’est pas requise par votre déclaration de copropriété, une simple mission d’examen peu suffire à l’usage qu’en feront les copropriétaires et les éventuels acheteurs d’un condo dans votre immeuble. Bien qu’un examen donne une assurance limitée que les renseignements financiers respectent les principes de comptabilité généralement acceptés, il permet tout de même de conclure que les états financiers sont plausibles. Un comptable qui fait une mission d’examen doit être indépendant du client et avoir une bonne connaissance du secteur d’activité de l’entreprise. C’est donc pour cette raison qu’il peut être intéressant pour un syndicat de copropriétaires d’avoir recours à un comptable spécialisé dans le domaine de la copropriété. En effet, il sera alors plus facile pour le comptable de déterminer la vraisemblance des données fournies. Les tâches impliquées dans un examen devrait entre autre comprendre des demandes de renseignements, des analyses et des discussions avec les membres du conseil d’administration du syndicat. Le degré d’assurance est moindre que celui qui découle d’une vérification et prend l’une des formes suivantes :

  • une assurance de forme négative précisant que le comptable n’a rien remarqué qui indiquerait que les renseignements financiers n’ont pas été présentés selon les principes de comptabilité généralement acceptés;
  • une restriction accompagnée des déclarations nécessaires avec explication de la restriction.

Mission de vérification L’objectif d’une mission de vérification est de permettre à un expert-comptable de formuler une opinion sur la fidélité des états financiers du client. En fonction de ce que dicte votre déclaration de copropriété, votre conseil d’administration pourrait avoir l’obligation de fournir des états financiers vérifiés pour rendre compte de son administration auprès des copropriétaires. C’est le conseil d’administration ou le gestionnaire externe du syndicat qui a la responsabilité de préparer les états financiers aux fins de la vérification. De son côté, le vérificateur à pour rôle d’exprimer une opinion sur ces états financiers. Pour ce faire, il doit faire son travail de manière à atteindre une certitude raisonnable que les états financiers sont exempts d’inexactitudes importantes en utilisant les méthodes de vérification généralement acceptées. Tout comme pour une mission d’examen, le comptable qui effectue une mission de vérification doit être indépendant du syndicat pour qui il effectue ce travail. En ce sens, il ne serait pas adéquat d’avoir recours à un copropriétaire qui siégerait sur le conseil d’administration, ni au comptable qui effectue la comptabilité de votre syndicat pour exécuter une telle mission.
Ce que SolutionCondo peut faire pour vous Chez SolutionCondo, nous avons dans nos effectifs des experts-comptables qui sont en mesure de faire la comptabilité de votre syndicat et de vous fournir un avis au lecteur. Par ailleurs, si ce n’est pas notre entreprise qui effectue la comptabilité de votre syndicat, nous sommes également en mesure de vous offrir une mission d’examen ou de vérification afin de fournir plus d’assurance sur vos informations financières. photo-elise Elise Beauchesne, CA, Adm.A Gestionnaire de copropriété senior SolutionCondo.com Tel : 514-935-6999 Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com

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