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Expliquons au législateur le concept de synchronisation des échéances

Ces dernières années, beaucoup de gens crient haut et fort qu’il faut augmenter les contributions dans le fonds de prévoyance, sans quoi les immeubles en copropriété vont mal vieillir, faute de moyens pour faire les travaux majeurs qui s’imposeront.

Il est vrai qu’en copropriété l’argent sort toujours de la poche des copropriétaires.  Il est aussi vrai qu’il serait plus équitable que les copropriétaires paient dès la naissance d’une copropriété pour l’usure des équipements afin que lorsque le remplacement de ceux-ci est requis, que les sommes soient présentes dans le compte en banque du syndicat.

Alors pourquoi tant de gens préfèrent payer des cotisations spéciales que de contribuer davantage au fonds de prévoyance ? En fait, qui est intéressé à placer son argent à des taux de rendement annuels allant de 0,65 % à 1%. Certainement pas grand monde.  On ne bat même pas l’inflation.

On ne peut sûrement pas compter sur les copropriétaires-locateurs pour faire augmenter les contributions au fonds de prévoyance, car ils voient leur condo comme un investissement.  Donc, moins ils paient de charges communes, plus c’est payant pour eux.  Par contre, avec de si bas taux de rendement pour les placements d’un syndicat, même les copropriétaires occupants qui se voient à long terme dans un immeuble ne sont pas intéressés à contribuer au fonds de prévoyance.  Ils préfèrent faire du rendement sur leur argent et payer une cotisation spéciale lorsqu’il sera temps de faire des travaux.   Ne nous surprenons donc pas que les fonds de prévoyance soient si mal cotisés.

Par contre, il y a une solution.

En fait, si les législateurs permettaient aux syndicats ayant une étude de fonds de prévoyance d’appliquer le concept de synchronisation des échéances, comme le font les entreprises, alors cela serait un excellent incitatif à contribuer dans le fonds de prévoyance, puisque les placements n’auraient plus besoin d’être liquides à court terme, ce qui permettrait aux syndicats d’accéder à des taux de rendement beaucoup plus intéressants.

Je suis d’accord avec le concept où les syndicats de copropriété doivent placer les sommes du fonds de prévoyance dans « des placements présumés sûrs », car ce n’est pas la mission d’un syndicat de spéculer avec l’argent des copropriétaires.  Toutefois, je suis en profond désaccord avec l’article 1071 du Code civil du Québec qui exige que le fonds de prévoyance soit « liquide et disponible à court terme » alors que le concept même du fonds de prévoyance est qu’il doit être réservé pour des travaux de remplacement des parties communes lorsque celles-ci seront rendues à la fin de leur durée de vie utile.  Ces travaux sont donc tout à fait prévisibles, surtout lorsqu’on a en main une étude de fonds de prévoyance faite par un expert.

En conséquence, si on veut réellement encourager les gens à contribuer davantage à leur fonds de prévoyance, il faudra faire changer les lois dans une éventuelle réforme du Code civil du Québec afin d’incorporer ce concept simple de synchronisation des échéances.

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée-fondatrice
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999

6 responses to “Expliquons au législateur le concept de synchronisation des échéances”

  1. Très bel article Madame Beauchesne!

  2. Roger Lanoue dit :

    Parfaitement d’accord. Je suis surpris d’apprendre que tout montant versé dans le fond de prévoyance doit être totalement liquide à court terme, ce qui ne fait pas de sens, surtout durant les premiers 20 ans d’un bâtiment.

  3. Guy Poirier gpoirier_98@yahoo.fr dit :

    J’aime et j’aprouve votre point de vue. Comment y arriver?

  4. Bravo pour votre texte qui résume très bien la problématique actuelle. Un élément de réflexion qui pourrait être ajouté à votre texte concerne l’impact de l’inflation sur le coût des travaux à exécuter sur la copropriété. Jumelé à l’insuffisance des cotisations et à la pauvreté des rendements obtenus cette combinaison est très explosive!

    Un changement législatif s’impose depuis très longtemps compte tenu des recommandations du groupe de travail créé par le gouvernement!

    Cordiales salutations!

    Jacques Dorais

  5. Flamand Sylvain dit :

    Excellent texte intéressant, je suis tout-à-fait d’accord Mme Beauchesne.
    Une réforme du C.C. serait le bienvenu mais pas demain la veille je pense.

  6. Bernard St-Amour dit :

    Je suis bien d’accord avec vous car je suis familier avec ce problème. Je viens en effet de quitter un immeuble de 30 ans où une récente étude du fonds de prévoyance estimait à 1,200,000$ les dépenses majeures des 30 prochaines années alors que le fonds, placé à un taux de 1%, ne comptait que 100,000$! L’auteur du rapport recommandait donc d’y cotiser environ 40,000$ par année au lieu des 8,000$ que nous y mettions en moyenne, ce qui impliquait de hausser nos frais de condos de 50%. Allez dire ça à vos copropriétaires…

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