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18 juin 2017

Expliquons au législateur le concept de synchronisation des échéances

Ces dernières années, beaucoup de gens crient haut et fort qu’il faut augmenter les contributions dans le fonds de prévoyance, sans quoi les immeubles en copropriété vont mal vieillir, faute de moyens pour faire les travaux majeurs qui s’imposeront.

Il est vrai qu’en copropriété l’argent sort toujours de la poche des copropriétaires.  Il est aussi vrai qu’il serait plus équitable que les copropriétaires paient dès la naissance d’une copropriété pour l’usure des équipements afin que lorsque le remplacement de ceux-ci est requis, que les sommes soient présentes dans le compte en banque du syndicat.

Alors pourquoi tant de gens préfèrent payer des cotisations spéciales que de contribuer davantage au fonds de prévoyance ? En fait, qui est intéressé à placer son argent à des taux de rendement annuels allant de 0,65 % à 1%. Certainement pas grand monde.  On ne bat même pas l’inflation.

On ne peut sûrement pas compter sur les copropriétaires-locateurs pour faire augmenter les contributions au fonds de prévoyance, car ils voient leur condo comme un investissement.  Donc, moins ils paient de charges communes, plus c’est payant pour eux.  Par contre, avec de si bas taux de rendement pour les placements d’un syndicat, même les copropriétaires occupants qui se voient à long terme dans un immeuble ne sont pas intéressés à contribuer au fonds de prévoyance.  Ils préfèrent faire du rendement sur leur argent et payer une cotisation spéciale lorsqu’il sera temps de faire des travaux.   Ne nous surprenons donc pas que les fonds de prévoyance soient si mal cotisés.

Par contre, il y a une solution.

En fait, si les législateurs permettaient aux syndicats ayant une étude de fonds de prévoyance d’appliquer le concept de synchronisation des échéances, comme le font les entreprises, alors cela serait un excellent incitatif à contribuer dans le fonds de prévoyance, puisque les placements n’auraient plus besoin d’être liquides à court terme, ce qui permettrait aux syndicats d’accéder à des taux de rendement beaucoup plus intéressants.

Je suis d’accord avec le concept où les syndicats de copropriété doivent placer les sommes du fonds de prévoyance dans “des placements présumés sûrs”, car ce n’est pas la mission d’un syndicat de spéculer avec l’argent des copropriétaires.  Toutefois, je suis en profond désaccord avec l’article 1071 du Code civil du Québec qui exige que le fonds de prévoyance soit “liquide et disponible à court terme” alors que le concept même du fonds de prévoyance est qu’il doit être réservé pour des travaux de remplacement des parties communes lorsque celles-ci seront rendues à la fin de leur durée de vie utile.  Ces travaux sont donc tout à fait prévisibles, surtout lorsqu’on a en main une étude de fonds de prévoyance faite par un expert.

En conséquence, si on veut réellement encourager les gens à contribuer davantage à leur fonds de prévoyance, il faudra faire changer les lois dans une éventuelle réforme du Code civil du Québec afin d’incorporer ce concept simple de synchronisation des échéances.

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée-fondatrice
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999

Commentaires

  • dc dit :

    1 février 2018 À 15 H 54 MIN

    pourtant, on recommande une modification législative quant à la rentabilité du Fonds de prévoyance qui dépend de l'existence d'une étude technique du Fonds de prévoyance: " En fait, si les législateurs permettaient aux syndicats ayant une étude de fonds de prévoyance d’appliquer le concept de synchronisation des échéances, ..." Donc l'application de cette modification serait conditionnelle à la réalisation d'une telle étude!!! De plus, il est question de poule et d'oeuf. Est-ce parce que l'assemblée est réduite à une peau de chagrin que les copropriétaires s'en foutent? Votre suggestion (me joindre au CA) ne va que renforcer l'oligarchie que je dénonce. La règle de la majorité prévaut en démocratie. Enfin, la réalisation d'une étude technique est très utile même si les copropriétaires n'ajustent pas leurs charges à ses conclusions. Un exemple: l'assureur refuse de verser une indemnité sous prétexte que tel équipement est trop âgé. Or l'étude donne une durée de vie pour cet équipement qui dépasse largement la date de la réclamation. Un autre exemple: la lecture d'une telle étude permet à tout acheteur potentiel de savoir à quoi s'en tenir dans le cas de copropriétés âgées et dont le Fonds de prévoyance est pauvre.

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  • Cedric Deschamps dit :

    1 février 2018 À 10 H 39 MIN

    Bonjour Mme Couture, Vous avez raison par rapport au fait que les rendements sur le fonds de prévoyance sont vraiment minimaux. Mais en même temps cette règle fait du sens dans le sens que personne ne veut que le fonds de prévoyance soit investi à la bourse ou dans un fond de Bitcoin... l'idée c'est que le capital soit disponible lorsque la copropriété en a besoin.Pour ce qui est du "pouvoir entre quelques mains", vous pouvez facilement y remédier en vous impliquant sur le conseil d'administration. Je ne crois pas que remettre plus de pouvoir dans les mains des propriétaires va régler le problème pour plusieurs raisons: - On a déjà peu d'intérêt de la part des copropriétaires dans le processus d'assemblée (taux de présence bas) - On ne peut pas gérer par unanimité, un moment donné plus on est de personnes impliquées dans une décision plus ça allonge les délais.Je pense que le système actuel est fonctionnel, tout ce qu'il manque est un meilleur cadre légal et de s'assurer que ce cadre légal est respecté. Le fait qu'une copropriété ne fait pas faire d'étude de fonds de prévoyance n'est pas un signe de mauvaise gestion. La plupart des copropriétés que je vois qui en font faire ne respectent même pas les cotisations au fonds de prévoyance qui sont recommandées dans le rapport. Donc en plus de gaspiller de l'argent pour faire un rapport on ne le respecte pas. Par contre ça peut-être un outil super intéressant pour améliorer la gestion, mais faut voir les priorités de votre syndicat.Cédric

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  • dc dit :

    31 janvier 2018 À 20 H 30 MIN

    Si vous faisiez un sondage sur les raisons pour lesquelles les gens aiment vivre avec des fonds de prévoyance pauvres quitte à payer des cotisations spéciales, le faible taux de rendement de ce fonds n'apparaîtrait même pas parmi ces raisons. Je ferais le pari que moins d'un % des gens connaissent les conditions du dépôt des fonds de prévoyance. Un changement de la loi à ce sujet aura très peu d'effets. Le phénomène social principal qui demeurera inchangé: je veux payer le moins possible à l'achat, payer les charges mensuelles les plus basses (en-dessous du coût réel), vendre au prix le plus élevé; si les charges mensuelles sont élevées, je devrai diminuer mon prix de vente. La maxime qui nous guide: au plus fort, la poche! Le domaine de la copropriété souffre d'un très pauvre sens de la collectivité. La concentration des pouvoirs entre les mains de quelques administrateurs -au détriment de l'assemblée qui est réduite au rôle de "rubber-stamp", ne corrige en rien cette situation déplorable. Que faites-vous quand un Conseil d'administration refuse de faire réaliser une étude technique du Fonds de prévoyance et refuse ainsi d'établir les priorités de façon rationnelle? Ce n'est pas un plus haut taux de rendement qui rendra les conseils d'administration compétents et honnêtes!!!

    Répondre
  • Bernard St-Amour dit :

    13 juillet 2017 À 13 H 26 MIN

    Je suis bien d'accord avec vous car je suis familier avec ce problème. Je viens en effet de quitter un immeuble de 30 ans où une récente étude du fonds de prévoyance estimait à 1,200,000$ les dépenses majeures des 30 prochaines années alors que le fonds, placé à un taux de 1%, ne comptait que 100,000$! L'auteur du rapport recommandait donc d'y cotiser environ 40,000$ par année au lieu des 8,000$ que nous y mettions en moyenne, ce qui impliquait de hausser nos frais de condos de 50%. Allez dire ça à vos copropriétaires...

    Répondre
  • Flamand Sylvain dit :

    13 juillet 2017 À 12 H 28 MIN

    Excellent texte intéressant, je suis tout-à-fait d'accord Mme Beauchesne. Une réforme du C.C. serait le bienvenu mais pas demain la veille je pense.

    Répondre
  • Jacques Dorais ([email protected]) dit :

    13 juillet 2017 À 12 H 21 MIN

    Bravo pour votre texte qui résume très bien la problématique actuelle. Un élément de réflexion qui pourrait être ajouté à votre texte concerne l'impact de l'inflation sur le coût des travaux à exécuter sur la copropriété. Jumelé à l'insuffisance des cotisations et à la pauvreté des rendements obtenus cette combinaison est très explosive!Un changement législatif s'impose depuis très longtemps compte tenu des recommandations du groupe de travail créé par le gouvernement!Cordiales salutations!Jacques Dorais

    Répondre
  • Guy Poirier [email protected] dit :

    13 juillet 2017 À 9 H 19 MIN

    J'aime et j'aprouve votre point de vue. Comment y arriver?

    Répondre
  • Roger Lanoue dit :

    13 juillet 2017 À 7 H 38 MIN

    Parfaitement d'accord. Je suis surpris d'apprendre que tout montant versé dans le fond de prévoyance doit être totalement liquide à court terme, ce qui ne fait pas de sens, surtout durant les premiers 20 ans d'un bâtiment.

    Répondre
  • Melanie Dubois dit :

    13 juillet 2017 À 6 H 59 MIN

    Très bel article Madame Beauchesne!

    Répondre
  1. Très bel article Madame Beauchesne!

  2. Roger Lanoue dit :

    Parfaitement d’accord. Je suis surpris d’apprendre que tout montant versé dans le fond de prévoyance doit être totalement liquide à court terme, ce qui ne fait pas de sens, surtout durant les premiers 20 ans d’un bâtiment.

  3. Guy Poirier [email protected] dit :

    J’aime et j’aprouve votre point de vue. Comment y arriver?

  4. Bravo pour votre texte qui résume très bien la problématique actuelle. Un élément de réflexion qui pourrait être ajouté à votre texte concerne l’impact de l’inflation sur le coût des travaux à exécuter sur la copropriété. Jumelé à l’insuffisance des cotisations et à la pauvreté des rendements obtenus cette combinaison est très explosive!

    Un changement législatif s’impose depuis très longtemps compte tenu des recommandations du groupe de travail créé par le gouvernement!

    Cordiales salutations!

    Jacques Dorais

  5. Flamand Sylvain dit :

    Excellent texte intéressant, je suis tout-à-fait d’accord Mme Beauchesne.
    Une réforme du C.C. serait le bienvenu mais pas demain la veille je pense.

  6. Bernard St-Amour dit :

    Je suis bien d’accord avec vous car je suis familier avec ce problème. Je viens en effet de quitter un immeuble de 30 ans où une récente étude du fonds de prévoyance estimait à 1,200,000$ les dépenses majeures des 30 prochaines années alors que le fonds, placé à un taux de 1%, ne comptait que 100,000$! L’auteur du rapport recommandait donc d’y cotiser environ 40,000$ par année au lieu des 8,000$ que nous y mettions en moyenne, ce qui impliquait de hausser nos frais de condos de 50%. Allez dire ça à vos copropriétaires…

  7. dc dit :

    Si vous faisiez un sondage sur les raisons pour lesquelles les gens aiment vivre avec des fonds de prévoyance pauvres quitte à payer des cotisations spéciales, le faible taux de rendement de ce fonds n’apparaîtrait même pas parmi ces raisons. Je ferais le pari que moins d’un % des gens connaissent les conditions du dépôt des fonds de prévoyance.
    Un changement de la loi à ce sujet aura très peu d’effets. Le phénomène social principal qui demeurera inchangé: je veux payer le moins possible à l’achat, payer les charges mensuelles les plus basses (en-dessous du coût réel), vendre au prix le plus élevé; si les charges mensuelles sont élevées, je devrai diminuer mon prix de vente. La maxime qui nous guide: au plus fort, la poche!
    Le domaine de la copropriété souffre d’un très pauvre sens de la collectivité. La concentration des pouvoirs entre les mains de quelques administrateurs -au détriment de l’assemblée qui est réduite au rôle de “rubber-stamp”, ne corrige en rien cette situation déplorable.
    Que faites-vous quand un Conseil d’administration refuse de faire réaliser une étude technique du Fonds de prévoyance et refuse ainsi d’établir les priorités de façon rationnelle? Ce n’est pas un plus haut taux de rendement qui rendra les conseils d’administration compétents et honnêtes!!!

    • Bonjour Mme Couture,
      Vous avez raison par rapport au fait que les rendements sur le fonds de prévoyance sont vraiment minimaux. Mais en même temps cette règle fait du sens dans le sens que personne ne veut que le fonds de prévoyance soit investi à la bourse ou dans un fond de Bitcoin… l’idée c’est que le capital soit disponible lorsque la copropriété en a besoin.

      Pour ce qui est du “pouvoir entre quelques mains”, vous pouvez facilement y remédier en vous impliquant sur le conseil d’administration. Je ne crois pas que remettre plus de pouvoir dans les mains des propriétaires va régler le problème pour plusieurs raisons:
      – On a déjà peu d’intérêt de la part des copropriétaires dans le processus d’assemblée (taux de présence bas)
      – On ne peut pas gérer par unanimité, un moment donné plus on est de personnes impliquées dans une décision plus ça allonge les délais.

      Je pense que le système actuel est fonctionnel, tout ce qu’il manque est un meilleur cadre légal et de s’assurer que ce cadre légal est respecté. Le fait qu’une copropriété ne fait pas faire d’étude de fonds de prévoyance n’est pas un signe de mauvaise gestion. La plupart des copropriétés que je vois qui en font faire ne respectent même pas les cotisations au fonds de prévoyance qui sont recommandées dans le rapport. Donc en plus de gaspiller de l’argent pour faire un rapport on ne le respecte pas. Par contre ça peut-être un outil super intéressant pour améliorer la gestion, mais faut voir les priorités de votre syndicat.

      Cédric

      • dc dit :

        pourtant, on recommande une modification législative quant à la rentabilité du Fonds de prévoyance qui dépend de l’existence d’une étude technique du Fonds de prévoyance:
        ” En fait, si les législateurs permettaient aux syndicats ayant une étude de fonds de prévoyance d’appliquer le concept de synchronisation des échéances, …”
        Donc l’application de cette modification serait conditionnelle à la réalisation d’une telle étude!!!
        De plus, il est question de poule et d’oeuf. Est-ce parce que l’assemblée est réduite à une peau de chagrin que les copropriétaires s’en foutent? Votre suggestion (me joindre au CA)
        ne va que renforcer l’oligarchie que je dénonce. La règle de la majorité prévaut en démocratie.
        Enfin, la réalisation d’une étude technique est très utile même si les copropriétaires n’ajustent pas leurs charges à ses conclusions. Un exemple: l’assureur refuse de verser une indemnité sous prétexte que tel équipement est trop âgé. Or l’étude donne une durée de vie pour cet équipement qui dépasse largement la date de la réclamation. Un autre exemple: la lecture d’une telle étude permet à tout acheteur potentiel de savoir à quoi s’en tenir dans le cas de copropriétés âgées et dont le Fonds de prévoyance est pauvre.

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