Lundi 4 décembre 2023

Gestion des sinistres en copropriété : Indemnisation du Syndicat sans dépréciation

Une décision récente de la Cour du Québec, sous la présidence de l’honorable Gilles Lareau, J.C.Q. vient préciser une question récurrente concernant le droit du Syndicat de copropriété à une indemnisation totale en cas de sinistre.

Le jugement, rendu dans une affaire d’indemnisation liée à un dégât d’eau dans la partie privative du copropriétaire, soulève des questions importantes en matière de responsabilité civile quant à la possibilité pour un assureur de réduire le montant de l’indemnisation sur la base des principes de dépréciations des biens et du bâtiment à l’égard de la réclamation du Syndicat.

Dans cette affaire, la responsabilité du copropriétaire étant admise, l’assureur du copropriétaire contestait le montant des frais engagé par le Syndicat, soit 9783 $, en réparation des dommages causés par le dégât d’eau. La question en litige était de savoir si le Syndicat avait le droit de réclamer 100% de sa perte ou s’il devait assumer une dépréciation de 10% en raison de l’âge du bâtiment avant le sinistre, comme le prétendait l’assureur.

La Cour a conclu que le Syndicat était bien fondé en droit de réclamer et d’obtenir le remboursement en entier des coûts engagés pour la remise en état du bâtiment et rejette les prétentions de l’assureur.

Selon le paragraphe 16 du jugement :

[16] “Dans le présent cas, la victime des dommages ne bénéficie pas de la plus-value provoquée par la remise à neuf du bâtiment. Il n’y a donc aucun enrichissement qui justifierait l’application de dépréciation opposable au Syndicat.”

Cette décision aura, nous l’espérons, des implications significatives dans le traitement des réclamations au bénéfice des Syndicats de copropriétés et confirme un principe reconnu en responsabilité civile maintenant applicable en droit de la copropriété. Voici comment le juge s’exprime à ce sujet:

[17] “La compensation que recherche le Syndicat n’est rien de plus que le montant de sa perte. En vertu des principes de la responsabilité civile au Québec, il a le droit de recevoir pleine compensation.”

La décision du tribunal devrait servir ainsi de référence précieuse, non seulement pour le domaine juridique, mais aussi pour les professionnels de la gestion immobilière.

Me Sylvain Dufresne, Avocat
Directeur Affaires Juridiques