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21 mars 2019

Indemnisation suite à 1074.2 C.c.Q : est-il encore possible d’engager la responsabilité d’un copropriétaire en responsabilité civile ?

L’article 1074.2 du Code civil du Québec (C.c.Q) est entrée en vigueur le 13 décembre 2018.  Depuis, c’est tout un bordel en copropriété puisque les assureurs des copropriétaires refusent d’indemniser leurs assurés lorsqu’un sinistre émane de leur unité.  En effet, l’article 1074.2, introduit dans le Code civil du Québec le 13 décembre dernier, a fait perdre aux copropriétés leurs droits à une ”responsabilité sans faute”, laquelle était prévue aux déclarations de copropriété. Cela est un désastre, car c’était cet article qui nous évitait d’avoir des débats interminables sur la ”faute”, à savoir si le copropriétaire avait été négligent ou non. Voici l’article qui apparaît des déclarations de copropriété et qui n’est dorénavant plus applicable :

”Tout Copropriétaire reste responsable, à l’égard des autres Copropriétaires et du Syndicat, des conséquences dommageables
entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable.”

En résumé, avant 1074.2, la résolution des sinistres en deçà de la franchise s’apparentait à un sinistre dans une maison unifamiliale dans la mesure où si une personne était malchanceuse et victime d’un sinistre causé par l’un de ses biens, sa tuyauterie, etc., son assureur réparait et déterminait ensuite s’il jugeait qu’il avait un recours en subrogation contre quelqu’un. Ce qui veut dire, qu’en copropriété, avant le 13 décembre 2018, pour un sinistre en deçà de la franchise du syndicat, chaque sinistré réclamait à son assureur pour être indemnisé et ensuite tous se retournaient contre l’assureur du copropriétaire fautif pour lui réclamer les dommages payés en plus de la franchise que chaque victime avait eu à débourser auprès de son assureur pour être indemnisée.

Aujourd’hui, avec 1074.2 du C.c.Q, les choses sont bien différentes puisque nous n’avons plus recours aux assureurs des copropriétaires en responsabilité civile, à moins de démontrer la ”faute”.  Par contre, faire la preuve d’une faute, lorsque nous ne sommes pas présents au moment où le sinistre a pris naissance, peut être passablement difficile. Les assureurs, le sachant très bien, en profitent pour refuser d’indemniser depuis le début 2019.  Il est vrai que pour les coûts des sinistres en deçà de la franchise, mais également pour les récupérations de la franchise du syndicat pour les sinistres plus importants.  Pour arriver à récupérer quoi que ce soit d’un assureur d’un copropriétaire, il faut prouver que le copropriétaire a été négligent afin d’engager sa faute et donc sa responsabilité civile.

En conséquence, les syndicats se retrouvent à assumer à même leur budget d’opération courante, la réparation des sinistres en deçà de la franchise et, probablement, les franchises lors de sinistres importants, pour lesquels ils ne peuvent pas prouver la faute d’un copropriétaire à la satisfaction de l’assureur. De beaux litiges à venir et ne négligeons pas l’impact sur les charges communes que tous les copropriétaires devront débourser pour faire face à ces imprévus. Dommage qu’on n’ait pas encore une régie de la copropriété (un peu comme la Régie du logement) pour au moins accélérer la résolution de ces litiges et le faire à moins de coût.  Par ailleurs, est-ce que quelqu’un a imaginé les coûts (temps et argent) que les syndicats auront à assumer pour tenter de prouver la ”faute”, puisque ce fardeau leur revient désormais ? Un syndicat, ce n’est pas un assureur; ce n’est pas organisé avec les processus et les ressources auxquels a accès un assureur !

Ce qui est encore plus dommage dans tout ça, c’est que le syndicat perd un levier important pour sensibiliser les gens à participer à la prévention des sinistres, notamment des dégâts d’eau, puisqu’il sera beaucoup plus difficile dans le futur de faire supporter les conséquences monétaires d’un sinistre aux assureurs des copropriétaires responsables, la collectivité des copropriétaires assumant dorénavant la facture lorsqu’on n’arrive pas à prouver la ”faute” du copropriétaire de l’unité d’où émane le sinistre. On s’entend pour dire qu’un assureur a pas mal plus de moyen qu’un syndicat pour contester la ”faute” de son assuré que le syndicat n’a de moyens pour prouver la ”faute” d’un copropriétaire.  C’est évidemment un peu David contre Goliath.

Ainsi, l’une des planches de salut qu’il nous reste pour protéger les syndicats (et leur budget) sera d’ajouter des règlements dans les déclarations de copropriété pour créer des obligations de ”prévention” que les copropriétaires devront respecter afin d’être en mesure d’engager leur responsabilité en cas de sinistre s’ils ne sont pas en mesure de prouver qu’ils se sont déchargés de leurs obligations de ”prévention”.

Je vous laisse prendre connaissance de 2 textes récents écrits par des avocats pour clarifier les changements survenus par rapport à la faute.

Par ailleurs, vu ce non-sens qu’est l’article 1074.2, d’ici quelques semaines, nous vous présenterons un texte de pétition qu’un député présentera à l’Assemblée Nationale afin de faire tomber l’article 1074.2 et revenir vers l’ancien régime. Le texte final de la pétition est en cours de révision et un site web indépendant nommé ”Ensemble contre 1074.2” sera mis en ligne pour promouvoir cette pétition qui sera bientôt en place. L’objectif de cette démarche, que je suis en train de mettre en place, est de permettre à tous les copropriétaires choqués de ces changements législatifs survenus sans qu’ils n’aient été consultés de pouvoir s’exprimer librement sur la question et qu’ils soient finalement entendus par l’Assemblée Nationale.  Gardez l’œil ouvert, car la pétition arrive sous peu !!!

Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée fondatrice
SolutionCondo
514-935-6999

Commentaires

  • Elise Beauchesne dit :

    23 avril 2019 À 5 H 30 MIN

    Bonjour, Vous avez bien raison. Cordialement, Elise Beauchesne

    Répondre
  • M. Blouin dit :

    22 avril 2019 À 21 H 40 MIN

    Précision importante: le fardeau en matière civile est celui de la prépondérance de preuve (50+1) et non « hors de tout doute ».

    Répondre
  • Jean-François Michaud dit :

    24 mars 2019 À 17 H 29 MIN

    Un très gros merci à Élise Beauchesne de SolutionCondo pour votre implication dans ce dossier complex et de ces très bonnes informations, pour notre syndicat nous suivons cela de près. Bonne suite dans ce dossier. Jean-François Michaud, administrateur principal Bloc-G

    Répondre
  • Joane Tousignant dit :

    22 mars 2019 À 15 H 10 MIN

    Félicitations encore une fois Solution Codo. Je serai la première à signer cette pétition et j’acheminerai vos bonnes idées qui sont profitables autant pour les syndicats que les copropriétaires qui payent déjà trop pour une assurance personnelle qui leurs est presqu’inutile .

    Répondre
  • M Valade dit :

    22 mars 2019 À 8 H 32 MIN

    Votre propos et le suivi que vous accordez à ce dossier est très important. Notre syndicat aura sa prochaine assemblée générale en juin prochain (2019). L'accompagnement de votre firme prend tout son sens afin de soumettre aux assemblées générales des propositions pour modifier le règlement de copropriété. Imaginer la situation alors que des unités sont occupées par des locataires alors qu'on observe chez ces occupants un moins grand sens de la communauté et du respect de l'immeuble. Merci de poursuivre votre travail et de nous informer.

    Répondre
  1. M Valade dit :

    Votre propos et le suivi que vous accordez à ce dossier est très important.
    Notre syndicat aura sa prochaine assemblée générale en juin prochain (2019). L’accompagnement de votre firme prend tout son sens afin de soumettre aux assemblées générales des propositions pour modifier le règlement de copropriété.
    Imaginer la situation alors que des unités sont occupées par des locataires alors qu’on observe chez ces occupants un moins grand sens de la communauté et du respect de l’immeuble.
    Merci de poursuivre votre travail et de nous informer.

  2. Joane Tousignant dit :

    Félicitations encore une fois Solution Codo. Je serai la première à signer cette pétition et j’acheminerai vos bonnes idées qui sont profitables autant pour les syndicats que les copropriétaires qui payent déjà trop pour une assurance personnelle qui leurs est presqu’inutile .

  3. Jean-François Michaud dit :

    Un très gros merci à Élise Beauchesne de SolutionCondo pour votre implication dans ce dossier complex et de ces très bonnes informations, pour notre syndicat nous suivons cela de près.

    Bonne suite dans ce dossier.

    Jean-François Michaud,
    administrateur principal Bloc-G

  4. M. Blouin dit :

    Précision importante: le fardeau en matière civile est celui de la prépondérance de preuve (50+1) et non « hors de tout doute ».

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