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21 mars 2019

Indemnisation suite à 1074.2 C.c.Q : est-il encore possible d’engager la responsabilité d’un copropriétaire en responsabilité civile ?

L’article 1074.2 du Code civil du Québec (C.c.Q) est entrée en vigueur le 13 décembre 2018.  Depuis, c’est tout un bordel en copropriété puisque les assureurs des copropriétaires refusent d’indemniser leurs assurés lorsqu’un sinistre émane de leur unité.  En effet, l’article 1074.2, introduit dans le Code civil du Québec le 13 décembre dernier, a fait perdre aux copropriétés leurs droits à une ”responsabilité sans faute”, laquelle était prévue aux déclarations de copropriété. Cela est un désastre, car c’était cet article qui nous évitait d’avoir des débats interminables sur la ”faute”, à savoir si le copropriétaire avait été négligent ou non. Voici l’article qui apparaît des déclarations de copropriété et qui n’est dorénavant plus applicable :

”Tout Copropriétaire reste responsable, à l’égard des autres Copropriétaires et du Syndicat, des conséquences dommageables
entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable.”

En résumé, avant 1074.2, la résolution des sinistres en deçà de la franchise s’apparentait à un sinistre dans une maison unifamiliale dans la mesure où si une personne était malchanceuse et victime d’un sinistre causé par l’un de ses biens, sa tuyauterie, etc., son assureur réparait et déterminait ensuite s’il jugeait qu’il avait un recours en subrogation contre quelqu’un. Ce qui veut dire, qu’en copropriété, avant le 13 décembre 2018, pour un sinistre en deçà de la franchise du syndicat, chaque sinistré réclamait à son assureur pour être indemnisé et ensuite tous se retournaient contre l’assureur du copropriétaire fautif pour lui réclamer les dommages payés en plus de la franchise que chaque victime avait eu à débourser auprès de son assureur pour être indemnisée.

Aujourd’hui, avec 1074.2 du C.c.Q, les choses sont bien différentes puisque nous n’avons plus recours aux assureurs des copropriétaires en responsabilité civile, à moins de démontrer la ”faute”.  Par contre, faire la preuve d’une faute, lorsque nous ne sommes pas présents au moment où le sinistre a pris naissance, peut être passablement difficile. Les assureurs, le sachant très bien, en profitent pour refuser d’indemniser depuis le début 2019.  Il est vrai que pour les coûts des sinistres en deçà de la franchise, mais également pour les récupérations de la franchise du syndicat pour les sinistres plus importants.  Pour arriver à récupérer quoi que ce soit d’un assureur d’un copropriétaire, il faut prouver que le copropriétaire a été négligent afin d’engager sa faute et donc sa responsabilité civile.

En conséquence, les syndicats se retrouvent à assumer à même leur budget d’opération courante, la réparation des sinistres en deçà de la franchise et, probablement, les franchises lors de sinistres importants, pour lesquels ils ne peuvent pas prouver la faute d’un copropriétaire à la satisfaction de l’assureur. De beaux litiges à venir et ne négligeons pas l’impact sur les charges communes que tous les copropriétaires devront débourser pour faire face à ces imprévus. Dommage qu’on n’ait pas encore une régie de la copropriété (un peu comme la Régie du logement) pour au moins accélérer la résolution de ces litiges et le faire à moins de coût.  Par ailleurs, est-ce que quelqu’un a imaginé les coûts (temps et argent) que les syndicats auront à assumer pour tenter de prouver la ”faute”, puisque ce fardeau leur revient désormais ? Un syndicat, ce n’est pas un assureur; ce n’est pas organisé avec les processus et les ressources auxquels a accès un assureur !

Ce qui est encore plus dommage dans tout ça, c’est que le syndicat perd un levier important pour sensibiliser les gens à participer à la prévention des sinistres, notamment des dégâts d’eau, puisqu’il sera beaucoup plus difficile dans le futur de faire supporter les conséquences monétaires d’un sinistre aux assureurs des copropriétaires responsables, la collectivité des copropriétaires assumant dorénavant la facture lorsqu’on n’arrive pas à prouver la ”faute” du copropriétaire de l’unité d’où émane le sinistre. On s’entend pour dire qu’un assureur a pas mal plus de moyen qu’un syndicat pour contester la ”faute” de son assuré que le syndicat n’a de moyens pour prouver la ”faute” d’un copropriétaire.  C’est évidemment un peu David contre Goliath.

Ainsi, l’une des planches de salut qu’il nous reste pour protéger les syndicats (et leur budget) sera d’ajouter des règlements dans les déclarations de copropriété pour créer des obligations de ”prévention” que les copropriétaires devront respecter afin d’être en mesure d’engager leur responsabilité en cas de sinistre s’ils ne sont pas en mesure de prouver qu’ils se sont déchargés de leurs obligations de ”prévention”.

Je vous laisse prendre connaissance de 2 textes récents écrits par des avocats pour clarifier les changements survenus par rapport à la faute.

Par ailleurs, vu ce non-sens qu’est l’article 1074.2, d’ici quelques semaines, nous vous présenterons un texte de pétition qu’un député présentera à l’Assemblée Nationale afin de faire tomber l’article 1074.2 et revenir vers l’ancien régime. Le texte final de la pétition est en cours de révision et un site web indépendant nommé ”Ensemble contre 1074.2” sera mis en ligne pour promouvoir cette pétition qui sera bientôt en place. L’objectif de cette démarche, que je suis en train de mettre en place, est de permettre à tous les copropriétaires choqués de ces changements législatifs survenus sans qu’ils n’aient été consultés de pouvoir s’exprimer librement sur la question et qu’ils soient finalement entendus par l’Assemblée Nationale.  Gardez l’œil ouvert, car la pétition arrive sous peu !!!

Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée fondatrice
SolutionCondo
514-935-6999

Commentaires

  • Elise Beauchesne dit :

    19 juillet 2019 À 9 H 42 MIN

    Bonjour, Je suis d'accord avec vous que la règle de répartition que tentait d'appliquer les assureurs n'était pas opposable aux syndicats, mais que souvent lasse de s'obstiner, tout le monde y consentait. Par contre, il aurait fallu se battre contre cela au lieu d'apporter les modifications proposées par la nouvelle loi. En fait, le projet de loi 141 et notamment l'article 1074.2 C.c.Q ne règle rien et au contraire, il fait en sorte de multiplier les victimes puisque tous les copropriétaires le deviennent lors d'un sinistre lorsqu'on n'est pas capable de faire prendre ses responsabilités à l'assureur du responsable (sous prétexte qu'on ne peut pas démontrer la faute). En fait, la nouvelle loi déresponsabilise les occupants du bâtiment, et sachant qu'il y a de plus en plus de location en condo, c'est particulièrement inquiétant. C'est tout le monde qui paye sauf les assureurs des responsables des dommages. On s'entend pour dire que les assureurs eux le frottent les mains de bonheur puisqu'ils font bien plus d'argent qu'avant. Ils ont les mêmes primes, mais ne payent plus. Un beau fiasco à mon avis, et tout ça parce que des avocats trouvaient injuste le fait que des copropriétaires sinistrés sous une unité responsable devaient réclamer à leurs assureurs lors de dommage. Être sinistré non responsable, c'est une réalité de la vie en général et pas juste en copropriété. Quand on a un accident de la route non responsable, on réclame à notre assurance, qu'on soit responsable ou non. En fait, on a des assurances pour ces malchances de la vie. À crier au loup, ces avocats ont tout simplement cassé une machine qui n'était pas parfaite je l'admets, mais qui marchait drôlement mieux que maintenant et surtout qui était bien plus équitable envers les copropriétaires. Mais surtout l'ancien système encourageait beaucoup plus à la prévention. Quand tout le monde aura compris le système, vous verrez comment les gens sans scrupules se mettront à en profiter au détriment de tous les bons copropriétaires qui auront le plaisir de renflouer le triangle des Bermudes que sera le fameux fonds d'autoassurance. Au plaisir d'approfondir la question avec vous en personne lors d'un colloque ou un événement à venir. Cordialement, Elise Beauchesne

    Répondre
  • Diane Boissinot dit :

    18 juillet 2019 À 23 H 46 MIN

    Vous écrivez : «On s’entend pour dire qu’un assureur a pas mal plus de moyen qu’un syndicat pour contester la ”faute” de son assuré que le syndicat n’a de moyens pour prouver la ”faute” d’un copropriétaire. C’est évidemment un peu David contre Goliath.» Avant c’était les assureurs des copropriétaires qui avaient subi des dommages qui, selon les «ententes privées et à l’amiable» entre ces assureurs et l’assureur du syndicat (la plupart du temps au mépris des dispositions de la déclaration), devaient assumer les coûts de réparation en deçà de la franchise du syndicat, à moins de prouver la faute d’un autre copropriétaire. Sans cette preuve, finalement ce sont les copropriétaires victimes qui devaient assumer la franchise du syndicat via leur propre assurance et subir des augmentations de prime durant les années subséquentes. Ce qui était totalement illégal la plupart du temps puisque dans presque toutes les déclarations de copropriété, c’était déjà le syndicat qui détenait l’intérêt assurable : Un exemple de disposition de déclaration de copropriété existante : «ASSURANCES DE LA COPROPRIÉTÉ Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l'immeuble, y compris dans les parties privatives. La loi l’oblige à souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportés par un copropriétaire à sa partie privative …» De plus, selon la plupart des déclarations, le syndicat doit assurer l’immeuble à sa peine valeur, incluant les parties privatives mais en excluant de celles-ci les améliorations aux plans originaux et les meubles. Alors, s’il y avait une franchise sur l’assurance du syndicat, celui-ci a toujours eu l’obligation de l’assumer complètement car c’est lui qui a pris le risque pour ce montant quand il a négocié le contrat, pas les copropriétaires individuels. L’intérêt assurable de ces derniers se limite à ses améliorations et à ses meubles. Cela ramène les responsabilités à la bonne place. En bout de ligne, c’est l’ensemble des copropriétaires qui vont, selon leur part des charges communes, assumer ce risque de la franchise qu’a contracté le syndicat. Avant, c’était les Goliath unis (assureurs tous confondus) contre les David (copropriétaires) endommagés sans faute, et cette entente entre assureurs était illégale la plupart du temps au Québec. Si c'est pénible pour le syndicat de prouver la faute d'un copropriétaire, imaginez combien ce l'était avant pour les copropriétaires individuels!

    Répondre
  • Elise Beauchesne dit :

    23 avril 2019 À 5 H 30 MIN

    Bonjour, Vous avez bien raison. Cordialement, Elise Beauchesne

    Répondre
  • M. Blouin dit :

    22 avril 2019 À 21 H 40 MIN

    Précision importante: le fardeau en matière civile est celui de la prépondérance de preuve (50+1) et non « hors de tout doute ».

    Répondre
  • Jean-François Michaud dit :

    24 mars 2019 À 17 H 29 MIN

    Un très gros merci à Élise Beauchesne de SolutionCondo pour votre implication dans ce dossier complex et de ces très bonnes informations, pour notre syndicat nous suivons cela de près. Bonne suite dans ce dossier. Jean-François Michaud, administrateur principal Bloc-G

    Répondre
  • Joane Tousignant dit :

    22 mars 2019 À 15 H 10 MIN

    Félicitations encore une fois Solution Codo. Je serai la première à signer cette pétition et j’acheminerai vos bonnes idées qui sont profitables autant pour les syndicats que les copropriétaires qui payent déjà trop pour une assurance personnelle qui leurs est presqu’inutile .

    Répondre
  • M Valade dit :

    22 mars 2019 À 8 H 32 MIN

    Votre propos et le suivi que vous accordez à ce dossier est très important. Notre syndicat aura sa prochaine assemblée générale en juin prochain (2019). L'accompagnement de votre firme prend tout son sens afin de soumettre aux assemblées générales des propositions pour modifier le règlement de copropriété. Imaginer la situation alors que des unités sont occupées par des locataires alors qu'on observe chez ces occupants un moins grand sens de la communauté et du respect de l'immeuble. Merci de poursuivre votre travail et de nous informer.

    Répondre
  1. M Valade dit :

    Votre propos et le suivi que vous accordez à ce dossier est très important.
    Notre syndicat aura sa prochaine assemblée générale en juin prochain (2019). L’accompagnement de votre firme prend tout son sens afin de soumettre aux assemblées générales des propositions pour modifier le règlement de copropriété.
    Imaginer la situation alors que des unités sont occupées par des locataires alors qu’on observe chez ces occupants un moins grand sens de la communauté et du respect de l’immeuble.
    Merci de poursuivre votre travail et de nous informer.

  2. Joane Tousignant dit :

    Félicitations encore une fois Solution Codo. Je serai la première à signer cette pétition et j’acheminerai vos bonnes idées qui sont profitables autant pour les syndicats que les copropriétaires qui payent déjà trop pour une assurance personnelle qui leurs est presqu’inutile .

  3. Jean-François Michaud dit :

    Un très gros merci à Élise Beauchesne de SolutionCondo pour votre implication dans ce dossier complex et de ces très bonnes informations, pour notre syndicat nous suivons cela de près.

    Bonne suite dans ce dossier.

    Jean-François Michaud,
    administrateur principal Bloc-G

  4. M. Blouin dit :

    Précision importante: le fardeau en matière civile est celui de la prépondérance de preuve (50+1) et non « hors de tout doute ».

  5. Diane Boissinot dit :

    Vous écrivez : «On s’entend pour dire qu’un assureur a pas mal plus de moyen qu’un syndicat pour contester la ”faute” de son assuré que le syndicat n’a de moyens pour prouver la ”faute” d’un copropriétaire. C’est évidemment un peu David contre Goliath.»
    Avant c’était les assureurs des copropriétaires qui avaient subi des dommages qui, selon les «ententes privées et à l’amiable» entre ces assureurs et l’assureur du syndicat (la plupart du temps au mépris des dispositions de la déclaration), devaient assumer les coûts de réparation en deçà de la franchise du syndicat, à moins de prouver la faute d’un autre copropriétaire. Sans cette preuve, finalement ce sont les copropriétaires victimes qui devaient assumer la franchise du syndicat via leur propre assurance et subir des augmentations de prime durant les années subséquentes. Ce qui était totalement illégal la plupart du temps puisque dans presque toutes les déclarations de copropriété, c’était déjà le syndicat qui détenait l’intérêt assurable :
    Un exemple de disposition de déclaration de copropriété existante :

    «ASSURANCES DE LA COPROPRIÉTÉ

    Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris dans les parties privatives. La loi l’oblige à souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportés par un copropriétaire à sa partie privative
    …»

    De plus, selon la plupart des déclarations, le syndicat doit assurer l’immeuble à sa peine valeur, incluant les parties privatives mais en excluant de celles-ci les améliorations aux plans originaux et les meubles.
    Alors, s’il y avait une franchise sur l’assurance du syndicat, celui-ci a toujours eu l’obligation de l’assumer complètement car c’est lui qui a pris le risque pour ce montant quand il a négocié le contrat, pas les copropriétaires individuels. L’intérêt assurable de ces derniers se limite à ses améliorations et à ses meubles.
    Cela ramène les responsabilités à la bonne place. En bout de ligne, c’est l’ensemble des copropriétaires qui vont, selon leur part des charges communes, assumer ce risque de la franchise qu’a contracté le syndicat.
    Avant, c’était les Goliath unis (assureurs tous confondus) contre les David (copropriétaires) endommagés sans faute, et cette entente entre assureurs était illégale la plupart du temps au Québec.
    Si c’est pénible pour le syndicat de prouver la faute d’un copropriétaire, imaginez combien ce l’était avant pour les copropriétaires individuels!

    • Bonjour,

      Je suis d’accord avec vous que la règle de répartition que tentait d’appliquer les assureurs n’était pas opposable aux syndicats, mais que souvent lasse de s’obstiner, tout le monde y consentait. Par contre, il aurait fallu se battre contre cela au lieu d’apporter les modifications proposées par la nouvelle loi. En fait, le projet de loi 141 et notamment l’article 1074.2 C.c.Q ne règle rien et au contraire, il fait en sorte de multiplier les victimes puisque tous les copropriétaires le deviennent lors d’un sinistre lorsqu’on n’est pas capable de faire prendre ses responsabilités à l’assureur du responsable (sous prétexte qu’on ne peut pas démontrer la faute).

      En fait, la nouvelle loi déresponsabilise les occupants du bâtiment, et sachant qu’il y a de plus en plus de location en condo, c’est particulièrement inquiétant. C’est tout le monde qui paye sauf les assureurs des responsables des dommages. On s’entend pour dire que les assureurs eux le frottent les mains de bonheur puisqu’ils font bien plus d’argent qu’avant. Ils ont les mêmes primes, mais ne payent plus.

      Un beau fiasco à mon avis, et tout ça parce que des avocats trouvaient injuste le fait que des copropriétaires sinistrés sous une unité responsable devaient réclamer à leurs assureurs lors de dommage. Être sinistré non responsable, c’est une réalité de la vie en général et pas juste en copropriété. Quand on a un accident de la route non responsable, on réclame à notre assurance, qu’on soit responsable ou non. En fait, on a des assurances pour ces malchances de la vie. À crier au loup, ces avocats ont tout simplement cassé une machine qui n’était pas parfaite je l’admets, mais qui marchait drôlement mieux que maintenant et surtout qui était bien plus équitable envers les copropriétaires.

      Mais surtout l’ancien système encourageait beaucoup plus à la prévention. Quand tout le monde aura compris le système, vous verrez comment les gens sans scrupules se mettront à en profiter au détriment de tous les bons copropriétaires qui auront le plaisir de renflouer le triangle des Bermudes que sera le fameux fonds d’autoassurance.

      Au plaisir d’approfondir la question avec vous en personne lors d’un colloque ou un événement à venir.

      Cordialement,

      Elise Beauchesne

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