Mercredi 15 avril 2020

Les assemblées virtuelles, ça vous intéresse ?

Récemment, le cabinet d’avocats DJC a obtenu une ordonnance pour l’un de leur client afin de tenir une assemblée virtuelle. Actuellement, il semble que la seule manière de tenir une telle assemblée est de s’adresser au tribunal, puisque le Code civil du Québec prévoit que les assemblées doivent se tenir en personne ou en étant représenté (par procuration).  C’est la formulation de l’article 1096 du Code civil du Québec qui poserait actuellement problème aux assemblées virtuelles ou hybrides et c’est pour cette raison qu’il faille obtenir l’autorisation du Tribunal pour en tenir. 

1096. Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, y compris celles visant à modifier le règlement de l’immeuble ou à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété.

Cela demeure actuellement une option pour des situations urgentes telles que la nécessité de lever une cotisation spéciale importante pour des travaux urgents ou le souhait de tenir l’assemblée de transition dans le cadre d’un immeuble neuf.  Toutefois, considérant les coûts, plusieurs ne souhaiteront pas opter pour cette solution.

Toutefois, considérant que cette obligation de distanciation physique qu’impose le COVID-19 durera probablement encore des mois, ce qui est tout à fait logique vu la virulence et la facilité de transmission de ce virus, nous nous questionnons à savoir s’il ne serait pas logique pour le Gouvernement de permettre aux copropriétés québécoises de tenir des assemblées virtuelles afin d’être en mesure de prendre les décisions qui relèvent de l’assemblée.

Description des parties privatives : obligation de la voter en assemblée avant le 13 juin 2020

Avoir la possibilité de tenir des assemblées virtuelles serait d’autant plus utile que les syndicats se doivent d’adopter leur description des parties privatives visée par l’article 1070 C.c.Q.  L’article 200 du projet de loi 41 adopté en mars dernier n’a pas octroyé de délai supplémentaire par rapport à la date limite du 13 juin 2020, alors même que ce projet de loi a amené un fait nouveau à l’effet que cette description devait être approuvée par l’assemblée des copropriétaires.

200. Le syndicat d’une copropriété divise établie avant le 13 juin 2018 qui n’est pas contrôlé par le promoteur doit soumettre pour approbation aux copropriétaires la première description des parties privatives prévue au troisième alinéa de l’article 1070 du Code civil.

Cette description doit, d’ici le 13 juin 2020, obtenir lors d’une assemblée l’approbation des copropriétaires, représentant plus de la moitié des voix des copropriétaires, présents ou représentés.

Démocratisation de la technologie : un avantage durable pour le futur

De plus, avec le confinement qu’impose la COVID-19, la technologie se démocratise beaucoup et il devient beaucoup plus envisageable que par le passé d’utiliser celle-ci pour tenir des assemblées, qui pour le moment pourraient être entièrement virtuelles.  Lors du retour à la normale, cette technologie pourrait s’arrimer avec une assemblée en personne et permettre par exemple à des investisseurs étrangers d’assister à l’assemblée par un mode technologique afin de faire naître l’assemblée hybride.  Cela pourrait être fort intéressant pour permettre l’obtention du quorum et les majorités requises pour prendre certaines décisions.

L’identification des copropriétaires : un défi facilement surmontable

Finalement, n’oublions pas qu’il demeurera impératif d’identifier adéquatement les participants à une assemblée afin d’être certain qu’il s’agit bien des copropriétaires de l’immeuble qui soient présents, même s’ils ne le sont que virtuellement.  Par contre, cela est relativement simple lorsque les copropriétaires sont déjà connectés à une plate-forme intranet pour leur copropriété.  Il est par ailleurs possible d’implanter une double authentification qui permettrait en plus des identifiants de connexion de forcer le copropriétaire qui veut entrer dans la salle d’assemblée à entrer un code unique ayant été envoyé sur son téléphone cellulaire.  

Malgré notre engouement pour cette possibilité, nous sommes curieux de savoir si, de votre côté, cela vous intéresserait de tenir des assemblées virtuelles ou hybrides. 

==> CLIQUEZ ICI pour compléter notre court sondage de 6 questions

==> CLIQUEZ ICI pour entendre l’entrevue de Me Yves Joli-Coeur à ce sujet

Cédric Deschamps
Associé et architecte produit
UpperBee