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19 juillet 2010

Les cotisations spéciales : comment les répartir

Bien que le terme quote-part peut paraître simple et bien compris de tous dans le milieu de la copropriété, il en est tout autrement. Premièrement à quoi sert-elle, qu’est-ce qu’elle représente ? Est-ce qu’elle a un lien avec les frais de condo que vous payez ? Est-ce qu’elle a un lien avec les cotisations spéciales ? Considérant le nombre de questions que nous avons eues dernièrement qui sont liés à une mauvaise répartition des dépenses et surtout des cotisations spéciales, je vais démystifier l’utilisation de la “quote-part” pour vous. Le Code civil du Québec est clair à propos des quotes-parts. L’article 1046 du Code civil du Québec mentionne que «Chaque copropriétaire a, sur les parties communes, un droit de propriété indivis. Sa quote-part dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction.». En fait, cela signifie que votre quote-part représente un pourcentage de la valeur des parties communes de l’immeuble.  Lorsque vous achetez une unité de condo, vous achetez en fait un pourcentage des parties communes, lesquelles devront être entretenues, réparées et éventuellement remplacées. De plus, l’article 1064 du Code civil du Québec mentionne «Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.». C’est clair, précis, net (pour une fois…). Mais où il semble réellement y avoir de la confusion c’est avec les cotisations spéciales. La loi ne spécifie pas directement comment ces cotisations spéciales doivent être réparties. En fait, on peut directement faire un parallèle avec la répartition des charges communes, car une cotisation spéciale est en fait une charge commune. En fait, si votre syndicat a un fonds de prévoyance suffisamment bien cotisé, vous ne devriez pas avoir de cotisation spéciale dans le cas de travaux majeurs. La cotisation spéciale est la résultante d’une sous-évaluation du budget au fil du temps. Il va donc de soit que la répartition des coûts de ces cotisations spéciales soient, au même titre que les frais de condo, en fonction des quotes-parts pour tout ce qui a trait aux parties communes.  On voit encore des copropriétés où des cotisations spéciales pour une toiture par exemple sont répartis selon le nombre d’unités de condo, ce qui est complètement injuste pour les personnes qui ont les plus petites quotes-parts dans l’immeuble.  Une toiture est une partie commune et par conséquent, que ce soit pour l’accumulation des sommes dans le fonds de prévoyance via les frais de condo ou que ce soit pour une cotisation spéciale, la répartition doit se faire en fonction de la quote-part de chaque copropriétaire. Si vous êtes dans l’une de ces copropriétés où la répartition des charges communes est inadéquate, je vous suggère fortement de rectifier le tir le plus rapidement possible. Bien que tout le monde puisse s’entendre de cette façon actuellement, ça ne peut que créer des problèmes dans le futur si des cotisations spéciales importantes surviennent par exemple. Comme on dit, les bons comptes font les bons amis… Cédric Deschamps, Ing. jr. Associé-fondateur SolutionCondo.com Tél : 514-935-6999 Courriel : cedric.deschamps@solutioncondo.com

Commentaires

  • Roger dit :

    30 avril 2018 À 11 H 10 MIN

    Bonjour, S'il y a changement de tous les puits de lumière, est-ce que les charges sont à tous les copropriétaires ou seulement à la charge de ceux qui ont un puit de lumière ? Merci, Roger

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  • Cedric Deschamps dit :

    17 avril 2018 À 9 H 34 MIN

    Bonjour Roger,Dans votre déclaration on ne parle peut-être pas spécifiquement des puits de lumière, mais il doit y avoir une référence aux portes et aux fenêtres qui sont habituellement des parties communes à usage restreint. Pour moi un puits de lumière, n'est autre chose qu'une forme de fenêtre sur le toit.Cédric

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  • Roger dit :

    14 avril 2018 À 11 H 32 MIN

    Bonjour,Est-ce que des puits de lumière sur la toiture font partie des parties communes à usage restreint ? Ce ne sont pas tous les copropriétaires qui en ont (la moitié). Il est prévu de tous les changer. Il n'y a pas de clause à la déclaration qui en parle. Est-ce que le remplacement de ces puits est à la charge de tous les copropriétaires ou à seulement ceux qui en ont ?Merci

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  • Cedric Deschamps dit :

    2 avril 2018 À 16 H 03 MIN

    Bonjour Mme Perron,Malheureusement vous ne pouvez pas y faire grand-chose puisque les budgets / cotisations spéciales sont présentés pour consultation aux copropriétaires, mais adoptés par le conseil d'administration. Donc si vous n'aimez pas le fonctionnement actuel votre meilleure option est de vous présenter sur le CA dans le but d'influencer la prise de décision.Par contre, je ne suis pas vraiment surpris de ce "fonctionnement". Plusieurs copropriétés pensent que le fait d'avoir des frais de condo élevé va les empêcher de vendre puisque leurs frais de condo ne seront plus selon le marché. Mais si vous voulez mon opinion, ça ressemble vraiment plus à une mauvaise gestion qu'autre chose et les acheteurs ne sont pas dupes, ils vont regarder les procès-verbaux et vont voir la même chose que vous...Bonne chance avec ceci.Cédric

    Répondre
  • Danielle perron dit :

    2 avril 2018 À 15 H 53 MIN

    Bonjour, j'ai acheté un condo en 2015. Les frais de condo demeurent fixes, mais selon les anciens procès verbaux, les copropriétaires paient des cotisations spéciales depuis, minimum, 2011. De $500.00 à $800.00 par année. Pour La Réunion annuelle de 2018, on nous prévoit encore des cotisations spéciales de $750.00. J'ai suggéré l'augmentation des frais de condo, parce que s'il y a toujours des cotisations spéciales, c'est que les frais de condo sont trop bas. Mais je rencontre un mur à chaque fois... Est-ce que j'ai le droit de payer les cotisations spéciales en l'étalant sur 12 mois avec mes frais de condo? Merci de me répondre

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  • Cedric Deschamps dit :

    18 juillet 2017 À 9 H 21 MIN

    Bonjour Cynthia,J'imagine que le tout va passer d'une rumeur à la réalité et à ce moment vous allez être mis au courant du pourquoi du comment. S'il y a des problématiques sur votre immeuble, il est du devoir du conseil d'administration d'effectuer les correctifs nécessaires. Simplement pour la conservation de votre investissement, vous avez tout intérêt à faire faire les travaux sinon si vous essayez de vendre vous allez vous faire négocier sur le prix si le problème n'est pas corrigé.Ce genre de situation n'est clairement pas agréable, mais parfois vaut mieux payer 10k tout de suite, que d'attendre et de payer 20k plus tard parce que l'on a été négligeant.Bonne chance avec ceci.Cordialement,Cédric

    Répondre
  • Cynthia dit :

    18 juillet 2017 À 9 H 13 MIN

    Bonjour, Nous venons d'apprendre que des travaux majeurs devront être entreprit à la bâtisse (infiltration d'eau revêtement à arracher et à changer). La rumeur cours que le prix de la cotisation spéciale sera de 6000 à 10000$ par copropriétaire sinon plus ! Cette sommes est complètement hors de notre budget. Est-ce qu'il y a des recours pour des copropriétaires floués par des cotisations spéciale exubérantes ? S’il y a non-paiement, mon condo pourrait-il être saisi

    Répondre
  • Cedric Deschamps dit :

    29 mai 2017 À 8 H 22 MIN

    Bonjour Elizabeth,Il y a normalement toujours une assemblée spéciale qui précède une cotisation spéciale. Les termes de paiement de cette cotisation sont souvent mentionnés lors de cette assemblée. Tout dépendamment de l'urgence de la situation, celle-ci peut être exigible immédiatement après l'assemblée. Certaines cotisations sont étalées sur une année, il n'y a pas de règle unique, ça dépend du projet, de l'urgence de faire les travaux et des liquidités des travaux.Communiquez avec votre conseil d'administration afin de leur signifier votre adresse postale pour qu'ils puissent vous inviter lors de ces assemblées, mais si vous n'êtes pas au courant de la situation, c'est peut-être parce qu'ils ont la mauvaise adresse.Bonne chance avec ceci

    Répondre
  • Elizabeth dit :

    28 mai 2017 À 8 H 10 MIN

    Bonjour,J'ai reçu cette semaine une lettre d'un avocat qui me dit que je dois payer d'ici 10 jours un montant de 2700$ pour des travaux de toitures qu'il y a eu il y a 2 mois. Je n'habite pas dans mon condo, je le loue, et personne ne m'avait avertie qu'il y avait des travaux de toiture qui se faisaient et je n'avais reçu aucune facture ou lettre qui m'avise que je dois payer une cotisation spéciale! Quelles sont les règles pour le délai de paiement pour des cotisations spéciales et comment je peux me défendre dans une telle situation?Merci

    Répondre
  • Bruno dit :

    1 mai 2017 À 12 H 34 MIN

    Bonjour Cedric,Je ne vous avais pas mentionné que je suis propriétaire depuis seulement trois ans alors je me demandais si çela pouvait changer quelque chose au fait d'avoir à payer ce 500$ annuel en cotisation spéciale.Merci d'avoir pris le temps de me répondre.

    Répondre
  • Cedric Deschamps dit :

    1 mai 2017 À 9 H 55 MIN

    Bonjour Bruno,Si la durée de vie de votre toiture est de 20 ans, votre syndicat aurait dû contribuer à son fond de prévoyance chaque année pour arriver au bout de 20 ans avec le montant en banque pour remplacer la toiture. Dans votre cas, à ce que je comprend ça n'a pas été fait. Que l'on l'inclus au budget ou que l'on fasse une cotisation spéciale chaque année en prévision d'avoir les sommes dans 4 ans, c'est la même chose.Vous devriez plus voir la chose comme non pas comme un cadeau que vous faites au fonds de prévoyance mais plus comme la portion que vous auriez dû payé dans les 16 dernières années.

    Répondre
  • Bruno dit :

    1 mai 2017 À 9 H 15 MIN

    Bonjour, j'aimerais savoir si c'est légal de demander une cotisation spéciale de 500$ par année pour des travaux majeurs qui vont se faire dans quatre ans (la toiture va être à refaire) alors que je mettrai mon condo en vente dans peu de temps. Ai-je à payer et à faire un "beau cadeau" au fonds de prévoyance pour des travaux futurs? Je paierais pour quelque chose dont je ne profiterai même pas et sur la fiche descriptive de ma propriété, je ne pourrai pas indiquer que la toiture est refaite. D'autant plus que dans quatre ans, les autres copropriétaires pourront éventuellement voter d'injecter ces fonds à d'autres travaux à faire. Merci de m'informer à ce sujet.

    Répondre
  • Cedric Deschamps dit :

    18 mars 2017 À 13 H 08 MIN

    Bonjour Mario,J’aimerais vous donner un réponse exacte, mais vous allez devoir regarder dans votre déclaration de copropriété pour voir ce qui est inscrit au sujet des parties communes à usage restreint.La logique normale veut que le le syndicat de copropriété prenne en charge l’entretien et les réparations mineurs et refile la facture au copropriétaire et prenne à sa charge les remplacements ou entretiens majeurs des parties communes à usage restreint. Mais dans les faits, dans beaucoup d’immeubles, le syndicat prend tout en charge à moins que ce soit causé par une négligence du copropriétaire. Ex.: Je force ma manivelle de ma fenêtre et je la casse. On doit changer prématurément ma porte d’entrée puisque je me suis fait défoncer suite à un vol, etc.Comme je vous dis, la partie commune à usage restreint c’est beaucoup de cas par cas. Les portes patio doivent être changées à cause de quoi? Que quelqu’un a cassé une vitre ou parce qu’elle a atteint sa durée de vie utile ou du à un mauvais entretien du syndicat?Dans votre cas, ça ressemble pas mal à des composantes qui ont atteint leur durée de vie utile. À moins d’indication contraire dans votre déclaration, je vous dirais que c’est à tout le monde de payer par cotisation spéciale.Je comprends que ça peut sembler frustrant de devoir payer pour une cotisation spéciale, mais l’idéal est de cotiser au fonds de prévoyance le montant requis afin d’éviter des surprises comme vous avez.

    Répondre
  • Mario G. dit :

    17 mars 2017 À 11 H 31 MIN

    Bonjour, Dans notre copropriété, il y a certain condo qui leur porte de patio est à changer ainsi que les fenêtres de certains. Le cout de réparations dans chaque unité n'est pas pareil et certaines unités n'ont rien à changer.1)Est-ce tous les condos doivent payer la cotisation spéciale même s'ils n'ont aucune réparation à faire dans leur unité ?2)Est-ce qu'on peut répartir la cotisation spéciale au prorata du cout des réparation pour chaque unité ?Merci d'avance.

    Répondre
  • Cedric Deschamps dit :

    14 mars 2017 À 8 H 11 MIN

    Bonjour Mme Denoncourt,Effectivement, ce genre de cas est désagréable. Je ne peux pas trop vous aider pour ce qui est du côté légal, ceci est réservé aux avocats.Personnellement, je contacterais un avocat, j'obtiendrais un avis juridique question d'appuyer légalement ma démarche et payerait seulement la portion de la cotisation que vous avez à payer. Ça risque de vous coûter un peu plus cher cette fois-ci, mais au moins vous allez probablement régler le problème pour le futur.En vous souhaitant bonne chance avec votre problème.Cédric

    Répondre
  • Denoncourt, Annie dit :

    23 octobre 2016 À 17 H 18 MIN

    Bonjour ! Pour faire suite à cet article. Comment doit-on procéder ? Devons nous demander un changement dans les règlements du syndicat ? Comment fait-on si la majorité des propriétaire refuse la division de la cotisation spéciale en cote part ? Est-ce que la loi nous protège ?Car dans notre situation nous sommes 2 propriétaires à demander l'application de la cote part dans les situations de cotisations spéciales, mais 8 autres propriétaires tire un avantage à ce que cela soit divisé en part égal et tiennent à ce calcul( part égale). Nous devons dans les prochaines semaine payer une part égale de 6000$ pour une réparation aux cheminées alors que notre cote part est de 5.81 et nos voisins est de 10.8.Merci !

    Répondre
  1. Denoncourt, Annie dit :

    Bonjour !
    Pour faire suite à cet article. Comment doit-on procéder ? Devons nous demander un changement dans les règlements du syndicat ? Comment fait-on si la majorité des propriétaire refuse la division de la cotisation spéciale en cote part ? Est-ce que la loi nous protège ?Car dans notre situation nous sommes 2 propriétaires à demander l’application de la cote part dans les situations de cotisations spéciales, mais 8 autres propriétaires tire un avantage à ce que cela soit divisé en part égal et tiennent à ce calcul( part égale). Nous devons dans les prochaines semaine payer une part égale de 6000$ pour une réparation aux cheminées alors que notre cote part est de 5.81 et nos voisins est de 10.8.

    Merci !

    • Bonjour Mme Denoncourt,

      Effectivement, ce genre de cas est désagréable. Je ne peux pas trop vous aider pour ce qui est du côté légal, ceci est réservé aux avocats.

      Personnellement, je contacterais un avocat, j’obtiendrais un avis juridique question d’appuyer légalement ma démarche et payerait seulement la portion de la cotisation que vous avez à payer. Ça risque de vous coûter un peu plus cher cette fois-ci, mais au moins vous allez probablement régler le problème pour le futur.

      En vous souhaitant bonne chance avec votre problème.

      Cédric

  2. Mario G. dit :

    Bonjour,
    Dans notre copropriété, il y a certain condo qui leur porte de patio est à changer ainsi que les fenêtres de certains. Le cout de réparations dans chaque unité n’est pas pareil et certaines unités n’ont rien à changer.

    1)Est-ce tous les condos doivent payer la cotisation spéciale même s’ils n’ont aucune réparation à faire dans leur unité ?

    2)Est-ce qu’on peut répartir la cotisation spéciale au prorata du cout des réparation pour chaque unité ?

    Merci d’avance.

    • Bonjour Mario,

      J’aimerais vous donner un réponse exacte, mais vous allez devoir regarder dans votre déclaration de copropriété pour voir ce qui est inscrit au sujet des parties communes à usage restreint.

      La logique normale veut que le le syndicat de copropriété prenne en charge l’entretien et les réparations mineurs et refile la facture au copropriétaire et prenne à sa charge les remplacements ou entretiens majeurs des parties communes à usage restreint. Mais dans les faits, dans beaucoup d’immeubles, le syndicat prend tout en charge à moins que ce soit causé par une négligence du copropriétaire. Ex.: Je force ma manivelle de ma fenêtre et je la casse. On doit changer prématurément ma porte d’entrée puisque je me suis fait défoncer suite à un vol, etc.

      Comme je vous dis, la partie commune à usage restreint c’est beaucoup de cas par cas. Les portes patio doivent être changées à cause de quoi? Que quelqu’un a cassé une vitre ou parce qu’elle a atteint sa durée de vie utile ou du à un mauvais entretien du syndicat?

      Dans votre cas, ça ressemble pas mal à des composantes qui ont atteint leur durée de vie utile. À moins d’indication contraire dans votre déclaration, je vous dirais que c’est à tout le monde de payer par cotisation spéciale.

      Je comprends que ça peut sembler frustrant de devoir payer pour une cotisation spéciale, mais l’idéal est de cotiser au fonds de prévoyance le montant requis afin d’éviter des surprises comme vous avez.

  3. Bruno dit :

    Bonjour, j’aimerais savoir si c’est légal de demander une cotisation spéciale de 500$ par année pour des travaux majeurs qui vont se faire dans quatre ans (la toiture va être à refaire) alors que je mettrai mon condo en vente dans peu de temps. Ai-je à payer et à faire un “beau cadeau” au fonds de prévoyance pour des travaux futurs? Je paierais pour quelque chose dont je ne profiterai même pas et sur la fiche descriptive de ma propriété, je ne pourrai pas indiquer que la toiture est refaite. D’autant plus que dans quatre ans, les autres copropriétaires pourront éventuellement voter d’injecter ces fonds à d’autres travaux à faire. Merci de m’informer à ce sujet.

    • Bonjour Bruno,

      Si la durée de vie de votre toiture est de 20 ans, votre syndicat aurait dû contribuer à son fond de prévoyance chaque année pour arriver au bout de 20 ans avec le montant en banque pour remplacer la toiture. Dans votre cas, à ce que je comprend ça n’a pas été fait. Que l’on l’inclus au budget ou que l’on fasse une cotisation spéciale chaque année en prévision d’avoir les sommes dans 4 ans, c’est la même chose.

      Vous devriez plus voir la chose comme non pas comme un cadeau que vous faites au fonds de prévoyance mais plus comme la portion que vous auriez dû payé dans les 16 dernières années.

  4. Bruno dit :

    Bonjour Cedric,

    Je ne vous avais pas mentionné que je suis propriétaire depuis seulement trois ans alors je me demandais si çela pouvait changer quelque chose au fait d’avoir à payer ce 500$ annuel en cotisation spéciale.

    Merci d’avoir pris le temps de me répondre.

  5. Elizabeth dit :

    Bonjour,

    J’ai reçu cette semaine une lettre d’un avocat qui me dit que je dois payer d’ici 10 jours un montant de 2700$ pour des travaux de toitures qu’il y a eu il y a 2 mois. Je n’habite pas dans mon condo, je le loue, et personne ne m’avait avertie qu’il y avait des travaux de toiture qui se faisaient et je n’avais reçu aucune facture ou lettre qui m’avise que je dois payer une cotisation spéciale! Quelles sont les règles pour le délai de paiement pour des cotisations spéciales et comment je peux me défendre dans une telle situation?

    Merci

    • Bonjour Elizabeth,

      Il y a normalement toujours une assemblée spéciale qui précède une cotisation spéciale. Les termes de paiement de cette cotisation sont souvent mentionnés lors de cette assemblée. Tout dépendamment de l’urgence de la situation, celle-ci peut être exigible immédiatement après l’assemblée. Certaines cotisations sont étalées sur une année, il n’y a pas de règle unique, ça dépend du projet, de l’urgence de faire les travaux et des liquidités des travaux.

      Communiquez avec votre conseil d’administration afin de leur signifier votre adresse postale pour qu’ils puissent vous inviter lors de ces assemblées, mais si vous n’êtes pas au courant de la situation, c’est peut-être parce qu’ils ont la mauvaise adresse.

      Bonne chance avec ceci

  6. Cynthia dit :

    Bonjour,
    Nous venons d’apprendre que des travaux majeurs devront être entreprit à la bâtisse (infiltration d’eau revêtement à arracher et à changer). La rumeur cours que le prix de la cotisation spéciale sera de 6000 à 10000$ par copropriétaire sinon plus ! Cette sommes est complètement hors de notre budget.
    Est-ce qu’il y a des recours pour des copropriétaires floués par des cotisations spéciale exubérantes ? S’il y a non-paiement, mon condo pourrait-il être saisi

    • Bonjour Cynthia,

      J’imagine que le tout va passer d’une rumeur à la réalité et à ce moment vous allez être mis au courant du pourquoi du comment. S’il y a des problématiques sur votre immeuble, il est du devoir du conseil d’administration d’effectuer les correctifs nécessaires. Simplement pour la conservation de votre investissement, vous avez tout intérêt à faire faire les travaux sinon si vous essayez de vendre vous allez vous faire négocier sur le prix si le problème n’est pas corrigé.

      Ce genre de situation n’est clairement pas agréable, mais parfois vaut mieux payer 10k tout de suite, que d’attendre et de payer 20k plus tard parce que l’on a été négligeant.

      Bonne chance avec ceci.

      Cordialement,

      Cédric

  7. Danielle perron dit :

    Bonjour, j’ai acheté un condo en 2015. Les frais de condo demeurent fixes, mais selon les anciens procès verbaux, les copropriétaires paient des cotisations spéciales depuis, minimum, 2011. De $500.00 à $800.00 par année. Pour La Réunion annuelle de 2018, on nous prévoit encore des cotisations spéciales de $750.00. J’ai suggéré l’augmentation des frais de condo, parce que s’il y a toujours des cotisations spéciales, c’est que les frais de condo sont trop bas. Mais je rencontre un mur à chaque fois… Est-ce que j’ai le droit de payer les cotisations spéciales en l’étalant sur 12 mois avec mes frais de condo?
    Merci de me répondre

    • Bonjour Mme Perron,

      Malheureusement vous ne pouvez pas y faire grand-chose puisque les budgets / cotisations spéciales sont présentés pour consultation aux copropriétaires, mais adoptés par le conseil d’administration. Donc si vous n’aimez pas le fonctionnement actuel votre meilleure option est de vous présenter sur le CA dans le but d’influencer la prise de décision.

      Par contre, je ne suis pas vraiment surpris de ce “fonctionnement”. Plusieurs copropriétés pensent que le fait d’avoir des frais de condo élevé va les empêcher de vendre puisque leurs frais de condo ne seront plus selon le marché. Mais si vous voulez mon opinion, ça ressemble vraiment plus à une mauvaise gestion qu’autre chose et les acheteurs ne sont pas dupes, ils vont regarder les procès-verbaux et vont voir la même chose que vous…

      Bonne chance avec ceci.

      Cédric

  8. Roger dit :

    Bonjour,

    Est-ce que des puits de lumière sur la toiture font partie des parties communes à usage restreint ? Ce ne sont pas tous les copropriétaires qui en ont (la moitié). Il est prévu de tous les changer. Il n’y a pas de clause à la déclaration qui en parle. Est-ce que le remplacement de ces puits est à la charge de tous les copropriétaires ou à seulement ceux qui en ont ?

    Merci

    • Bonjour Roger,

      Dans votre déclaration on ne parle peut-être pas spécifiquement des puits de lumière, mais il doit y avoir une référence aux portes et aux fenêtres qui sont habituellement des parties communes à usage restreint. Pour moi un puits de lumière, n’est autre chose qu’une forme de fenêtre sur le toit.

      Cédric

      • Roger dit :

        Bonjour,
        S’il y a changement de tous les puits de lumière, est-ce que les charges sont à tous les copropriétaires ou seulement à la charge de ceux qui ont un puit de lumière ?
        Merci,
        Roger

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