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20 septembre 2019

Modification tacite à la déclaration de copropriété : Ordre public de direction -vs- de protection

En écoutant les échanges de la Commission de l’Aménagement du territoire sur le projet de loi 16, j’ai appris une distinction que je trouve intéressante de vous partager.

Comme on le sait, le Code civil du Québec (C.c.Q) contient une section entière sur la copropriété pour nous guider dans son fonctionnement.  Toutefois, certains articles sont plus importants que d’autres, soient ceux qui sont dits d’ordre public.  Pour avoir la liste des articles du C.c.Q qui sont d’ordre public, voir le texte suivant qui en fait l’énumération à la section 2.1.2.

Toutefois, il semble qu’il y ait une nuance au niveau de l’importance des articles du C.c.Q.  En effet, il y a lieu de savoir s’ils sont d’ordre public de direction ou de protection. Voici une brève définition trouvée dans le texte Les restrictions aux droits des copropriétaires et leurs limites.

”Ordre public de direction : ordre public économique qui se fonde sur des règles établies dans l’intérêt de la société toute entière et se caractérise par une intervention de l’État dans le domaine économique.

Ordre public de protection : ordre public économique qui vise principalement à protéger des intérêts particuliers et à établir une certaine équité dans les contrats.”

En somme, si je résume ce que nous apprend le débat ayant eu lieu dans l’étude article par article du projet de loi 16 (vous pouvez voir les vidéos ou consulter le journal des débats sur le site de l’assemblée nationale pour les dates du 7 juin et 10 juin sur la modification tacite de la déclaration de copropriété) :

On ne peut d’aucune façon déroger aux articles qui sont d’ordre public de direction, car toute décision qui y contreviendrait serait nulle de nullité absolue.  Toutefois, il en va autrement pour les articles qui sont d’ordre public de protection, car la prescription de 3 ans leur est applicable.

Puisque l’article 1060 du C.c.Q était seulement considéré comme étant d’ordre public de protection, c’était d’ailleurs là toute la problématique des modifications tacites à la déclaration de copropriété puisque si on tolérait trop longtemps une infraction à la déclaration de copropriété, une personne pouvait éventuellement alléguer une modification tacite de celle-ci.

Si vous voulez en savoir plus par rapport aux modifications tacites et au risque que cela représentait, je vous invite à lire l’excellent texte de Me Christine Gagnon aux pages 285 à 294.

Par chance pour nous tous, dans le cadre de l’étude article par article du projet de loi 16, un amendement a été proposé par l’opposition officielle pour que l’article 1060 du C.c.Q soit modifié comme suit (retrait du texte barré et ajout proposé par l’amendement du projet de loi 16 en gras) :

La déclaration, ainsi que les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions, sont présentées au bureau de la publicité des droits. La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros d’immatriculation des parties communes et des parties privatives; les modifications ne sont inscrites que sous le numéro d’immatriculation des parties communes, à moins qu’elles ne touchent directement une partie privative. Quant aux modifications apportées au règlement de l’immeuble, il suffit qu’elles soient déposées auprès du syndicat elles doivent l’être de manière expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires, et il suffit qu’elles soient déposées au registre tenu par le syndicat conformément à l’article 1070.

Le cas échéant, l’emphytéote ou le superficiaire doit donner avis de l’inscription au propriétaire de l’immeuble faisant l’objet d’une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire.”

Ainsi avec cette modification proposée de l’article 1060 C.c.Q, il devient impératif que la modification soit expresse, donc intentionnelle et non tacite, en plus de devoir être ”par écrit dans un procès-verbal ou une résolution et déposée au registre du syndicat”.  L’inquiétude qui persistait avec la modification initialement proposé par le projet de loi 16 était qu’il puisse être possible d’utiliser des ”wash clause” pour venir légitimer une modification tacite survenue dans le passée si l’assemblée des copropriétaires était d’accord pour voter majoritairement pour maintenir la modification tacite, la décision de le faire étant “constatée par écrit et déposée au registre tenu par le syndicat” (proposition initiale du projet de loi 16).

En conséquence, un grand merci à mesdames Lise Thériault et Marwah Rizqy ainsi qu’à Marc Tanguay d’avoir tenu aux amendements qu’ils proposaient pour venir clarifier le C.c.Q puisque sans votre détermination et votre persistance, j’ai bien peur que les ”wash clause” auraient continuées à être utilisées pour légitimer des modifications tacites à la déclaration de copropriété, et ce, au détriment des copropriétaires.  Merci également à la ministre Andrée Laforest d’avoir fait preuve d’ouverture pour accepter cet amendement si important.

Ce changement imminent à la loi est extrêmement positif.  Un grand merci à tous.

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
SolutionCondo

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