Dimanche 24 mai 2020

Patience pour l’ouverture des terrasses et piscines

Plusieurs copropriétaires ont hâte que les immeubles puissent ouvrir les espaces communs et notamment les terrasses et piscines extérieures.  Avec l’arrivée des beaux jours, ce sont des lieux agréables à fréquenter et le fait qu’ils soient toujours fermés semble inacceptable.  Nous vous comprenons et sachez que les gestionnaires de copropriétés travaillent fort pour que le gouvernement nous donne l’autorisation d’ouvrir les piscines et terrasses.

Entre temps, je vais vous expliquer ma compréhension des enjeux et ce qui est mis en branle pour trouver une solution nous autorisant à rendre accessibles ces aires de vie.  Pour appuyer mes propos, je référerai à plusieurs sources que vous pourrez consulter si vous en avez le temps et/ou l’intérêt.

La position de plusieurs avocats en droit de la copropriété

Plusieurs avocats en droit de la copropriété, nous proposent la plus grande prudence dans leurs écrits afin que les administrateurs aident à limiter la propagation du virus :

« Il mentionne que les administrateurs de copropriétés ont l’obligation légale d’instaurer des mesures pour limiter la propagation de la COVID-19. Ils n’ont peut-être pas une obligation de résultat, mais ils doivent mettre en place des routines d’entretien dans tous les espaces communs, empêcher l’exploitation de certains lieux communautaires, comme la piscine, explique l’avocat spécialisé en droit de la copropriété.»  Me Yves Joli-Coeur.

• Le coronavirus sème la zizanie en copropriété
• Le coronavirus, un véritable casse-tête pour les gestionnaires de condos
• 1ère édition du bulletin spécial sur le Coronavirus (voir p4)
• 6e édition du bulletin spécial sur le Coronavirus (voir p4)

Les rassemblements extérieurs permis : oui, mais…

Plusieurs copropriétaires aimeraient qu’on puisse ouvrir les terrasses et piscines communes des immeubles en copropriété, sous prétexte que les immeubles privés eux ont le droit de le faire.  Vu l’assouplissement permis à l’égard des rassemblement extérieur depuis vendredi 22 mai, cela met de plus en plus de pression sur les conseils d’administration et évidemment et tout comme les copropriétaires, les administrateurs ont hâte de pouvoir bénéficier des aires communes de leurs immeubles.

Ainsi, est-il réellement possible d’ouvrir une terrasse commune pour un maximum de 10 personnes (finalement il n’est plus question de la limite de 3 foyers dans le décret) ?  Si on doit faire des plusieurs groupes d’un maximum de 10 personnes, quel espacement laisser entre chacun des groupes sachant que l’espace disponible est moins grand que dans un parc public ? Comment seront gérés les accès à ces lieux, pour quelle durée, pourquoi lui a accès et pas moi ?  Qui doit désinfecter lorsqu’on change de groupe sur la terrasse ?  Doit-on établir un sens de circulation pour éviter que les gens se croisent ?

Ouvrir dans le contexte actuel amène bien des questions auxquelles personnes n’a de réponse absolue.

Débats sur la qualification des aires communes : publiques ou privées

Dans l’industrie de la copropriété, le débat à savoir si les espaces communs d’un immeuble en copropriété s’apparentent à un lieu public date d’il y a longtemps.

De mon côté, j’ai commencé à entendre parler de cette distinction lorsque la loi 122 (inspection des façades et des stationnements étagés) est arrivée en 2013 et que l’Association des Syndicats de copropriétés du Québec (ASCQ) prônait que les immeubles en copropriété étaient exemptés de cette loi puisqu’il était des édifices privés.  Pour appuyer leur position, l’association faisait référence au jugement du Comité paritaire c Northcrest.  Grosso modo ma compréhension de ce jugement vient indiquer qu’il est possible pour les immeubles en copropriété de payer leurs employés d’entretien ménager moins cher que le décret puisqu’ils ne sont pas considérés comme des immeubles publics.

Toutefois, la Régie du bâtiment du Québec a été claire que les copropriétés sont assujetties au chapitre Bâtiment du Code de sécurité. À l’époque j’avais questionné la RBQ sur ses fondements et elle m’avait envoyé un tableau récapitulatif permettant de savoir quels étaient les bâtiments assujettis.  À la lecture de ce tableau, on comprend qu’une majorité d’immeubles en copropriété sont considérés assujettis aux règles de la RBQ et qu’ainsi les aires communes semblent plutôt assimilées à un lieu public, probablement puisque de nombreuses personnes peuvent y circuler.

Ainsi, si les aires communes sont considérées comme ”publiques”, alors il est plus probable qu’il faille attendre que le gouvernement permette l’ouverture des terrasses des restaurants, les piscines publiques extérieures, (phase 6 du plan de déconfinement du gouvernement demeure à venir), les gyms et autres lieux ouverts au public avant que les syndicats puissent envisager d’ouvrir les espaces communs dans les immeubles en copropriété.

Une copropriété : un immeuble privé ?

Par contre, si on arrive à argumenter qu’il s’agit de lieu ”privé” alors il est probablement possible d’envisager des règles pour ouvrir, tout en respectant les décrets du gouvernement (distanciation de 2 mètres et groupe d’un maximum de 10 personnes).  Par contre, il faudra alors gérer les risques qu’amène un immeuble en copropriété, sachant que le nombre d’accès à une terrasse commune est moindre que dans un parc public et qu’ainsi les risques de difficultés à maintenir la distanciation peuvent être accrus et que les risques de contamination des lieux où les gens circuleront seront plus grand.

Gardons à l’esprit que ceux qui ont actuellement autorisé les ouvertures de terrasses (ex : certains centres de personnes âgées), le font avec des règles de surveillance, de gestion du nombre de personnes ayant accès simultanément à la terrasse et avec des protocoles de nettoyage accrus.  Ils s’y prennent un peu comme dans les épiceries ou les commerces. Toutefois,  les copropriétés veulent-elles ajouter de tels contrôles, lesquels viennent évidemment avec des coûts additionnels ?

Si nous voulons ouvrir, sans risque pour les administrateurs quant à leur responsabilité à l’égard de l’intérêt collectif, une bonne analyse des risques et des moyens de mitigation doit être mise en oeuvre.

L’idée principale est d’éviter la propagation, de respecter les règles édictées par le gouvernement, dont la distanciation de 2 mètres et les règles relatives aux rassemblements.  Si une ouverture ne se passe pas bien, il existe un risque réel de propagation de la COVID-19…et le risque de faire bien des déçus s’il faut que le conseil d’administration décide de refermer à cause des enjeux de non-respect des règles de distanciation sociale.

Il y a de l’espoir

Plusieurs groupes tentent d’influencer le gouvernement pour permettre un assouplissement des mesures, car il est de plus en plus évident qu’un confinement trop restrictif amène d’autres enjeux et de la désobéissance.  Voici 2 exemples intéressants qui pourraient nous aider :

• « De grandes lignes de recommandations sont en train d’être écrites par la commission des normes de la société de sauvetage. Les cinq fédérations aquatiques, dont Natation Québec, la Croix-Rouge, la Société de sauvetage et l’ARAQ, on est tous en train de converger nos pistes de solutions vers ce document de recommandations qui va sortir d’ici la mi-mai », affirme Mme Roy (article Les Québécois pourront-ils se baigner cet été?)
• Boma Québec (édifices commerciaux et à bureau) : Le retour au travail : Préparation pour une réintégration dans les immeubles en période de pandémie de la COVID-19

Les gestionnaires de copropriétés professionnels en mode ”solutions”

Notre rôle est de trouver des solutions aux problématiques vécues par nos clients.  Ainsi, sachez que les gestionnaires professionnels membres de l’Association des Gestionnaires de Copropriétés du Québec (AQGC) se sont rencontré virtuellement le lundi 25 mai pour discuter des solutions à pour ouvrir les espaces communes.  Suite à cette rencontre de l’AQGC, un guide  pour aider les administrateurs à déconfiner graduellement leurs aires communes récréatives de manière sécuritaire a été publié le 28 mai dernier (version française : https://bit.ly/36AFI8i ; version anglaise : https://bit.ly/2yDubZ8).

D’ici à ce que toutes vos aires récréatives soient ouvertes, nous vous invitons à profiter des endroits permis.  À cet effet, voici un article qui résume tout cela pour vous : COVID-19: tout sur les mesures de déconfinement au Québec.

Toutefois, j’invite tous les copropriétaires et citoyens à respecter les règles établies par le gouvernement, car je pense sincèrement qu’il sera plus enclin à assouplir davantage s’il n’y a pas de regain dans la contamination, car plus que tout, le gouvernement doit craindre une deuxième vague.

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
SolutionCondo