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Plusieurs copropriétaires ont hâte que les immeubles puissent ouvrir les espaces communs et notamment les terrasses et piscines extérieures. Avec l’arrivée des beaux jours, ce sont des lieux agréables à fréquenter et le fait qu’ils soient toujours fermés semble inacceptable. Nous vous comprenons et sachez que les gestionnaires de copropriétés travaillent fort pour que le gouvernement nous donne l’autorisation d’ouvrir les piscines et terrasses.
Entre temps, je vais vous expliquer ma compréhension des enjeux et ce qui est mis en branle pour trouver une solution nous autorisant à rendre accessibles ces aires de vie. Pour appuyer mes propos, je référerai à plusieurs sources que vous pourrez consulter si vous en avez le temps et/ou l’intérêt.
Plusieurs avocats en droit de la copropriété, nous proposent la plus grande prudence dans leurs écrits afin que les administrateurs aident à limiter la propagation du virus :
« Il mentionne que les administrateurs de copropriétés ont l’obligation légale d’instaurer des mesures pour limiter la propagation de la COVID-19.
Ils n’ont peut-être pas une obligation de résultat, mais ils doivent mettre en place des routines d’entretien dans tous les espaces communs, empêcher l’exploitation de certains lieux communautaires, comme la piscine, explique l’avocat spécialisé en droit de la copropriété.» Me Yves Joli-Coeur.
Plusieurs copropriétaires aimeraient qu’on puisse ouvrir les terrasses et piscines communes des immeubles en copropriété, sous prétexte que les immeubles privés eux ont le droit de le faire. Vu l’assouplissement permis à l’égard des rassemblement extérieur depuis vendredi 22 mai, cela met de plus en plus de pression sur les conseils d’administration et évidemment et tout comme les copropriétaires, les administrateurs ont hâte de pouvoir bénéficier des aires communes de leurs immeubles.
Ainsi, est-il réellement possible d’ouvrir une terrasse commune pour un maximum de 10 personnes (finalement il n’est plus question de la limite de 3 foyers dans le décret) ? Si on doit faire des plusieurs groupes d’un maximum de 10 personnes, quel espacement laisser entre chacun des groupes sachant que l’espace disponible est moins grand que dans un parc public ? Comment seront gérés les accès à ces lieux, pour quelle durée, pourquoi lui a accès et pas moi ? Qui doit désinfecter lorsqu’on change de groupe sur la terrasse ? Doit-on établir un sens de circulation pour éviter que les gens se croisent ?
Ouvrir dans le contexte actuel amène bien des questions auxquelles personnes n’a de réponse absolue.
Dans l’industrie de la copropriété, le débat à savoir si les espaces communs d’un immeuble en copropriété s’apparentent à un lieu public date d’il y a longtemps.
De mon côté, j’ai commencé à entendre parler de cette distinction lorsque la loi 122 (inspection des façades et des stationnements étagés) est arrivée en 2013 et que l’Association des Syndicats de copropriétés du Québec (ASCQ) prônait que les immeubles en copropriété étaient exemptés de cette loi puisqu’il était des édifices privés. Pour appuyer leur position, l’association faisait référence au jugement du Comité paritaire c Northcrest. Grosso modo ma compréhension de ce jugement vient indiquer qu’il est possible pour les immeubles en copropriété de payer leurs employés d’entretien ménager moins cher que le décret puisqu’ils ne sont pas considérés comme des immeubles publics.
Toutefois, la Régie du bâtiment du Québec a été claire que les copropriétés sont assujetties au chapitre Bâtiment du Code de sécurité. À l’époque j’avais questionné la RBQ sur ses fondements et elle m’avait envoyé un tableau récapitulatif permettant de savoir quels étaient les bâtiments assujettis. À la lecture de ce tableau, on comprend qu’une majorité d’immeubles en copropriété sont considérés assujettis aux règles de la RBQ et qu’ainsi les aires communes semblent plutôt assimilées à un lieu public, probablement puisque de nombreuses personnes peuvent y circuler.
Ainsi, si les aires communes sont considérées comme ”publiques”, alors il est plus probable qu’il faille attendre que le gouvernement permette l’ouverture des terrasses des restaurants, les piscines publiques extérieures, (phase 6 du plan de déconfinement du gouvernement demeure à venir), les gyms et autres lieux ouverts au public avant que les syndicats puissent envisager d’ouvrir les espaces communs dans les immeubles en copropriété.
Par contre, si on arrive à argumenter qu’il s’agit de lieu ”privé” alors il est probablement possible d’envisager des règles pour ouvrir, tout en respectant les décrets du gouvernement (distanciation de 2 mètres et groupe d’un maximum de 10 personnes). Par contre, il faudra alors gérer les risques qu’amène un immeuble en copropriété, sachant que le nombre d’accès à une terrasse commune est moindre que dans un parc public et qu’ainsi les risques de difficultés à maintenir la distanciation peuvent être accrus et que les risques de contamination des lieux où les gens circuleront seront plus grand.
Gardons à l’esprit que ceux qui ont actuellement autorisé les ouvertures de terrasses (ex : certains centres de personnes âgées), le font avec des règles de surveillance, de gestion du nombre de personnes ayant accès simultanément à la terrasse et avec des protocoles de nettoyage accrus. Ils s’y prennent un peu comme dans les épiceries ou les commerces. Toutefois, les copropriétés veulent-elles ajouter de tels contrôles, lesquels viennent évidemment avec des coûts additionnels ?
Si nous voulons ouvrir, sans risque pour les administrateurs quant à leur responsabilité à l’égard de l’intérêt collectif, une bonne analyse des risques et des moyens de mitigation doit être mise en oeuvre.
L’idée principale est d’éviter la propagation, de respecter les règles édictées par le gouvernement, dont la distanciation de 2 mètres et les règles relatives aux rassemblements. Si une ouverture ne se passe pas bien, il existe un risque réel de propagation de la COVID-19…et le risque de faire bien des déçus s’il faut que le conseil d’administration décide de refermer à cause des enjeux de non-respect des règles de distanciation sociale.
Plusieurs groupes tentent d’influencer le gouvernement pour permettre un assouplissement des mesures, car il est de plus en plus évident qu’un confinement trop restrictif amène d’autres enjeux et de la désobéissance. Voici 2 exemples intéressants qui pourraient nous aider :
Notre rôle est de trouver des solutions aux problématiques vécues par nos clients. Ainsi, sachez que les gestionnaires professionnels membres de l’Association des Gestionnaires de Copropriétés du Québec (AQGC) se sont rencontré virtuellement le lundi 25 mai pour discuter des solutions à pour ouvrir les espaces communes. Suite à cette rencontre de l’AQGC, un guide pour aider les administrateurs à déconfiner graduellement leurs aires communes récréatives de manière sécuritaire a été publié le 28 mai dernier (version française : https://bit.ly/36AFI8i ; version anglaise : https://bit.ly/2yDubZ8).
D’ici à ce que toutes vos aires récréatives soient ouvertes, nous vous invitons à profiter des endroits permis. À cet effet, voici un article qui résume tout cela pour vous : COVID-19: tout sur les mesures de déconfinement au Québec.
Toutefois, j’invite tous les copropriétaires et citoyens à respecter les règles établies par le gouvernement, car je pense sincèrement qu’il sera plus enclin à assouplir davantage s’il n’y a pas de regain dans la contamination, car plus que tout, le gouvernement doit craindre une deuxième vague.
Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
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Daniel dit :
24 juin 2020 À 11 h 07 min
pour la terrasse commune d'un immeuble a condo (22 unit) les règle sont 2 mètres, pas plus que 10 personnes, doivent-il nettoyer (désinfecté ) chaise chaise longue table porte d,entrée ect (tout ce qui touche ) à l' arriver et au départ , et faut se fié à leur intelligence ouff!!!! j'ai du chemin a faire ils ne savent pas faire la différence entre un baque noir et le baque bleu . merci de me répondre.
Lambert dit :
17 juin 2020 À 19 h 10 min
Enfin Ouverture des piscines, arénas et gyms le 22 juin 2020
Lambert dit :
17 juin 2020 À 19 h 09 min
Enfin Ouverture des piscines, arénas et gyms le 22 juin
Helene Duchesneau dit :
3 juin 2020 À 3 h 45 min
Le guide l’est pas claire et ne concerne pas les condos de 50 habitations
Helene Duchesneau dit :
3 juin 2020 À 2 h 11 min
Bonjour
Je vis dans un petit condo d une soixantaine de logements Les administrateurs sont tombés sur un article d’une collègue de Me Jolicoeur dans leque il incite les administrateurs à redoubler de prudence face aux poursuites
Résultat des courses ils ne veulent plus ouvrir la piscine
Cette crainte est elle justifiée sachant ce que demande une poursuite en dommages-intérêts en preuves en energie et en argent ? De plus comment prouver hors de tous doutes que la Covid aurait été contractée à la piscine? D’autant plus selon le Dr Arruda les piscines et même les lacs ne seraient pas des lieux propices à la survie du virus
Elise Beauchesne dit :
29 mai 2020 À 14 h 13 min
Bonjour,
Les avocats qui ont pris position cette semaine, semble appuyer mon propos.
Il vous suffit de regarder les médias.
Avec respect pour votre opinion et votre frustration.
Elise Beauchesne
Elise Beauchesne dit :
29 mai 2020 À 14 h 10 min
C'est effectivement ce qu'il faut faire (voyer le guide de l'AQGC : https://bit.ly/36AFI8i)
Brigitte dit :
29 mai 2020 À 12 h 31 min
S il vous plait. Pourrait on au moins laver et préparer la piscine en attendant la permission de s y baigner
C est pas très propre et c est très laid
Merci
André dit :
28 mai 2020 À 20 h 05 min
Hey, je viens de recevoir une note de Solutionj Condo sur les mesures pour l'ouverture des terrasses.
C'est n'importe quoi et on est toujours en Otage et on se fait toujours extorquer ????
Ça suffit .........
André dit :
28 mai 2020 À 9 h 12 min
Voulez vous bien m'expliquer ce que l'aqcc vient faire danns ce dossier et surtout les résidences de personnes agés ????? On parle ici d'espaces qui appartiennent aux copropriétaires et non aux gestionnaires d'immeubles. Les copropriétaires sont pris en otage parce qu'il ne peuvent avoir accès aux terresses (Dont ils sont propriétaires et ont payés) parce que un groupe d'individu à décider de fermer celles-ci sans approbations des copropriétaires et sans consignes ou regles ecrites et officielles du gouvernement ou ville. De plus, les propriétaires contnuent d'étre extorqués puiqu'ils continuent de payer les frais de condos sans pouvoir jouir des espaces. Something wrong here ?????????
Helene Duchesneau dit :
27 mai 2020 À 0 h 14 min
Je suggère que le mobilier soit retiré et que chacun apporte sa chaise Plus aucun visiteur à la piscine Un maximum de 10 pour les piscines de grandeur piscine privée Il est certain qu’il faut faire la différence entre des copropriétés de 300 logements et ceux de 50
Il pourrait aussi y avoir des heures pour les enfants et le senior
Jacques Chagnon dit :
26 mai 2020 À 17 h 30 min
Nous avons une très belle piscine intérieure d'environ 36 pds. en longueur par environ 18 pds, en largeur. Habituellement, environ une vingtène de personnes l'utilisent à chaque jour. La piscine est ouverte de 6am à minuit; donc il n'y a JAMAIS de foules. Nous sommes donc très pénalisés, car elle demeure ferméée, Pour votre info., cette piscine nous coûte près de $100,000.00 d'entretien annuel. PAYÉES par les co-proprio., qui ne peuvent l'utiliser.
D.E. dit :
25 mai 2020 À 15 h 06 min
Il est grand temps que vous confiiez le dossier à des spécialistes, i.e. des avocats. Avec respect, votre article est rempli d’inexactitudes.
Les commentaires de L.D., André et Arnaud sont particulièrement pertinents.
- Un avocat
Elise Beauchesne dit :
25 mai 2020 À 13 h 29 min
Bonjour,
Ces terrasses de résidences pour personnes âgées ont de la supervision quant au nombre de personne sur la terrasse en même temps et pour assurer les mesures de distanciation. Cela venant avec des coûts, bien des immeubles en copropriété n'ont pas ce luxe. Toutefois, sachez que l'AQGC (aqgc.org) va publier un document avec un tableau des risques quant à l'ouverture des terrasses et piscines et des moyens de les mitiger, afin de permettre aux administrateurs de déterminer s'ils doivent ouvrir ou maintenir fermer. Évidemment, si les choses ne se passent pas bien à l'ouverture, il sera recommandé de refermer le tout.
Cordialement,
Elise Beauchesne
Elise Beauchesne dit :
25 mai 2020 À 13 h 22 min
Bonjour,
Bonne nouvelle : l’AQGC va sortir une prise de position mentionnant qu’on peut ouvrir les terrasses (et piscine, bien que plus difficile à contrôler), mais que le syndicat doit mitiger les risques, car il demeure avec une responsabilité d’éviter la propagation dans l’immeuble puisqu’il doit voir à l’intérêt collectif.
L'AQGC fera un tableau avec les risques et les suggestions de méthodes pour mitiger ces risques et on laissera chacun des syndicats choisir sa méthode d’ouverture (lorsqu'il est possible de suffisamment mitiger les risques), car il n’est pas possible de le faire de la même façon pour tous les immeubles.
La recommandation finale sera que si ça ne se passe pas bien une fois ouvert, soit on augmente le niveau de surveillance pour assurer une distanciation adéquate, soit on referme les lieux.
Cordialement,
Elise Beauchesne
L.D. dit :
25 mai 2020 À 12 h 29 min
Comment expliquer que les terrasses dans les résidences pour personnes âgées ont reçu l’autorisation de la santé publique, depuis quelques semaines, d’ouvrir leurs terrasses avec la consigne du respect du 2 mètres et que les copropriétés n’auraient pas cette autorisation?
Devons-nous pas faire une distinction entre les copropriétés en région et celles de la grande région de Montréal afin d’autorité l’ouverture des aires communes?
L.D.
André dit :
25 mai 2020 À 12 h 06 min
Bon, les espaces communs appartiennent aux copropriétaires donc ce n'est pas des espaces publics. Les copropriétaires ont payés une partie des ces espaces lors de leurs achats.
Pour les espaces communs intérieurs, je suis d'accord il faut être prudent. Par contre pour les espaces extérieurs, je ne vois pas la différence entre ceux-ci et les parcs et lorsque je me promene le long du canl lachine ou c'est bondé de monde et tous respectent les consignes sans agents ou personne pour néttoyer.
De plus, je suis surpris de voir que l'on fait que commencer à regarder si on peut ourvrir les terrasses seulement maintenant ..... il y a déjà presque que la motié de l'été de fait.Et pendant ce temps tous les copropriétaire sont brimés dans leurs droit et continuent à payer les frais pour des espaces qu'ils ne peuvent utilisées ??
Brad R dit :
25 mai 2020 À 11 h 53 min
Would it be possible to make an exception during this period and allow owners to use barbecues on the balcony. Other buildings in the area such as the Rouge Condominiums have allowed it?
Thank you
Elise Beauchesne dit :
25 mai 2020 À 11 h 44 min
Bonjour,
Pour le moment, elles doivent demeurer fermée, car le risque de contamination est trop grand.
Il faut attendre de voir ce que le gouvernement fera avec les piscines publiques intérieures des villes.
Cordialement,
Elise Beauchesne
johanne dit :
25 mai 2020 À 11 h 20 min
Et quand est-il des piscine intérieur ?
Elise Beauchesne dit :
24 mai 2020 À 17 h 42 min
Bonjour,
Il va falloir ouvrir les piscines justement pour éviter les débordements du bassin et les odeurs.
Voir la page 9 de la 3e édition du bulletin coronavirus qui traite de cette question (http://www.condolegal.com/images/Publications/Troisieme-edition-bulletin-special.pdf).
Nous suggérons d'ouvrir les piscines et d'ensuite faire un entretien minimum, d'ici à ce qu'on puisse obtenir la bénédiction du gouvernement pour ouvrir ces installations aux copropriétaires.
Cordialement,
Elise Beauchesne
Arnaud dit :
24 mai 2020 À 17 h 20 min
Le problème n'est pas l'ouverture de la piscine mais son entretien !!!
Ce n'est pas bon de laisser l'eau aussi dégueulasse et ça attire les moustiques et autre bestiole.
De plus on paie les frais de condo également pour la nettoyer et là, on ne fait qu'abimé le bien en la laissant sale de même...