Mercredi 8 mai 2019

Projet de loi 16 – la FCQ dépose son mémoire et un fichier de calcul pour démontrer l’augmentation des frais de condo anticipée

J’ai le plaisir de vous informer que la Fédération des copropriétaires du Québec que je représente a déposé son mémoire sur le projet de loi 16 auprès de la commission de l’aménagement du territoire. Puisque la commission parlementaire a été annoncée la semaine dernière et débutait ce mardi 7 mai, nous sommes très fier du document produit dans un court délai. Je tiens à remercier les collaborateurs qui ont participé à ce travail colossal avec moi. Vous trouverez leurs noms à la dernière page du mémoire.

Nous avons également soumis une demande pour avoir le plaisir de présenter aux députés de l’assemblée nationale les conclusions de notre mémoire et les calculs que nous avons faits pour estimer l’augmentation des frais de condo suivant l’adoption de l’article 33 du projet de loi. Cet article du projet de loi vise à cotiser le fonds de prévoyance selon les conclusions d’une étude de fonds de prévoyance réalisée par un professionnel.

Nous avons présenté une solution alternative à l’article 33, laquelle atteint selon nous les objectifs du législateur au niveau de l’accès aux capitaux pour faire les travaux majeurs sur le bâtiment. Nous jugeons que notre alternative est souhaitable dans la mesure où l’impact de cotiser de façon excessivement plus significative au fonds de prévoyance s’ajoute aux autres coûts imposés aux syndicats dans les dernières années et avec le projet de loi 16 dont notamment :

l’inspection de façade à la 10e année puis aux 5 ans (loi 122)
l’inspection de stationnements aux 5 ans (loi 122)
la constitution d’un fonds d’autoassurance (Loi 141),
l’évaluation de la valeur de reconstruction aux 5 ans (Loi 141)
la production d’un carnet d’entretien par un professionnel et révisé aux 5 ans (Projet de Loi 16),

Nous craignons que certaines personnes n’aient tout simplement plus les moyens financiers pour demeurer dans leur condo si cet article du projet de loi 16 est adopté tel quel.

Nous espérons que les parlementaires seront ouverts à nos commentaires et que nous aurons le plaisir d’aller présenter les conclusions de notre mémoire.

Pour consulter notre fichier de calculs excel : Cliquez ici

N’hésitez pas à nous faire part de vos commentaires.

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A

Commentaires

H,Gourdeau dit :

9 août 2019 À 15 H 45 MIN

Pour avoir été administrateur au sein de plusieurs conseils d’administration de syndicats de copropriété, je peux constater à répétition la bonne volonté des élus, mais je déplore grandement le manque de connaissances, l’inexpérience et l’amateurisme des décisions ou de l’abstention de gouvernance. N’oublions pas que le gestionnaire (gérant) est engagé par le c.a. et qu’il finit toujours par se plier à leurs décisions... ou il ne renouvelle pas son mandat ! J’ai constaté aussi que plus il y a de l’argent dans le compte (fond de roulement et fond de prévoyance), plus les administrateurs ont tendance à dépenser vite... les désirs passent avant la nécessité. Dans la région de Gatineau, J’ai vu récemment des condos bien situės se vendre au tiers de leur prix d’achat pcq les charges communes sont rendues à plus de 800$ par mois. Tous n’ont pas de grosses tirelires ! Ceux qui n’ont pas les habiletés de bricoleurs et/ou ne sont plus capables d’entretenir une maison devront-ils se tourner vers le locatif faute d’avoir les moyens financiers de la copropriété ? Tout ce qui est prescrit dans une loi subit inévitablement une hausse des coûts due au caractère obligatoire de la loi. Les fournisseurs savent que la copropriété n’a pas le choix... Où est passé le GROS BON SENS ?
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Francine Ares dit :

24 juin 2019 À 9 H 58 MIN

Bonjour Elise Je reçoisvotre Blogue sur la copropriété et je l'apprécie, croyez-moi. Il est très utile, renseigne, nou s permet de parler davantage avec les membres du C"A. mais oh combien! ils ont à apprendre eux aussi . .C'est curieux , je ne retrouve pas copie ou accès à votre mémoire sur le projet de Loi 16 et notamment j'aimerais lire ce que vous avez suggérer ou comment vous avez ouché sur papier l'incidence du projet de Loi no 16 sur les lois, 22, 122 141, loi 141 évaluation de la valeur de reconstruction aux 5 ans ainsi que la prodction d'un carne d'entretien par un professionnel et revisé aux 5 ans. Merci infiniment
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Elise Beauchesne dit :

10 mai 2019 À 11 H 24 MIN

Bonjour, Merci de votre commentaire. Je vous confirme que la FCQ est en faveur d'une gestion structurée, de l'accès aux informations que procurent les études du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien et de permettre l'accès facile aux capitaux pour les travaux majeurs (à cet effet je vous invite à relire notre proposition alternative dans notre mémoire). Elle est aussi en faveur de l'encadrement des gestionnaires pour assurer la protection du public et l'application des meilleures pratiques de gestion. Elle est cependant consciente des risques pour les administrateurs et des coûts qu'amènent des lois trop strictes qui ne s'appliquent pas bien à l'égard de la grande diversité de type de copropriétés (petite, grande,usage mixte, etc.) Elle est également concernée par le fait que les administrateurs bénévoles veuillent toujours agir dans ce rôle et ne le voit pas comme étant trop risqué. Tout est une question d'équilibre. L'étape 1 serait à notre avis d'encadrer mieux la gestion (je suis la 1ere en faveur étant membre de 2 ordres professionnels) et de donner accès à de l'info fiable (carnet d'entretien et étude du fonds de prevoyance). Une fois l'information disponibles beaucoup d'enjeux se règleront rapidement. Nous sommes confiant que le marché saurait s'autoreguler a bien moindre coût. Cordialement Élise Beauchesne, CPA,CA, AdmA
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Bernard Couturier-Lévesque dit :

10 mai 2019 À 11 H 11 MIN

Si la FCQ n'a de préoccupations que des frais de condos peu élevé, elle fait fausse route à mon avis. Entretenir et conserver le bâtiment est la raison principale des administrateurs. C'est tout le contraire d'une gestion aléatoire. Le bon fonctionnement du syndicat ne peut-être sous-estimé quant aux contributions mensuelles nécessaires de la part des copropriétaires. Oui au carnet d'entretien établi et exécuté par la suite; oui aux révisions par la suite. Oui à une contribution $ adéquate au Fonds de prévoyance. Oui à de la transparence de la part de l'administration et des administrateurs. Oui à un resserrements des règles versus les firmes de gestions et des gestionnaires. Oui à un code de déontologie. Être administrateurs ce n'est pas faire ce que l'on veut; Être copropriétaire ce n'est pas être détaché du fonctionnement démocratique du syndicat.
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Bernard Couturier-Lévesque dit :

10 mai 2019 À 10 H 36 MIN

Bravo. C'est l'approche nécessaire à mon avis. C'est de la bonne gestion prudente et diligente.
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Gille Nault dit :

9 mai 2019 À 8 H 33 MIN

Il n'en demeure pas moins que l'état des choses peut varié d'un syndicat à l'autre. Un spécialiste a complété une étude de fonds de lrévoyance dès que l'administration a été transféré du promoteur au premier CA en 2008 et des mises à jour ont été complétés depuis. La cotisation à notre fonds de prévoyance est conséquent à ces études (28% du budget d'exploitation) et nous prévoyons aucun problème advenant l'adoption de la loi 16. Je dois dire que, comme administrateur à l'époque, j'ai dû trimer très dûr pour contrer les charges soutenues de certains copropriétaires (dont un notaire) qui auraient souhaiter le coût le plus bas possible et au diable la bonne gestion. Aujoud'hui je me "pette les bretelles"
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Gille Nault dit :

9 mai 2019 à 8 h 33 min

Il n’en demeure pas moins que l’état des choses peut varié d’un syndicat à l’autre. Un spécialiste a complété une étude de fonds de lrévoyance dès que l’administration a été transféré du promoteur au premier CA en 2008 et des mises à jour ont été complétés depuis. La cotisation à notre fonds de prévoyance est conséquent à ces études (28% du budget d’exploitation) et nous prévoyons aucun problème advenant l’adoption de la loi 16.

Je dois dire que, comme administrateur à l’époque, j’ai dû trimer très dûr pour contrer les charges soutenues de certains copropriétaires (dont un notaire) qui auraient souhaiter le coût le plus bas possible et au diable la bonne gestion.

Aujoud’hui je me “pette les bretelles”

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- Bernard Couturier-Lévesque dit :
  
  10 mai 2019 à 10 h 36 min
  
  Bravo. C’est l’approche nécessaire à mon avis. C’est de la bonne gestion prudente et diligente.
  
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Bernard Couturier-Lévesque dit :

10 mai 2019 à 11 h 11 min

Si la FCQ n’a de préoccupations que des frais de condos peu élevé, elle fait fausse route à mon avis.
Entretenir et conserver le bâtiment est la raison principale des administrateurs. C’est tout le contraire d’une gestion aléatoire. Le bon fonctionnement du syndicat ne peut-être sous-estimé quant aux contributions mensuelles nécessaires de la part des copropriétaires.
Oui au carnet d’entretien établi et exécuté par la suite; oui aux révisions par la suite.
Oui à une contribution $ adéquate au Fonds de prévoyance.

Oui à de la transparence de la part de l’administration et des administrateurs.
Oui à un resserrements des règles versus les firmes de gestions et des gestionnaires.
Oui à un code de déontologie.

Être administrateurs ce n’est pas faire ce que l’on veut;
Être copropriétaire ce n’est pas être détaché du fonctionnement démocratique du syndicat.

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- Elise Beauchesne dit :
  
  10 mai 2019 à 11 h 24 min
  
  Bonjour,
  Merci de votre commentaire.
  
  Je vous confirme que la FCQ est en faveur d’une gestion structurée, de l’accès aux informations que procurent les études du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien et de permettre l’accès facile aux capitaux pour les travaux majeurs (à cet effet je vous invite à relire notre proposition alternative dans notre mémoire). Elle est aussi en faveur de l’encadrement des gestionnaires pour assurer la protection du public et l’application des meilleures pratiques de gestion.
  
  Elle est cependant consciente des risques pour les administrateurs et des coûts qu’amènent des lois trop strictes qui ne s’appliquent pas bien à l’égard de la grande diversité de type de copropriétés (petite, grande,usage mixte, etc.)
  
  Elle est également concernée par le fait que les administrateurs bénévoles veuillent toujours agir dans ce rôle et ne le voit pas comme étant trop risqué. Tout est une question d’équilibre.
  
  L’étape 1 serait à notre avis d’encadrer mieux la gestion (je suis la 1ere en faveur étant membre de 2 ordres professionnels) et de donner accès à de l’info fiable (carnet d’entretien et étude du fonds de prevoyance). Une fois l’information disponibles beaucoup d’enjeux se règleront rapidement. Nous sommes confiant que le marché saurait s’autoreguler a bien moindre coût.
  
  Cordialement
  
  Élise Beauchesne, CPA,CA, AdmA
  
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Francine Ares dit :

24 juin 2019 à 9 h 58 min

Bonjour
Elise
Je reçoisvotre Blogue sur la copropriété et je l’apprécie, croyez-moi. Il est très utile, renseigne, nou s permet de parler davantage avec les membres du C”A. mais oh combien! ils ont à apprendre eux aussi .
.C’est curieux , je ne retrouve pas copie ou accès à votre mémoire sur le projet de Loi 16 et notamment j’aimerais lire ce que vous avez suggérer ou comment vous avez ouché sur papier l’incidence du projet de Loi no 16 sur les lois, 22, 122 141, loi 141 évaluation de la valeur de reconstruction aux 5 ans ainsi que la prodction d’un carne d’entretien par un professionnel et revisé aux 5 ans. Merci infiniment

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H,Gourdeau dit :

9 août 2019 à 15 h 45 min

Pour avoir été administrateur au sein de plusieurs conseils d’administration de syndicats de copropriété, je peux constater à répétition la bonne volonté des élus, mais je déplore grandement le manque de connaissances, l’inexpérience et l’amateurisme des décisions ou de l’abstention de gouvernance. N’oublions pas que le gestionnaire (gérant) est engagé par le c.a. et qu’il finit toujours par se plier à leurs décisions… ou il ne renouvelle pas son mandat !
J’ai constaté aussi que plus il y a de l’argent dans le compte (fond de roulement et fond de prévoyance), plus les administrateurs ont tendance à dépenser vite… les désirs passent avant la nécessité.
Dans la région de Gatineau, J’ai vu récemment des condos bien situės se vendre au tiers de leur prix d’achat pcq les charges communes sont rendues à plus de 800$ par mois. Tous n’ont pas de grosses tirelires !
Ceux qui n’ont pas les habiletés de bricoleurs et/ou ne sont plus capables d’entretenir une maison devront-ils se tourner vers le locatif faute d’avoir les moyens financiers de la copropriété ?
Tout ce qui est prescrit dans une loi subit inévitablement une hausse des coûts due au caractère obligatoire de la loi. Les fournisseurs savent que la copropriété n’a pas le choix…
Où est passé le GROS BON SENS ?

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