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8 mai 2019

Projet de loi 16 – la FCQ dépose son mémoire et un fichier de calcul pour démontrer l’augmentation des frais de condo anticipée

J’ai le plaisir de vous informer que la Fédération des copropriétaires du Québec que je représente a déposé son mémoire sur le projet de loi 16 auprès de la commission de l’aménagement du territoire.  Puisque la commission parlementaire a été annoncée la semaine dernière et débutait ce mardi 7 mai, nous sommes très fier du document produit dans un court délai.  Je tiens à remercier les collaborateurs qui ont participé à ce travail colossal avec moi.  Vous trouverez leurs noms à la dernière page du mémoire.

Nous avons également soumis une demande pour avoir le plaisir de présenter aux députés de l’assemblée nationale les conclusions de notre mémoire et les calculs que nous avons faits pour estimer l’augmentation des frais de condo suivant l’adoption de l’article 33 du projet de loi.  Cet article du projet de loi vise à cotiser le fonds de prévoyance selon les conclusions d’une étude de fonds de prévoyance réalisée par un professionnel.

Nous avons présenté une solution alternative à l’article 33, laquelle atteint selon nous les objectifs du législateur au niveau de l’accès aux capitaux pour faire les travaux majeurs sur le bâtiment.  Nous jugeons que notre alternative est souhaitable dans la mesure où l’impact de cotiser de façon excessivement plus significative au fonds de prévoyance s’ajoute aux autres coûts imposés aux syndicats dans les dernières années et avec le projet de loi 16 dont notamment :

  1. l’inspection de façade à la 10e année puis aux 5 ans (loi 122)
  2. l’inspection de stationnements aux 5 ans (loi 122)
  3. la constitution d’un fonds d’autoassurance (Loi 141),
  4. l’évaluation de la valeur de reconstruction aux 5 ans (Loi 141)
  5. la production d’un carnet d’entretien par un professionnel et révisé aux 5 ans (Projet de Loi 16),

Nous craignons que certaines personnes n’aient tout simplement plus les moyens financiers pour demeurer dans leur condo si cet article du projet de loi 16 est adopté tel quel. 

Nous espérons que les parlementaires seront ouverts à nos commentaires et que nous aurons le plaisir d’aller présenter les conclusions de notre mémoire.

Pour consulter notre fichier de calculs excel : Cliquez ici 

N’hésitez pas à nous faire part de vos commentaires.

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A

Commentaires

  • Elise Beauchesne dit :

    10 mai 2019 À 11 H 24 MIN

    Bonjour, Merci de votre commentaire. Je vous confirme que la FCQ est en faveur d'une gestion structurée, de l'accès aux informations que procurent les études du fonds de prévoyance et le carnet d'entretien et de permettre l'accès facile aux capitaux pour les travaux majeurs (à cet effet je vous invite à relire notre proposition alternative dans notre mémoire). Elle est aussi en faveur de l'encadrement des gestionnaires pour assurer la protection du public et l'application des meilleures pratiques de gestion. Elle est cependant consciente des risques pour les administrateurs et des coûts qu'amènent des lois trop strictes qui ne s'appliquent pas bien à l'égard de la grande diversité de type de copropriétés (petite, grande,usage mixte, etc.) Elle est également concernée par le fait que les administrateurs bénévoles veuillent toujours agir dans ce rôle et ne le voit pas comme étant trop risqué. Tout est une question d'équilibre. L'étape 1 serait à notre avis d'encadrer mieux la gestion (je suis la 1ere en faveur étant membre de 2 ordres professionnels) et de donner accès à de l'info fiable (carnet d'entretien et étude du fonds de prevoyance). Une fois l'information disponibles beaucoup d'enjeux se règleront rapidement. Nous sommes confiant que le marché saurait s'autoreguler a bien moindre coût. Cordialement Élise Beauchesne, CPA,CA, AdmA

    Répondre
  • Bernard Couturier-Lévesque dit :

    10 mai 2019 À 11 H 11 MIN

    Si la FCQ n'a de préoccupations que des frais de condos peu élevé, elle fait fausse route à mon avis. Entretenir et conserver le bâtiment est la raison principale des administrateurs. C'est tout le contraire d'une gestion aléatoire. Le bon fonctionnement du syndicat ne peut-être sous-estimé quant aux contributions mensuelles nécessaires de la part des copropriétaires. Oui au carnet d'entretien établi et exécuté par la suite; oui aux révisions par la suite. Oui à une contribution $ adéquate au Fonds de prévoyance. Oui à de la transparence de la part de l'administration et des administrateurs. Oui à un resserrements des règles versus les firmes de gestions et des gestionnaires. Oui à un code de déontologie. Être administrateurs ce n'est pas faire ce que l'on veut; Être copropriétaire ce n'est pas être détaché du fonctionnement démocratique du syndicat.

    Répondre
  • Bernard Couturier-Lévesque dit :

    10 mai 2019 À 10 H 36 MIN

    Bravo. C'est l'approche nécessaire à mon avis. C'est de la bonne gestion prudente et diligente.

    Répondre
  • Gille Nault dit :

    9 mai 2019 À 8 H 33 MIN

    Il n'en demeure pas moins que l'état des choses peut varié d'un syndicat à l'autre. Un spécialiste a complété une étude de fonds de lrévoyance dès que l'administration a été transféré du promoteur au premier CA en 2008 et des mises à jour ont été complétés depuis. La cotisation à notre fonds de prévoyance est conséquent à ces études (28% du budget d'exploitation) et nous prévoyons aucun problème advenant l'adoption de la loi 16. Je dois dire que, comme administrateur à l'époque, j'ai dû trimer très dûr pour contrer les charges soutenues de certains copropriétaires (dont un notaire) qui auraient souhaiter le coût le plus bas possible et au diable la bonne gestion. Aujoud'hui je me "pette les bretelles"

    Répondre
  1. Gille Nault dit :

    Il n’en demeure pas moins que l’état des choses peut varié d’un syndicat à l’autre. Un spécialiste a complété une étude de fonds de lrévoyance dès que l’administration a été transféré du promoteur au premier CA en 2008 et des mises à jour ont été complétés depuis. La cotisation à notre fonds de prévoyance est conséquent à ces études (28% du budget d’exploitation) et nous prévoyons aucun problème advenant l’adoption de la loi 16.

    Je dois dire que, comme administrateur à l’époque, j’ai dû trimer très dûr pour contrer les charges soutenues de certains copropriétaires (dont un notaire) qui auraient souhaiter le coût le plus bas possible et au diable la bonne gestion.

    Aujoud’hui je me “pette les bretelles”

  2. Bernard Couturier-Lévesque dit :

    Si la FCQ n’a de préoccupations que des frais de condos peu élevé, elle fait fausse route à mon avis.
    Entretenir et conserver le bâtiment est la raison principale des administrateurs. C’est tout le contraire d’une gestion aléatoire. Le bon fonctionnement du syndicat ne peut-être sous-estimé quant aux contributions mensuelles nécessaires de la part des copropriétaires.
    Oui au carnet d’entretien établi et exécuté par la suite; oui aux révisions par la suite.
    Oui à une contribution $ adéquate au Fonds de prévoyance.

    Oui à de la transparence de la part de l’administration et des administrateurs.
    Oui à un resserrements des règles versus les firmes de gestions et des gestionnaires.
    Oui à un code de déontologie.

    Être administrateurs ce n’est pas faire ce que l’on veut;
    Être copropriétaire ce n’est pas être détaché du fonctionnement démocratique du syndicat.

    • Bonjour,
      Merci de votre commentaire.

      Je vous confirme que la FCQ est en faveur d’une gestion structurée, de l’accès aux informations que procurent les études du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien et de permettre l’accès facile aux capitaux pour les travaux majeurs (à cet effet je vous invite à relire notre proposition alternative dans notre mémoire). Elle est aussi en faveur de l’encadrement des gestionnaires pour assurer la protection du public et l’application des meilleures pratiques de gestion.

      Elle est cependant consciente des risques pour les administrateurs et des coûts qu’amènent des lois trop strictes qui ne s’appliquent pas bien à l’égard de la grande diversité de type de copropriétés (petite, grande,usage mixte, etc.)

      Elle est également concernée par le fait que les administrateurs bénévoles veuillent toujours agir dans ce rôle et ne le voit pas comme étant trop risqué. Tout est une question d’équilibre.

      L’étape 1 serait à notre avis d’encadrer mieux la gestion (je suis la 1ere en faveur étant membre de 2 ordres professionnels) et de donner accès à de l’info fiable (carnet d’entretien et étude du fonds de prevoyance). Une fois l’information disponibles beaucoup d’enjeux se règleront rapidement. Nous sommes confiant que le marché saurait s’autoreguler a bien moindre coût.

      Cordialement

      Élise Beauchesne, CPA,CA, AdmA

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