Lundi 29 octobre 2018

Une idée qui sort de la boîte : fonds d’auto-assurance et fonds de prévoyance

Comme bon nombre de professionnels oeuvrant en copropriété, je suis en faveur d’actualiser le Code civil du Québec en cette matière.  Toutefois, je crois qu’il y a encore un travail de débat a avoir pour que les nouvelles règles aident les syndicats de copropriété dans leur quotidien, ce qui n’est pas le cas pour toutes les propositions divulguées dans les derniers mois, tant pour la loi 141 que pour le projet de loi 401 qui demeure à être voté pour éventuellement avoir force de loi. 

Actuellement, on ne cesse d’ajouter des obligations en matière de copropriété, sous prétexte qu’il faut protéger les copropriétaires.  C’est correct et je suis bien d’accord.

Toutefois, chacune des obligations qu’on ajoute, lorsqu’on juge que c’est la seule avenue possible pour protéger le public, devrait être bien réfléchi, car elles ont toutes un coût pour les syndicat de copropriété.  Ce coût, c’est souvent : soit des frais de professionnels,  soit le temps d’un administrateur bénévole ou celui d’un gestionnaire, lorsque l’immeuble est suffisamment gros pour avoir la chance d’en avoir un.  Il faut donc être raisonnable et ajouter des obligations pour se protéger de risques réels et, surtout, d’avoir une approche de solutions efficaces pour mitiger ces risques.  Voici donc une alternative à laquelle j’ai pensé et qui aurait pu être une alternative au fonds d’auto-assurance (lire aussi : ”Fonds d’auto-assurance : on s’en serait bien passé”).

Le fonds d’auto-assurance : une alternative
Pourquoi ne pas envisager de permettre au syndicat d’emprunter temporairement à leur fonds de prévoyance suivant des modalités prévues par règlement du gouvernement, soit par exemple un terme d’un maximum d’un an (ou ce qui sera jugé raisonnable) et un taux d’intérêt suivant le taux directeur de la banque du Canada plus un pourcentage donné qui pourrait être de 3 à 5 pour cent annuellement. Cela aurait pour bénéfice de rendre légal ce que plusieurs conseils d’administration font lorsque des situations imprévues surviennent, soit d’emprunter temporairement à leur fonds de prévoyance, le temps que l’assemblée annuelle puisse se tenir et qu’une cotisation spéciale puisse être levée. 

Évidemment, il faudra rembourser le fonds de prévoyance pour l’emprunt réalisé, mais c’est ce que les conseils d’administration font en pratique et c’est une source de liquidité déjà existante si c’est un problème de liquidité qu’on cherche réellement à régler avec le fonds d’auto-assurance.  Avec une telle solution, on éviterait de cotiser un fonds additionnel et, en plus, on protègerait les administrateurs puisqu’ils pourraient dorénavant fonctionner en toute légalité lorsqu’ils feraient preuve de gros bon sens en utilisant temporairement les argents du fonds de prévoyance, puis en remboursant celui-ci suivant leur assemblée annuelle.

Prenons un autre exemple : l’emprunt par le syndicat pour les travaux majeurs
Des initiatives de financement de travaux majeurs par des prêteurs privés commencent à émerger au Québec en réponse au fait que les banques à charte ne veulent pas, ou que très rarement, prêter aux syndicats.  À preuve, le prochain colloque du RGCQ en parlera.  Si le syndicat accepte de demeurer « en garantie » pour ces prêteurs privés, il devra parfois aller jusqu’à modifier la 1^ère partie de sa déclaration de copropriété, lequel contient parfois un article au niveau des emprunts qui doivent être faits spécifiquement auprès d’institutions bancaires.  Ce n’est pas une donc pas une mince affaire, considérant les majorités de voix requises pour voter un tel amendement à la déclaration de copropriété pour permettre l’emprunt à un “prêteur privé”. 

Alors, pourquoi ne pourrions-nous pas convaincre le gouvernement de permettre un emprunt sur le fonds de prévoyance pour financer certains copropriétaires lors des grands travaux ? Cela ne représenterait pas plus de risque pour le syndicat et aurait pour bénéfice de leur permettre d’obtenir des rendements beaucoup plus intéressants sur les argents du fonds de prévoyance.  Par ailleurs, si un copropriétaire-emprunteur n’honorait pas son emprunt au fonds de prévoyance, le syndicat pourrait toujours mettre une hypothèque légale sur sa fraction pour le forcer à payer ou vendre son unité.

En conclusion : soyons créatif !
Cette proposition de revoir et baliser des emprunts possibles au fonds de prévoyance vous paraîtra peut-être surprenante, mais en pratique ce serait très utile pour les syndicats et leur communauté.  En plus cela encadrerait ce qui se fait déjà, en partie, sur le terrain. Afin d’éviter les abus, peut-être pourrions-nous autoriser le tout dans une certaine mesure, soit par exemple, des emprunts jusqu’à hauteur de 10 % du solde requis au fonds de prévoyance, le tout basé sur une étude du fonds de prévoyance.  Peut être également envisager de maintenir un seuil minimum au fonds de prévoyance basé sur ce qu’on envisageait de mettre comme seuil pour le fonds d’auto-assurance.  En plus de solutionner divers problèmes bien réels des syndicats, permettre l’emprunt au fonds de prévoyance selon ces balises encouragerait des comportements jugés souhaitables tels que faire faire une étude du fonds de prévoyance et cotiser le fonds de prévoyance en fonction de celle-ci.

Peut-être est-ce mon travail de gestionnaire de copropriété qui me donne un regard critique sur les changements législatifs, car dans notre quotidien cela a un impact important sur la profession. C’est pour cette raison que je crois qu’il faut vraiment passer en mode ‘’créatif’’ pour arriver à adopter des changements législatifs qui seront utiles et efficients.

Ne l’oublions pas, malgré que certains immeubles aient un gestionnaire, cela prend tout de même des administrateurs pour siéger et prendre des décisions.  Il faut les encourager à s’impliquer et non pas les décourager parce qu’ils auront l’impression qu’il y a trop de contraintes et de risques à prendre cette charge de travail, souvent bénévole, pour leur collectivité.  Pensons-y lorsqu’on finalisera le projet de loi 401.

Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée fondatrice
SolutionCondo
514-935-6999