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27 février 2019

Un premier jugement de Cour en lien avec la loi 141

Vous avez peut-être lu mon article ”Réclamations d’assurance et responsabilité : est-ce qu’on s’en est fait passer une belle avec le fonds d’auto-assurance de la loi 141” où je posais un certain nombre de questions par rapport à l’interprétation à donner aux nouveaux articles du Code civil du Québec ayant pris force le 13 décembre dernier, puisque les assureurs les utilisent pour refuser des indemnités d’assurance notamment dans les cas suivants :

  1. Pour réparation des dommages lorsque le sinistre est en deçà de la franchise
  2. Pour rembourser la franchise lorsque le syndicat n’est pas en mesure de prouver qu’il y a une faute de leur assuré
  3. Pour rembourser la franchise même lorsqu’il y a une faute de leur assuré (il semble que le fardeau de démontrer la faute reviendrait dorénavant au syndicat et que ça ne sera pas une partie de plaisir que de le faire)

Pour vous donner une idée, cela va aussi loin que de refuser d’indemniser pour un cas de figure où le tuyau de renvoi d’une laveuse à linge (équipement privatif) est à l’origine d’un sinistre.  Par ailleurs, l’argument que nous entendons en ce moment est que le fait d’avoir une franchise d’assurance ne fait pas en sorte que le syndicat n’a pas d’assurance, mais fait plutôt en sorte qu’il n’a pas droit à une indemnité.  Cela semble d’ailleurs sur cette base que les assureurs renvoient les copropriétaires vers leur syndicat pour obtenir la réparation de leurs dommages.  À la lumière de ces informations, j’imagine que “la décision” qui revient au syndicat et dont il est fait mention en 1074.1 résulte du choix quant au niveau de franchise pour l’immeuble.  Si c’est bien le cas, est-ce que c’est vraiment réaliste de croire que le syndicat a un contrôle sur le niveau de sa franchise ou est-ce que c’est plutôt l’industrie de l’assurance et les assureurs eux-mêmes qui dictent le niveau de franchise ?  

Article 1074.1

”Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.

Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance:

un copropriétaire;
une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;
 une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité.

 

Durant mes recherches, on m’a mis sur la piste d’un jugement survenu en janvier 2019, donc après le 13 décembre 2018 où les articles 1074.1 et 1074.2 sont entrés en vigueur.  Il est intéressant de constater l’analyse du juge dans ce dossier par rapport à la faute et la possibilité pour le syndicat de récupérer ou non sa franchise.  J’ai bien peur que toutes les questions de mon billet de blogue précédent ne soient répondues par l’affirmative ! Par contre, attendons d’avoir les réponses officielles des juristes à cet effet, car peut-être que certains sont en désaccord avec ces conclusions.

N’étant pas avocate, je vous laisse le soin de lire le jugement et d’en tirer vos propres conclusions.

Syndicat des copropriétaires Tremblant Les eaux (phase 1 a) contre 9038-2276 Québec inc.

Je comprends que plusieurs assureurs vivaient des problématiques dans le domaine de la copropriété et c’est d’ailleurs ce qui avait fait monter les primes dans les dernières années.  Plusieurs immeubles avaient également emboités le pas sur des mesures de prévention, de la sensibilisation par rapport aux dégâts d’eau, l’installation de sondes de détection d’eau, etc.   L’industrie était en train de s’ajuster d’elle-même puisque les copropriétaires étaient de plus en plus conscients de l’impact des dégâts d’eau sur leurs primes d’assurance.  Je comprends que les assureur des condos privatifs n’aimaient probablement pas que les syndicats leur renvoi la facture des sinistres en deçà de la franchise lorsqu’un bien dont leurs assurés étaient propriétaires était la cause d’un sinistre (ex : chauffe-eau).  Je comprends bien que le copropriétaire n’y peut parfois rien (ex : chauffe-eau de moins de 10 ans), mais pas plus qu’un propriétaire de maison y peut quelque chose lorsqu’un bris survient dans sa maison via un équipement ou une tuyauterie.  Les malchances ça n’arrivent pas qu’aux gens négligents et c’est pour cela qu’il y a de l’assurance.   

Si je comprends bien le nouveau cadre de fonctionnement, c’est donc dire que maintenant, tous les copropriétaires sont solidairement responsables des sinistres en deçà de la franchise et probablement également des franchises du syndicat puisqu’elles deviendraient beaucoup plus difficile à récupérer des assureurs, tout cela étant dorénavant financés par les charges communes.  Je doute vraiment que ce soit beaucoup plus équitable si c’est cela notre nouvelle réalité.

Pourquoi ne pas avoir ajusté les primes d’assurance à la hausse pour les immeubles négligents et les copropriétaires fautifs, plutôt que de modifier ainsi les règles du jeu pour faire en sorte que tous les syndicats de copropriété deviennent en quelque sorte des assureurs pour tous les sinistres en bas de la franchise ? Réellement, si c’est bien là que nous allons, c’est pénaliser énormément ce mode d’habitation et surtout c’est renvoyer vers les syndicats une facture salée en sus des primes d’assurance qu’ils payaient auparavant.  Sans compter tous les problèmes qui surviendront du fait que les petits syndicats et ceux n’ayant pas de gestionnaire ne sont pas équipés pour agir à titre d’assureurs pour régler des sinistres et particulièrement démontrer la faute d’un copropriétaire à un assureur pour arriver à récupérer une franchise.  Si c’est bien ça, ce sera bien souvent David contre Goliath.

Cependant, actuellement, nous n’avons d’autres choix que de faire avec ce qui est en vigueur, malgré notre profonde déception.  Si les assureurs et les tribunaux sont en train d’errer, il serait intéressant que les juristes, le BAC, la CHAD et autres instances nous le disent afin qu’on puisse orienter les copropriétaires et les syndicats dans le traitement à apporter à tous les refus d’indemnité des assureurs. 

Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée fondatrice
SolutionCondo
514-935-6999

 

Commentaires

  • Elise Beauchesne dit :

    21 avril 2019 À 9 H 57 MIN

    Bonjour, Effectivement j'ai espoir qu'un dossier comme le vôtre ne sera pas refusé par l'assureur du copropriétaire lorsque vous tenterez d'engager sa responsabilité civile pour récupérer la franchise du syndicat. Toutefois, cela n'est pas impossible puisque actuellement, certains dossiers dont on penserait que la responsabilité est évidente sont refusés par les assureurs (ex: abreuvoir à chat qui a coulé sur un plancher, ce qui requiert le remplacement du plancher). Tenez nous au courant des développements si vous en avez la chance. Cordialement, Elise Beauchesne

    Répondre
  • Robert Beauchamp dit :

    12 avril 2019 À 15 H 28 MIN

    J'ai lu le jugement et, n'étant pas avocat, je suis plus mêlé après qu'avant. Est-ce que je comprends bien l'effet des articles 1074.1-.2-.3 si j'écris ceci. J'ai un copropriétaire qui a négligé depuis plusieurs années les joints d'étanchéité autour de son bain aux murs et au plancher. Un de ses visiteurs a pris une douche sans trop se préoccuper de bien placer son rideau de couche si bien que l'eau s'est infiltrée et a causé des dommages à l'unité sous la sienne. L'évaluateur de notre assurance a inspecté les lieux et nous a clairement dit que le sinistre provient directement de la négligence du copropriétaire concernant les joints d'étanchéité, photos à l'appui. Dans ce cas précis, il me semble que j'ai une preuve relativement prépondérante pour réclamer le remboursement de notre franchise. Est-ce que je me trompe?

    Répondre
  • Michel Henri dit :

    11 avril 2019 À 11 H 25 MIN

    @M. Yves Chevarie. Votre contrat d'assurance de copropriétaire couvre vos biens personnels et les améliorations que vous apportez à votre unité. La partie immobilière de votre unité est couverte par le contrat d'assurance du syndicat. Cela n'est pas nouveau et ne découle pas des nouvelles dispositions législatives. Accessoirement, votre police d'assurance couvrira la partie immobilière de votre unité si le montant d'assurance de la police du syndicat est insuffisant ou si les dommages ne sont pas couverts par cette police. Votre contrat intervient donc en deuxième et non en premier. Encore une fois, cela n'est pas nouveau. D'ailleurs, le nouvel article 1074.3 le confirme en établissant que l'assurance du syndicat est primaire, c'est-à-dire qu'elle doit intervenir en premier. Quant à l'article 1074.1 dont il est question dans ce blogue, il établit que le syndicat doit voir à la réparation des dommages même s'il décide (un choix qu'il fait) de ne pas interpeler son assureur.

    Répondre
  • Elise Beauchesne dit :

    6 mars 2019 À 17 H 24 MIN

    Bonjour, J'ai demandé au RGCQ de se dépêcher de se scandaliser de la situation pour faire une pétition afin de tenter de renverser cette loi puisque c'est réellement problématique. Je vous invite à leur transmettre le détail de votre situation, car ils utiliseront sans doute cette information. Par contre, comme le syndicat a un intérêt assurable dans tout le bâtiment, il doit réparer et ensuite se battre avec l'assureur s'il le juge tenu de payer. Évidemment, il aura probablement de la difficulté à récupérer l'argent dépensé vu la nouvelle complexité à démontrer la ''faute'', sans avoir la force de la déclaration de copropriété. Je vous suggère de proposer à votre syndicat d'embaucher (par le syndicat) un évaluateur pour quantifier les dommages pour s'assurer que le constructeur retenu ne charge pas trop cher ou propose un étendu des travaux trop grand par rapport au dommage. Cela aidera le syndicat a démontrer que la facture des réparations est raisonnable s'il souhaite le réclamer ensuite à votre assureur. Bonne chance. Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A

    Répondre
  • Yves Chevarie dit :

    6 mars 2019 À 17 H 16 MIN

    Je peux vous dire, vivant présentement un sinistre et donc, les conscéquences de cette foutue loi de m....rde, que c'est de l'es...ti de marde! Je paye des assurances à la Personnelle depuis que je suis propriétaire de mon condo et là, j'apprends que je ne serai pas indemnisé par celle-ci qui pelte la responsabilité dans la cours de la copropriété qui eux, bien évidemment ne veulent pas payer pour mes dommages!!!!! Quel merde!!!!!!!!! Personne ne m'a jamais parlé à L"a Personnelle" de cette nouvelle loi et de ses conséquences bien évidemment!!!!! ??????

    Répondre
  • Elise Beauchesne dit :

    5 mars 2019 À 10 H 43 MIN

    Bonjour, Vous avez tout à fait raison dans votre propos. Les articles 1074.1 et 1074.2 étant 2 articles étant entrés en vigueur le 13 décembre 2018. Par ailleurs, plusieurs articles font référence à des règlements qui n'ont pas encore été publiés. Je vais publier prochainement sur le blogue un aide-mémoire sur les dates à retenir. Cordialement, Elise

    Répondre
  • Michel Henri dit :

    5 mars 2019 À 8 H 46 MIN

    Bonjour, J'aimerais apporter quelques précisions. Le projet de loi 141 a effectivement été sanctionné le 13 juin 2018. Cependant, ce ne sont pas tous les articles de ce projet de loi qui sont entrés en vigueur à ce moment. Certains sont entrés en vigueur le 13 décembre dernier, alors que d'autres entreront en vigueur ultérieurement, à la suite de la rédaction d'une série de règlements par le gouvernement. Il y a eu consultation publique sur ces projets de règlements à l'automne 2018. À ce jour, la rédaction n'est pas complétée.

    Répondre
  • Elise Beauchesne dit :

    3 mars 2019 À 6 H 45 MIN

    Bonjour Mme Ares, Oui elle a malheureusement été adoptée. Il va falloir trouver des façon de faire avec celle-ci. Cordialement, Elise

    Répondre
  • Joane Tousignant dit :

    2 mars 2019 À 21 H 20 MIN

    Merci beaucoup, Je suis ni avocate ni comptable diplômée mais je m’occupe de la gestion pour le syndicat des copropriétaires du condo ou je demeure. J’ai déjà assisté à une réunion organisée par un courtier d’assurance à ce sujet pour les gestionnaires de condos et je suis entièrement d’accord avec vous; mon opinion à été la même.

    Répondre
  • Francine Ares dit :

    28 février 2019 À 14 H 05 MIN

    Merci beaucoup Il y a quelque chose que je ne saisis pas. Cette loi 141, est-elle adoptée ou non? et si elle n'est pas adopté comment peut-on légiférer en référence à cette Loi? merci

    Répondre
  1. Francine Ares dit :

    Merci beaucoup
    Il y a quelque chose que je ne saisis pas. Cette loi 141, est-elle adoptée ou non? et si elle n’est pas adopté comment peut-on légiférer en référence à cette Loi? merci

  2. Joane Tousignant dit :

    Merci beaucoup,
    Je suis ni avocate ni comptable diplômée mais je m’occupe de la gestion pour le syndicat des copropriétaires du condo ou je demeure.
    J’ai déjà assisté à une réunion organisée par un courtier d’assurance à ce sujet pour les gestionnaires de condos et je suis entièrement d’accord avec vous; mon opinion à été la même.

  3. Michel Henri dit :

    Bonjour, J’aimerais apporter quelques précisions. Le projet de loi 141 a effectivement été sanctionné le 13 juin 2018. Cependant, ce ne sont pas tous les articles de ce projet de loi qui sont entrés en vigueur à ce moment. Certains sont entrés en vigueur le 13 décembre dernier, alors que d’autres entreront en vigueur ultérieurement, à la suite de la rédaction d’une série de règlements par le gouvernement.
    Il y a eu consultation publique sur ces projets de règlements à l’automne 2018. À ce jour, la rédaction n’est pas complétée.

    • Bonjour,

      Vous avez tout à fait raison dans votre propos. Les articles 1074.1 et 1074.2 étant 2 articles étant entrés en vigueur le 13 décembre 2018.
      Par ailleurs, plusieurs articles font référence à des règlements qui n’ont pas encore été publiés.
      Je vais publier prochainement sur le blogue un aide-mémoire sur les dates à retenir.
      Cordialement,
      Elise

  4. Yves Chevarie dit :

    Je peux vous dire, vivant présentement un sinistre et donc, les conscéquences de cette foutue loi de m….rde, que c’est de l’es…ti de marde! Je paye des assurances à la Personnelle depuis que je suis propriétaire de mon condo et là, j’apprends que je ne serai pas indemnisé par celle-ci qui pelte la responsabilité dans la cours de la copropriété qui eux, bien évidemment ne veulent pas payer pour mes dommages!!!!! Quel merde!!!!!!!!! Personne ne m’a jamais parlé à L”a Personnelle” de cette nouvelle loi et de ses conséquences bien évidemment!!!!! ??????

    • Bonjour,
      J’ai demandé au RGCQ de se dépêcher de se scandaliser de la situation pour faire une pétition afin de tenter de renverser cette loi puisque c’est réellement problématique.
      Je vous invite à leur transmettre le détail de votre situation, car ils utiliseront sans doute cette information.
      Par contre, comme le syndicat a un intérêt assurable dans tout le bâtiment, il doit réparer et ensuite se battre avec l’assureur s’il le juge tenu de payer. Évidemment, il aura probablement de la difficulté à récupérer l’argent dépensé vu la nouvelle complexité à démontrer la ”faute”, sans avoir la force de la déclaration de copropriété.
      Je vous suggère de proposer à votre syndicat d’embaucher (par le syndicat) un évaluateur pour quantifier les dommages pour s’assurer que le constructeur retenu ne charge pas trop cher ou propose un étendu des travaux trop grand par rapport au dommage. Cela aidera le syndicat a démontrer que la facture des réparations est raisonnable s’il souhaite le réclamer ensuite à votre assureur.
      Bonne chance.
      Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A

    • Michel Henri dit :

      @M. Yves Chevarie. Votre contrat d’assurance de copropriétaire couvre vos biens personnels et les améliorations que vous apportez à votre unité. La partie immobilière de votre unité est couverte par le contrat d’assurance du syndicat. Cela n’est pas nouveau et ne découle pas des nouvelles dispositions législatives. Accessoirement, votre police d’assurance couvrira la partie immobilière de votre unité si le montant d’assurance de la police du syndicat est insuffisant ou si les dommages ne sont pas couverts par cette police. Votre contrat intervient donc en deuxième et non en premier. Encore une fois, cela n’est pas nouveau. D’ailleurs, le nouvel article 1074.3 le confirme en établissant que l’assurance du syndicat est primaire, c’est-à-dire qu’elle doit intervenir en premier. Quant à l’article 1074.1 dont il est question dans ce blogue, il établit que le syndicat doit voir à la réparation des dommages même s’il décide (un choix qu’il fait) de ne pas interpeler son assureur.

  5. Robert Beauchamp dit :

    J’ai lu le jugement et, n’étant pas avocat, je suis plus mêlé après qu’avant. Est-ce que je comprends bien l’effet des articles 1074.1-.2-.3 si j’écris ceci. J’ai un copropriétaire qui a négligé depuis plusieurs années les joints d’étanchéité autour de son bain aux murs et au plancher. Un de ses visiteurs a pris une douche sans trop se préoccuper de bien placer son rideau de couche si bien que l’eau s’est infiltrée et a causé des dommages à l’unité sous la sienne. L’évaluateur de notre assurance a inspecté les lieux et nous a clairement dit que le sinistre provient directement de la négligence du copropriétaire concernant les joints d’étanchéité, photos à l’appui. Dans ce cas précis, il me semble que j’ai une preuve relativement prépondérante pour réclamer le remboursement de notre franchise. Est-ce que je me trompe?

    • Bonjour,
      Effectivement j’ai espoir qu’un dossier comme le vôtre ne sera pas refusé par l’assureur du copropriétaire lorsque vous tenterez d’engager sa responsabilité civile pour récupérer la franchise du syndicat. Toutefois, cela n’est pas impossible puisque actuellement, certains dossiers dont on penserait que la responsabilité est évidente sont refusés par les assureurs (ex: abreuvoir à chat qui a coulé sur un plancher, ce qui requiert le remplacement du plancher).
      Tenez nous au courant des développements si vous en avez la chance.
      Cordialement,
      Elise Beauchesne

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