Mercredi 27 février 2019

Un premier jugement de Cour en lien avec la loi 141

Vous avez peut-être lu mon article ”Réclamations d’assurance et responsabilité : est-ce qu’on s’en est fait passer une belle avec le fonds d’auto-assurance de la loi 141” où je posais un certain nombre de questions par rapport à l’interprétation à donner aux nouveaux articles du Code civil du Québec ayant pris force le 13 décembre dernier, puisque les assureurs les utilisent pour refuser des indemnités d’assurance notamment dans les cas suivants :

1. Pour réparation des dommages lorsque le sinistre est en deçà de la franchise
2. Pour rembourser la franchise lorsque le syndicat n’est pas en mesure de prouver qu’il y a une faute de leur assuré
3. Pour rembourser la franchise même lorsqu’il y a une faute de leur assuré (il semble que le fardeau de démontrer la faute reviendrait dorénavant au syndicat et que ça ne sera pas une partie de plaisir que de le faire)

Pour vous donner une idée, cela va aussi loin que de refuser d’indemniser pour un cas de figure où le tuyau de renvoi d’une laveuse à linge (équipement privatif) est à l’origine d’un sinistre.  Par ailleurs, l’argument que nous entendons en ce moment est que le fait d’avoir une franchise d’assurance ne fait pas en sorte que le syndicat n’a pas d’assurance, mais fait plutôt en sorte qu’il n’a pas droit à une indemnité.  Cela semble d’ailleurs sur cette base que les assureurs renvoient les copropriétaires vers leur syndicat pour obtenir la réparation de leurs dommages.  À la lumière de ces informations, j’imagine que “la décision” qui revient au syndicat et dont il est fait mention en 1074.1 résulte du choix quant au niveau de franchise pour l’immeuble.  Si c’est bien le cas, est-ce que c’est vraiment réaliste de croire que le syndicat a un contrôle sur le niveau de sa franchise ou est-ce que c’est plutôt l’industrie de l’assurance et les assureurs eux-mêmes qui dictent le niveau de franchise ?  

Article 1074.1

”Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.

Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance:

Durant mes recherches, on m’a mis sur la piste d’un jugement survenu en janvier 2019, donc après le 13 décembre 2018 où les articles 1074.1 et 1074.2 sont entrés en vigueur.  Il est intéressant de constater l’analyse du juge dans ce dossier par rapport à la faute et la possibilité pour le syndicat de récupérer ou non sa franchise.  J’ai bien peur que toutes les questions de mon billet de blogue précédent ne soient répondues par l’affirmative ! Par contre, attendons d’avoir les réponses officielles des juristes à cet effet, car peut-être que certains sont en désaccord avec ces conclusions.

N’étant pas avocate, je vous laisse le soin de lire le jugement et d’en tirer vos propres conclusions.

Syndicat des copropriétaires Tremblant Les eaux (phase 1 a) contre 9038-2276 Québec inc.

Je comprends que plusieurs assureurs vivaient des problématiques dans le domaine de la copropriété et c’est d’ailleurs ce qui avait fait monter les primes dans les dernières années.  Plusieurs immeubles avaient également emboités le pas sur des mesures de prévention, de la sensibilisation par rapport aux dégâts d’eau, l’installation de sondes de détection d’eau, etc.   L’industrie était en train de s’ajuster d’elle-même puisque les copropriétaires étaient de plus en plus conscients de l’impact des dégâts d’eau sur leurs primes d’assurance.  Je comprends que les assureur des condos privatifs n’aimaient probablement pas que les syndicats leur renvoi la facture des sinistres en deçà de la franchise lorsqu’un bien dont leurs assurés étaient propriétaires était la cause d’un sinistre (ex : chauffe-eau).  Je comprends bien que le copropriétaire n’y peut parfois rien (ex : chauffe-eau de moins de 10 ans), mais pas plus qu’un propriétaire de maison y peut quelque chose lorsqu’un bris survient dans sa maison via un équipement ou une tuyauterie.  Les malchances ça n’arrivent pas qu’aux gens négligents et c’est pour cela qu’il y a de l’assurance.   

Si je comprends bien le nouveau cadre de fonctionnement, c’est donc dire que maintenant, tous les copropriétaires sont solidairement responsables des sinistres en deçà de la franchise et probablement également des franchises du syndicat puisqu’elles deviendraient beaucoup plus difficile à récupérer des assureurs, tout cela étant dorénavant financés par les charges communes.  Je doute vraiment que ce soit beaucoup plus équitable si c’est cela notre nouvelle réalité.

Pourquoi ne pas avoir ajusté les primes d’assurance à la hausse pour les immeubles négligents et les copropriétaires fautifs, plutôt que de modifier ainsi les règles du jeu pour faire en sorte que tous les syndicats de copropriété deviennent en quelque sorte des assureurs pour tous les sinistres en bas de la franchise ? Réellement, si c’est bien là que nous allons, c’est pénaliser énormément ce mode d’habitation et surtout c’est renvoyer vers les syndicats une facture salée en sus des primes d’assurance qu’ils payaient auparavant.  Sans compter tous les problèmes qui surviendront du fait que les petits syndicats et ceux n’ayant pas de gestionnaire ne sont pas équipés pour agir à titre d’assureurs pour régler des sinistres et particulièrement démontrer la faute d’un copropriétaire à un assureur pour arriver à récupérer une franchise.  Si c’est bien ça, ce sera bien souvent David contre Goliath.

Cependant, actuellement, nous n’avons d’autres choix que de faire avec ce qui est en vigueur, malgré notre profonde déception.  Si les assureurs et les tribunaux sont en train d’errer, il serait intéressant que les juristes, le BAC, la CHAD et autres instances nous le disent afin qu’on puisse orienter les copropriétaires et les syndicats dans le traitement à apporter à tous les refus d’indemnité des assureurs. 

Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée fondatrice
SolutionCondo
514-935-6999