Projet de loi 16 – clauses pénales : comment complexifier les choses pour rien !

Malheureusement dans le projet de loi 16, la modification proposée au Code civil du Québec pour les clauses pénales n’a pas été amendée durant les débats article par article de la Commission de l’Aménagement du territoire (ci-après la ”Commission”).  Voir ci-après en rouge les modifications proposées d’ajout et de retrait à l’article 1053 du C.c.Q.

Ainsi, suite à l’adoption de ce projet de loi (certainement un peu plus tard cet automne), la modification ou l’ajout d’un règlement pénal devant être incorporé à l’Acte constitutif (1ère partie de la déclaration de copropriété), vous devrez tous amender, par acte notarié et en minutes votre déclaration de copropriété. Évidemment, ces modifications viennent avec une complexité accrue à les faire adopter (double majorité requise -vs- majorité simple auparavant).  De surcroît, des coûts additionnels seront inévitables pour :

• rédiger le tout en minutes avec un notaire ;
• publier l’acte d’amendement au bureau de la publicité des droits sous le numéro d’immatriculation des parties communes ; et
• transmettre une copie originale de l’acte d’amendement aux copropriétaires qui auront besoin de cette copie à la vente de leur condo.

Rien de positif en ce qui me concerne, d’autant plus que le fait de permettre que les règlements pénaux soient insérés dans le règlement d’immeuble ne semblait pas causer de préjudice aux copropriétaires par le passé, et ce, même si un avocat n’était pas systématiquement consulté pour la rédaction de ceux-ci.  Les règlements s’inspiraient souvent du gros bon sens et de la rédaction observée dans d’autres déclarations de copropriété.  Puis une fois adoptés à la majorité simple en assemblée (50% + 1 voix des copropriétaires présent et représenté), ils étaient ajoutés à un registre des règlements et mis à disposition des copropriétaire.  Simple, efficace, peu coûteux.  

De plus, cette décision de modifier la pratique établie est particulièrement surprenante, puisque des sommités en droit de la copropriété, soit Me Yves Papineau et Me Christine Gagnon, ont émis des opinions à l’effet qu’il était valide que des règlements pénaux soient inclus au Règlement d’immeuble, et ce, dans plusieurs de leurs écrits et/ou conférences.  Vous pouvez d’ailleurs prendre connaissance de ce jugement de la Cour Supérieure fort intéressant sur la question, lequel faisait jurisprudence pour clarifier le fait que d’inclure un règlement pénal au Règlement d’immeuble était tout à fait acceptable.  Si vous préférez une version vulgarisée des conclusions de ce jugement, lire aussi l’analyse de Me Bruno Bourdelin alors qu’il était chez Fiset Légal.

Je suis d’autant plus déçue que cette proposition du projet de loi 16 ait été acceptée, voire même avec très peu de discussion sur son impact et les implications pour l’administration des syndicats, alors que le même projet de loi fera en sorte de modifier l’article 1070 du C.c.Q pour que le syndicat ait l’obligation de tenir un registre des règlements à disposition des copropriétaires.  C’est sensiblement ce que tout le monde faisait, mais maintenant, cela sera sous peu clarifié qu’il s’agit d’une obligation de la loi et qu’on ne peut plus simplement laisser les copropriétaires chercher les règlements aux travers des procès-verbaux.  Modification logique !

À mon sens, il est tellement plus simple d’avoir tous les règlements en un seul et même endroit que de devoir se promener entre l’Acte constitutif (1ère partie), le Règlement d’immeuble (2e partie de la déclaration) ainsi que dans tous les actes d’amendement qui suivront qui feront l’objet de documents distincts. Ainsi, on peut présumer que les mandats de réécriture des déclarations de copropriété seront de plus en plus fréquent, car ce sera la seule manière d’avoir un document qui soit un tant soit peu compréhensible pour les copropriétaires.  

La question qui se pose est : pourquoi est-ce que le gouvernement, dans sa ”réforme” de la copropriété, adopte-t-il une modification au Code civil du Québec qui :

1. rendra difficile la modification ou l’adoption de règlements pénaux, lesquels sont essentiels pour permettre aux syndicats de s’adapter à leur environnement changeant (ex: location court terme, cannabis, modification des montants des pénalités ou frais administratifs pour s’ajuster au coût de la vie, etc.) ;
2. augmentera les coûts d’opération des syndicats en forçant des amendements notariés en minutes pour modifier l’Acte constitutif ;
3. ignore l’évolution du droit récent proposé par les tribunaux en la matière qui acceptait que les règlements pénaux fassent partie du règlement d’immeuble ;
4. rendra difficile la lecture de la déclaration de copropriété puisque les articles relatifs à un même sujet seront éparpillés en plusieurs endroits (Acte constitutif -vs- Règlement d’immeuble) et au travers de plusieurs documents (déclaration de copropriété initiale et tous les amendements subséquents) ? 

La FCQ a souligné au gouvernement dans son mémoire que cette modification serait problématique (voir p. 10 et 11), mais n’a malheureusement pas été entendue ?  Dommage que nous n’ayons pas été invités dans les consultations publiques de la Commission sur le projet de loi 16 pour mieux expliquer notre pensée.  

Je dois vous avouer que cela me déçoit énormément, considérant qu’il a fallu tant d’années pour obtenir des modifications au Code civil du Québec et que nous devrons probablement vivre tout autant d’années avec cette nouvelle règle qui ne fera que complexifier la vie de tous et nous forcer à dépenser des sommes pour des prestations sans réelle valeur ajoutée.  Les lois ne devraient-elles pas être là pour nous aider à résoudre de réelles problématiques ?     

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
SolutionCondo

 

 

 

 

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Se protéger de l’article 1074.2 C.c.Q : adoptons des règlements de prévention

Bien des règles de prévention nous paraissent des évidences, mais malheureusement en copropriété, ce qui est évident pour l’un ne l’est pas nécessairement pour l’autre.

Par ailleurs, avec le nouvel article 1074.2 du Code civil du Québec (C.c.Q) entré en vigueur le 13 décembre 2018, bien des assureurs refusent systématiquement de reconnaître la responsabilité de leurs assurés lorsque survient un sinistre.  Par ailleurs, depuis cet article mal rédigé, nous n’avons plus recours à nos déclarations de copropriété pour faire reconnaître la responsabilité d’un copropriétaire lors d’un sinistre puisque le Code Civil du Québec parle désormais de ”faute”, ce que les assureurs interprètent malheureusement comme étant une ”faute directe”.  En somme, cela devient désormais à la copropriété d’assumer le coût des réparations d’un sinistre, le temps de pouvoir poursuivre le réel responsable (et son assureur), espérant être en mesure de pouvoir démontrer sa faute pour que la copropriété puisse se faire rembourser les sommes encourues pour réparer les dommages.

En conséquence, une stratégie que bien des firmes de gestion ont prise en réaction à 1074.2 C.c.Q est de faire adopter à leurs syndicats sous gestion des règlements de prévention qui visent :

1. la sensibilisation des copropriétaires aux mesures de prudence dans l’usage de leurs condos afin de réduire le nombre de sinistre
2. à avoir des moyens additionnels pour démontrer qu’un copropriétaire a été ”fautif” de ne pas suivre les règles de prudence jugées normales par la copropriété et ainsi faciliter le recouvrement des coûts de réparation (ou de la franchise s’il y a lieu) d’un sinistre.

Voici les axes que nous visons dans les règlements que nous faisons adopter à nos clients :

1. Entretien du calfeutrage et de l’étanchéité du bain, de la douche et maintien du bon fonctionnement des équipements sanitaires, des drains et de la robinetterie.
2. Remplacement périodique aux 10 ans des tuyaux de raccordement à l’eau des appareils ménagers et obligation d’utiliser des tuyaux de raccordement en métal flexible et obligation d’en faire l’installation par un spécialiste détenant une assurance responsabilité civile ;
3. Obligation de remplacement des chauffe-eau aux 10 ans ;
4. Fermeture des fenêtres lors d’absence du condo ou lorsque la météo le dicte ;
5. Fermeture de l’eau et du gaz lors d’absence de plus de 48 ou 72h (à moins que le condo soit munis d’un humidificateur en marche ;
6. Entretien annuel de l’air climatisé par un spécialiste détenant une assurance responsabilité civile ;
7. Entretien périodique (aux 5 ans par exemple) des échangeurs d’air et des conduits de sécheuse ;
8. Remplacement régulier du filtre à eau du frigo ;
9. Maintien d’une température minimale dans l’unité de condo ;
10. Obligation d’être présent dans le condo lors de l’utilisation d’un appareil ménager raccordé à l’eau ou produisant de la chaleur ;
11. Interdiction d’utiliser un broyeur dans les évier ;
12. Interdiction de jeter des grains de café ou autre débris dans l’évier et d’utiliser un produit de style ”Drano” pour déboucher un évier ou tout autre drain.

Il est à noter que certains des entretiens préventif pourraient faire l’objet d’opération d’intérêts communs et être incorporés au budget de la copropriété pour que le syndicat réalise cet entretien dans chacune des unités de condo.  Cela a pour bénéfice d’avoir l’assurance que cela a bien été fait pour l’ensemble des unités de condo.

En somme, bien que certains copropriétaires jugent que des règlements de cette nature peuvent être infantilisant, nous croyons qu’ils sont utiles pour informer et responsabiliser les résidents et éventuellement démontrer leur faute tel que l’exige 1074.2 C.c.Q, advenant qu’un malheureux incident survienne dans leur condo.

Par ailleurs si vous sentez un besoin d’accompagnement pour la rédaction de tels règlements pour votre immeuble, sachez que Me Léa Couture-Thériault de la firme De Grandpré Chait peut vous aider dans la rédaction et venir rassurer vos copropriétaires en assemblée quant à la nécessité de ces règlements et surtout quant à leur utilité.  Elle pourra d’ailleurs expliquer l’impact de l’article 1074.2 du C.c.Q comme elle l’a fait pour de nombreuses firmes de gestion à travers le Québec afin que vos copropriétaires comprennent bien la nécessité de prévenir les sinistres de toute nature.

Bonne réflexion et surtout bonne rédaction.

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
SolutionCondo.

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