Selon le site de la RBQ sur l’entretien et l’inspection des parcs de stationnement, il est notamment conseillé de nettoyer au moins 2 fois par année :
En plus du fait qu’il soit plus agréable de circuler dans un stationnement propre, un nettoyage périodique de la membrane du garage a également des impacts au niveau de la facilité d’entretien de l’immeuble, car cela diminue la saleté que les résidents ramènent dans l’immeuble en circulant du garage vers les étages. Les coûts qu’on économise à ne pas faire nettoyer un garage sont perdus ultérieurement en coûts additionnels de réparation de la membrane qui s’use plus rapidement, notamment dans les aires de circulation et en coûts de conciergerie.
Pour le nettoyage du garage, il existe plusieurs méthodes, mais celle que nous préconisons est la suivante :
1) Lavage avec balai mécanique et lavage à la pression, avec ramassage à la zamboni
Étape 1 – Passage d’une balayeuse industrielle
Le passage d’une balayeuse industrielle (balai mécanique) permet de minimiser la quantité de débris mis dans les drains pluviaux lors d’un arrosage subséquent. À titre d’exemple, un garage souterrain lavé une fois par année peut générer +/- 7lbs de sédiments et débris (sable, gravier, poussière, etc.) par espace de stationnement. Pour un garage de taille moyenne, cela peut représenter plus de 1 000 livres de débris.
Généralement, si votre garage est lavé régulièrement, ou s’il s’agit d’un lavage d’hiver, un lavage à l’aide d’une balayeuse industrielle seule est suffisant pour redonner à votre garage un aspect propre (bien que les cernes soient toujours apparents), mais surtout, les éléments abrasifs se trouvant sur la surface seront retirés, et ne pourront donc pas abîmer votre membrane. Il s’agit d’une option économique censée!
Étape 2 – Lavage à pression de la surface, pour un lavage en profondeur
Le lavage à la pression (4000 PSI, 4 GPM) des surfaces permet d’enlever la plupart des taches et cernes qui ont résisté au passage de la balayeuse industrielle.
Ce type de lavage limite l’utilisation d’eau à 4 gallons par minute (GPM), soit une réduction importante, lorsque comparée à un lavage traditionnel à la grande eau. Finalement, puisqu’une balayeuse industrielle a déjà été passée, il reste donc peu de sédiments et débris envoyés dans vos drains.
La plaque de nettoyage a pression permet un nettoyage efficace et permet d’aller sous les quelques voitures qui n’auraient pas quittées le stationnement lors d’une opération de nettoyage afin de tout de même réaliser un travail de qualité.
Étape 3 – Passage d’une autolaveuse « zamboni » autoportée
L’autolaveuse autoportée permet d’aspirer l’eau de surface laissée par l’enlèvement des taches et cernes à la pression. Comme en fait état la photo suivante, à ce stade-ci, l’autolaveuse sert surtout à assécher la surface, et non au lavage de celle-ci puisque la surface est déjà propre.
Bien que nous préconisions d’utiliser les 3 étapes précédentes pour un nettoyage optimal, d’autres options de nettoyage peuvent s’appliquer à certaines situations :
2) Le balayage au balai mécanique seulement
Il s’agit d’une option avantageuse en matière de coûts. Il permet d’atteindre un niveau élevé de propreté lorsqu’il n’y a pas d’accumulation d’eau dans le garage et lorsque les surfaces ne présentent pas beaucoup de taches ou de cernes. Lorsque ces deux prérequis ne sont pas présents, un balayage au balai mécanique suivi d’un lavage à la pression est recommandé. Nonobstant ce qui précède, sur une dalle de béton sèche non recouverte d’une membrane protectrice, un balayage au balai mécanique donnera un résultat similaire à celui obtenu à la suite d’un lavage à la pression, sauf en ce qui a trait aux bordures de murs et aux bas des colonnes qui présenteront une zone ou le balayage ne sera pas aussi profond puisque seul le « side brush » (petit balai situé à l’avant) y a accès, et que celui-ci n’exerce qu’une très faible pression sur le sol comparativement au balai principal situé sous l’appareil.
3) Lavage à la pression seulement
Il peut, dans certains rares cas où le garage est très propre, sauf pour la présence de taches ou cernes, être indiqué de procéder directement avec un lavage à la pression. Autrement, le risque de bloquer le système de drainage de l’immeuble est trop important pour préconiser cette option. Ceci dit, un lavage à la pression peut être employé pour laver des aires de circulation extérieure en béton ou en pavés unis où une récupération des sédiments n’est pas une préoccupation.
L’option que nous ne recommandons pas :
4) Le lavage à la grande eau
Le lavage à la grande eau (fréquemment fait avec un boyau variant entre ½, et 1 ½ pouce de diamètre) suivi d’un assèchement à la zamboni est une option que préconisent certains immeubles. Toutefois, une zamboni ne dispose, ni d’un pouvoir de lavage suffisant et ni d’un bac de récupération de débris solide suffisamment grand pour un lavage de garage. Par conséquent, ce type d’équipement n’est pas approprié pour laver les surfaces incrustées et récupérer les matières solides. De plus, cette méthode consomme une quantité d’eau très importante et a pour désavantages majeurs de transporter une quantité importante de sédiments et de débris vers vos drains pluviaux et vos pompes.
En conclusion
Peu importe la méthode de nettoyage du garage que vous préconiserez, SC Intendance est un spécialiste en la matière et fait un travail impeccable a un coût fort avantageux pour réaliser une telle opération. Un nettoyage de garage peut également se combiner à un nettoyage de vos drains, un nettoyage de taches d’huile, un nettoyage de votre chute à déchets et/ou de votre salle à déchet et de vos conteneurs. Le coût par jour de travail de l’équipe de SCI est de 1500 $ + tx. Contactez-les au 438-491-6115, car ils font vraiment un travail impeccable et ont des équipements qui permettent le faire efficacement.
Eric Deslauriers, CPA, CMA
Associé fondateur
Je vais vous raconter une situation vécue cet hiver dans un immeuble en copropriété.
Une dame sort dehors pour prendre son journal. Elle est en pyjama et en pantoufles, car aller chercher le journal dans sa boîte aux lettres ne devrait prendre qu’une minute. Cependant, le journal n’y est pas. Le camelot ayant raté son lancer du matin, le fameux journal n’a pas atteint le palier et est resté au bas des escaliers. La dame descend donc l’escalier en vitesse pour aller le chercher, car il fait froid. Cependant, malheur : il y a eu du verglas pendant la nuit et la dame tombe dans les escaliers et se fracture deux vertèbres.
Conséquences pour la dame: elle perd son emploi contractuel, car elle devra rester alitée pour plusieurs semaines.
Conséquence pour le syndicat : il reçoit une mise en demeure de la dame, demandant aux assurances du syndicat de la dédommager pour les dommages causés par la perte de son emploi dû à la chute dans les escaliers.
Il s’agit clairement d’une situation déplorable, car l’on ne voudrait jamais que des gens se blessent chez soi. Pourtant, le syndicat avait pris des précautions : il y avait une rampe dans l’escalier en question et un concierge devait mettre du sel dans les escaliers pour éviter que ceux-ci soient glissants durant l’hiver.
On peut comprendre que le concierge n’habitant pas les lieux, il n’a pas pu mettre de sel dans les marches ce matin-là. De plus, avec les hivers québécois qui nous réservent toujours de belles surprises en termes de température, le syndicat ne pouvait lui demander de dormir sur le perron simplement pour mettre du sel lorsqu’il tombait du verglas.
Malgré tout, l’assureur du syndicat a choisi de dédommager la dame qui s’est blessée, jugeant que le syndicat aurait dû s’assurer que les escaliers ne soient pas glissants, et ce malgré le fait qu’il y ait eu une rampe. Les quatre copropriétaires de cet immeuble ont donc dû assumer (au prorata de leur quote-part) la franchise de 500$ qui était liée à la réclamation qui a été faite aux assurances pour ce dommage. Une belle surprise en revenant du temps des fêtes !
En fait, je vous racontais cette histoire pour amener l’idée que l’entraide est parfois la meilleure des solutions pour éviter de tels incidents. Par exemple, ce syndicat a résolu son problème au niveau des escaliers glacés en mettant à l’entrée de chacune des portes extérieures, des bacs de sel que les copropriétaires et leurs visiteurs peuvent utiliser pour déglacer eux-mêmes les escaliers. Ce geste simple et qui prend peu de temps à chacun a permis de responsabiliser les copropriétaires quant à l’entretien des escaliers durant l’hiver. De cette façon, tout le monde est en sécurité et aucun reproche ne pourra être fait au syndicat dans le futur si des gens se blessent dans les escaliers.
L’approche de l’entraide peut être utilisée pour bien des aspects de l’entretien de l’immeuble. Par exemple, si vous avez peu d’entretien paysagé à faire dans votre syndicat, vous pourriez organiser une demi-journée de jardinage avec les copropriétaires qui s’intéressent à cela.
Des copropriétaires se plaignent que d’autres laissent traîner leurs circulaires trop longtemps sur la boîte aux lettres et les « Publi-sacs » s’accumulent ? Pourquoi ne pas aller chercher un bac de recyclage supplémentaire à l’Éco-quartier et le laisser près des boîtes aux lettres pour que les gens y déposent les circulaires qui ne les intéressent pas.
Les copropriétaires du rez-de-chaussée ont une haie de cèdres autour de leur terrasse et il est coûteux d’embaucher quelqu’un pour les arroser alors que seuls ces copropriétaires en bénéficient? Pourquoi ne pas fournir à ces personnes l’équipement nécessaire pour leur permettre d’arroser eux-mêmes leur haie ? Cela ne leur prendra que quelques minutes par semaine et il est fort à parier que cela ne les dérangera aucunement puisqu’ils bénéficient de l’intimité que leur procure cette haie.
Les exemples précédents ne sont que quelques-uns parmi tant d’autres, car plusieurs autres gestes simples pourraient sans doute être faits en fonction des réalités de votre immeuble. J’entends déjà les détracteurs dire : « Oui, mais j’ai acheté un condo pour ne pas avoir à m’occuper de rien, pourquoi je devrais m’impliquer ? » Je répondrais à cela que l’implication requise est relativement minime par rapport à l’implication d’entretien d’une maison. On parle ici en termes de quelques minutes à quelques heures par année.
Par ailleurs, les avantages procurés par l’entraide sont bien supérieurs aux temps que vous prendrez pour vous impliquer dans votre immeuble. De notre avis, chaque geste d’entraide permet d’améliorer le sentiment d’appartenance à l’immeuble et la fierté d’habiter cet immeuble. L’entraide permet également de mieux connaître ses voisins et par conséquent, d’améliorer la sécurité de l’immeuble. Comment savoir si une personne n’a pas lieu d’entrer dans votre immeuble si vous ne savez pas qui sont vos voisins ?
Finalement, l’entraide permet d’économiser des sommes d’argent substantielles pour entretenir les petits immeubles. Peut-être que le concierge de votre immeuble pourra venir une fois par semaine au lieu de deux fois, peut-être n’aurez-vous pas besoin d’embaucher de professionnel à chaque année pour l’entretien paysager. Souvent un peu d’organisation à travers les copropriétaires peut permettre d’économiser des milliers de dollars. Vous pourrez utiliser cet argent pour autre chose.
Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
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