La vie de gestionnaire en copropriété est parfois riche en imprévus. En plus de devoir gérer quotidiennement plusieurs aspects techniques, financiers et administratifs, nous devons aussi composer avec des situations délicates qui nécessitent forcément notre implication.
Que ce soit à l’intérieur des murs de l’immeuble ou même à l’extérieur, un décès peut survenir, qu’il soit de nature accidentelle, naturelle ou parfois criminelle. Bien que les décès se produisent le plus souvent à l’intérieur des murs de la partie privative, ils auront forcément un impact sur la gestion de l’immeuble.
Considérant que l’annonce d’un décès est laissée à la discrétion des liquidateurs successoraux, le personnel de la copropriété doit faire preuve de discrétion quant au décès et se rendre disponible pour assister les services funéraires si nécessaire pour faciliter le transport du corps.
Il arrive parfois que le liquidateur ne se manifeste pas lors du décès ou omette de prendre contact avec le gestionnaire ou encore que le personnel ne soit pas avisé. Dans un tel cas, il appartient à la succession de procéder à l’inventaire des biens meubles se trouvant dans la partie privative.
Si le décès a été constaté tardivement et qu’il y a présence de facteurs aggravants (ex. odeurs nauséabondes provenant du condo où le décès est survenu), le gestionnaire pourrait être appelé à forcer l’exécution de dispositions incluses dans la plupart des déclarations de copropriété. Cela peut inclure le nettoyage du condo afin d’éviter la propagation de pathogènes ou de microbes pouvant se diffuser dans les conduits de ventilation de l’immeuble par exemple. De façon générale, l’article 1066 du Code civil du Québec précise les modalités d’accès, incluant les accès pour les inspections nécessaires. Ces mesures visent à respecter les obligations du conseil d’administration en matière de conservation de l’immeuble et de sécurité des occupants. Toutefois, il est important de noter que la gestion doit avoir un motif préalable pour procéder à de telles inspections et qu’elles ne peuvent se faire sous un autre prétexte.
Dans tous les cas, afin de garder une trace écrite des démarches entreprises avant une inspection en cas de décès présumé (appels téléphoniques à l’ensemble des contacts d’urgence du résident et avis écrit), il est crucial de documenter chacune des actions.
Que se passe-t-il si un membre de la famille immédiate d’un résident contacte la gestion, inquiet de l’absence de réponse de son proche depuis plusieurs jours ?
J’ai personnellement déjà vécu cette situation. Alerté par la mère d’une résidente sans nouvelles d’elle depuis plusieurs jours, la sécurité de l’immeuble s’est rendue sur place pour effectuer une visite de vérification. Les gardiens n’ayant pas vu la résidente depuis plus d’une semaine et ce n’étant pas dans ses habitudes de rester dans son condo, ils se sont présentés directement sur place. N’ayant pas de réponse, ils ont ouvert l’unité, constaté sur les lieux le décès survenu probablement une semaine auparavant.
Étant donné que certains biens étaient souillés par des fluides, une décontamination a été nécessaire et a dû être coordonnée avec la succession.
Par exemple, bien qu’isolés, des cas de décès par chute de balcon ont été recensés dans de grands ensembles immobiliers en hauteur. On peut également penser à une mort par noyade à l’intérieur de la piscine de la copropriété, ce qui pourrait occasionner une poursuite contre le syndicat par la succession. Dans un cas récent, la succession d’un résident décédé a poursuivi le syndicat en dommages, attribuant sa mort à la négligence du syndicat de copropriété.
Dans de tels exemples, le syndicat doit se montrer proactif et apporter des correctifs si les espaces communs à la disposition des résidents ne sont pas sécuritaires et pourraient causer d’autres incidents par sa négligence.
Sachez que, malgré le décès d’un de vos proches, les frais de copropriété restent entièrement dus au syndicat jusqu’au moment du transfert de propriété au liquidateur ou aux héritiers le cas échéant. Afin de procéder à ce transfert, le syndicat doit obligatoirement recevoir une déclaration de transmission détaillant les successeurs et ayant droit, qui à partir de cette date, recevront un avis de cotisation.
Dans tous les cas, à moins d’avoir obtenu au préalable un accord du conseil d’administration, les frais d’intérêt et de pénalité applicables prévus dans la déclaration de copropriété en cas de non-paiement des charges communes seront applicables.
Il vaut mieux prévoir le coup et faire le paiement personnellement au lieu de la succession si des délais sont requis afin d’ouvrir le compte de succession.
Que vous soyez copropriétaire d’un condo dans lequel votre locataire est décédé ou encore liquidateur de la succession d’un condo en vente, un décès aura un impact au moment de la vente. Qu’il s’agisse d’une mort à l’intérieur d’une partie privative ou dans les espaces communs/terrain extérieur ou même encore dans une autre fraction pour les plus petits syndicats, il est essentiel de déclarer tout type de décès dans le formulaire de déclaration du vendeur. Il sera à la discrétion de tout acheteur potentiel de juger si la déclaration affectera négativement ou non son processus d’achat, même s’il s’agit d’une mort naturelle. Votre courtier immobilier pourra vous guider au moment de remplir les formulaires nécessaires.
Renaud Bourrassa
Directeur de Gestion
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